当中国人民银行在今年２月份发布的《２００２年中国货币政策执行报告》
中，首次提出“积极推进住房贷款证券化”以来，许多人感到振奋，希望我国探
索了近１０年的住房贷款证券化马上实现，甚至有人大胆预测它４月份在上海首
先实现。但事实是，时间已经进入五月它仍没有出台。这至少让很多人失望了，
　　银行资产证券化是现代金融市场最重要的创新之一，“住房贷款证券化”是
它的重要组成部分，指的是金融机构（主要是商业银行）把持有的流动性较差但
具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后将此资产出售给
特设的有实力、有信誉的机构，即ＳＰＶ（Ｓｐｅｃｉａｌ  Ｐｕｒｐｏｓｅ  Ｖ
ｅｈｉｃｌｅ，用于特殊目的机构）。由后者进行信用增级、选定证券公司，发
行证券或上市。
　　早在１９９２年海南推出“地产投资券”以来，我国住房贷款证券化一直行
走在政策的边缘。进入２０世纪９０年代中后期，住房贷款证券化的呼声也越来
越高。１９９９年初，由深圳平安保险公司倡导，深圳市住宅局、建行深圳分行、
工行深圳分行和联合证券组成研究小组，并提出住房贷款证券化试点方案。据知
情人士透露，２０００年９月、１０月间，中国建设银行、中国工商银行被央行
正式批准为住房贷款证券化试点单位。截至２００２年１２月份，两家银行已连
续３次向央行及国务院上报住房贷款证券化试点方案。由于种种原因，至今没有
实现。
　　专家指出，房贷证券化在国外虽然已运作了许多年，但就我国现阶段而言，
存在无法突破的瓶颈，归结起来有三点：一是健全法制环境。有关专家指出，推
行这种全新融资行为的关键是完善国内金融基础环境。住房贷款证券化是一项极
其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原
始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。
然而，我国现行《证券法》、《破产法》和《信托法》的相关条款中，缺乏对资产
证券化在房地产融资业务应用中的规定，这势必增加住房贷款证券化的推进难
度。二是构建信用评估体系。独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成
败的关键。由于住房贷款证券化会以打包形式进行，且标的比较大，也可能把不
同地域的房屋组合在一起。因此，在缺乏有影响力的独立资产评估机构的情况下，
对地价、地面建筑的评估显然有一定的技术难度。第三是完善金融交易网络。作
为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于我国银行
内部的资源和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结
算时间也冗长。
　　建设部是积极支持房贷证券化的。２００２年９月，刘志峰副部长亲赴澳大
利亚和香港特别行政区考察房贷证券化情况，足见重视程度。但是，建设部跟央
行的着眼点显然有所差别——建设部考虑的是我国今后住房金融体制的战略设
计。建设部希望“按揭证券化引入非银行住房贷款提供者”。对于由四大国有商
业银行开展此项业务的构想，建设部的研究报告认为“不利于非银行住房贷款者
的产生和发展，不利于中小机构按揭份额的扩大，不利于住房政策的体现，不利
于全国按揭标准化。”另一方面，在央行、建设部均已开始探讨证券化的具体模
式之时，证监会却认为推进证券化“不是当务之急”：大部分商业银行的个人住
房贷款业务刚刚起步，住房抵押贷款占总贷款比例不足２％，与国外２０％～４
０％的比例相比仍有相当差距。此外，国务院要求证监会准备房贷证券化的配套
措施，至今未见成熟。
　　分歧并非一两日可以消除，央行正在保密制定的相关政策能否“协调”成功
也还未可知。难怪北大经济学院教授何小锋对业界盛传的央行房贷证券化政策４
月出台、建行上海分行首先试水一说不屑一顾：“几年前就已经传了好多次了，
真的出不出得来很难说。”事实再一次验证了何的话。
　　　注定了是前路艰难，但也注定了是不得不行进的道路。毕竟，金融业务、
房地产行业都需要创新，才能更好的发展，证券化是化解危机的有效武器也是共
识。因此，不管是哪一家主导，或是大家共同完成，房贷证券化的路子要走，雨
总是要下的。
(王伟民  中国房地产报)