继“房贷政策可能调整”的消息之后，这两天，“住房贷款证券化”又成为传媒关注的焦点。传闻一说建设银行上海分行将在全国首推房贷证券化；传闻二说央行可能成立按揭证券机构来规范整个房贷证券市场的运作。而在住房金融业内人士看来，这又是一场滚过的惊雷，雨点还不知何时能下。

“房贷证券化”是个金融创新品种，即银行把房地产抵押贷款集中起来，重新分割成证券，转卖给市场上的投资者。市民去年接触到的爱建信托“上海外环隧道项目资金信托计划”、上海国投“新上海国际大厦项目资金信托计划”可以说是房贷证券化的雏形。但是，房贷证券化比这些要复杂得多，针对的投资者也主要是机构投资者，市民并不适宜参与。

雷声响了几年

我国的住房贷款业务已经诞生10年，而“房贷证券化”的雷声也响了至少5年，1998年，建设银行上海分行就在全国银行界提出要“试行房贷证券化”，并且仔细研究美国的专业机构“房利美”的运作模式；去年，在上海举办的第35届亚行年会上，建行行长张恩照还就房贷证券化进行了专题演讲。

去年，建行和工行都把房贷证券化的方案上报人民银行总行及国务院，但均未得到最后的审批。昨天，建行一位房贷专家向记者透露：现在人民银行正在制定房贷证券化的管理办法，等办法一出台，建设银行就开始操作。建行总行已经成立了专门的证券化机构处，并从美国“房利美”聘了一位专家坐镇筹备。

美德模式之争

房贷证券化之所以在我国银行界“好事多磨”，其中一大原因就是这一业务运作系统的模式之争。而这两天的传闻，也印证了这点。传闻一说该业务首先在建设银行推出，“拷贝”的是德国模式，这就是在银行内部设立一个机构来运作，被证券化资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中。而传闻二说央行可能成立按揭证券机构来规范整个房贷证券市场的运作，拷贝的是美国模式，也就是在银行外部设立一个特殊机构，将银行的资产买过来，这样从理论上更符合“真实出售”，美国的“房利美”就是这样一个机构，房利美（FannieMae）向银行购买住房贷款然后将之证券化，证券的发行规模仅次于美国国库债券。

美国模式和德国模式孰优孰劣，不能简单下结论，关键是哪种模式更适合中国的实际情况。有专家认为，如果实行美国模式，我们有两个障碍难以逾越：一是相关的法律法规还是一片空白；二是特殊机构发行管辖权的问题，这将深刻影响政府部门权力与利益分配格局，处理起来比较困难。这也就不难理解为何“雨点总是不下来”。有人猜测中国可能会借鉴德国模式，那么建设银行极有可能“先吃螃蟹”。

银行左右为难

记者在采访中，发现银行业内部对房贷证券化业务有点“口是心非”。个人住房抵押贷款目前是各商业银行最优质的资产，违约率极低，如果房贷证券化，银行利润肯定会大受影响。所以银行也左右为难，希望沿用德国模式，尽可能地“肥水不外流”。

但是，也有专家明确指出：银行个人住房贷款业务量以每年两位数的速度增长，对资产流动性的要求将日益受到重视。银行吸收的资金以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是10年甚至20年的，“短存长贷”的问题也将浮出水面，这将不得不求助于资产证券化。所以，“雨点总是要下来的”。