一周前，中国人民银行就加强房地产信贷业务管理发出通知，对房地产开发贷款对象的开发资质信用等级、前期条件及对土地储备机构发放的抵押贷款的额度等做出严格规定。然而，各界却对《通知》议论颇多———

　　□本报记者李忠峰

　　最近，北京的气温骤然上升，与之相伴的是央行的一纸《通知》。一周前，中国人民银行就加强房地产信贷业务管理发出通知，对房地产开发贷款对象的开发资质信用等级、前期条件及对土地储备机构发放的抵押贷款的额度等做出严格规定，同时，还规定银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人房贷；对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人提高个人按揭首付比例，并不再执行优惠住房利率等多项规定。通知一出，各界哗然。在房地产业链中，它究竟会影响到谁？谁会受益？

　　人民银行规范市场是目的

　　央行在通知中说，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。国家统计局统计数字表明，2002年1月到7月，全国商品房空置面积总量已经达到了1.2亿平方米，其中半数空置了一年，占压资金超过2500亿元。而今年前4个月，全国商品房空置面积同比又增长了9.6%，其中，空置期一年以上的商品房面积同比增长4.5%。

　　央行说，发布这个通知的一个根本目的，不是对房地产政策的收缩，而是为了进一步促进房地产市场的健康发展。“中低收入家庭住房比较困难，要进一步扩大住房贷款的覆盖面，强调要支持中低收入家庭，能够有条件取得银行贷款。”中国人民银行货币政策司司长戴根有解释说，购买第二套商品房属于经营行为，而不属于满足个人实际需要的消费行为，现行的个人住房贷款利率是1998年为推动房地产业发展而制定的优惠利率，虽然目前不良贷款率很低，但继续实行下去，也蕴涵着一定风险。

　　商业银行个人信息难掌握

　　面对央行出台的新政策，一些商业银行表现出了复杂的心情。就新政策中对个人贷款购买第二套以上住房的有关规定，民生银行的李先生认为，以国内各家商业银行目前对客户个人信息掌握的情况，还无法准确判断购房者是否是二次以上购房。“人民银行在信贷查阅系统，包括个人系统这一块没有联网，多家银行都可以贷款，对于单个银行来说，很难查阅出这个贷款户到底是买的第一套还是第二套，这就需要有一个大的环境。”“另外，也很难确定哪一价位属于高档房。”

　　开发商釜底抽薪压力大

　　北京翠谷小区的售房人员告诉记者，购房者买的是不是第二套房，有一部分她们是知道的，但有一部分不掌握，因为客户不会说，涉嫌隐私。

　　“作为开发商，我只管卖房子，我不管你买的是第几套。”锋尚国际公寓老总张在东对记者说。很多开发企业认为，在没有更多的融资渠道的条件下，央行用限制个人贷款及两次以上购房消费的方法降低房地产开发风险不足为取。这种做法虽然会淘汰房地产开发企业中一些实力较差的企业，但好的企业也难免被一刀切掉。由于资金的压力，开发速度会减慢，现房销售会使房价相应提高。

　　华远房地产公司总经理任志强近日发表了言辞激烈的文章，他认为房地产金融风险实际上是银行风险，这种风险是由于我国现行的金融体系造成的。由于我国没有开放房地产金融市场，除了银行信贷外，没有更多的金融工具。

　　今典投资集团董事张宝全认为，在国外，买第二套房能够得到更多的实惠和优惠，我们正相反，所以从过程来讲，对消费的支持和鼓励缺乏一般正常的市场规律和意识。还有些开发商认为，要求房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交，只有主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款等等，这些都会打乱房地产商的融资安排。

　　普通百姓买房有利受益多

　　对于这个通知，普通百姓又是怎么看的呢？周先生2000年大学毕业后在一家行业报做记者，目前最迫切的是买房。他说，不管对房地产业发展有何影响，我的感觉至少在短期内对帮助我们买房有利。根据国家财政科学研究所的报告分析，我国贫富差距正在加大。限制富人买多套房当然对降低房价、保证大多数人买房有利。另外，只对结构封顶的售房发放贷款，肯定会避免很多纠纷。

　　事实上，高房价已使众多欲购房者望而却步。2003年1月份，原国家计委发布的行业景气报告指出，目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。国际通行的看法认为，平均房价与平均收入之比的合理水平应为3∶1到6∶1。目前在我国大部分城市与之相应的比例是8∶1到15∶1。北京市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米的普通住宅也需要40万元左右，房价收入比为11∶1。社科院金融研究中心教授王松奇指出，从全国经济比较热的城市来看，有大量贷款被一些人用于投机用途，用于购买第二、第三套房子贷款。央行的这个规定对在房地产信贷款高速增长过程中的结构控制能起到积极的作用。

　　中国社会科学院金融研究所所长李扬说，在我国，房地产业已经逐渐成为支柱行业，一个支柱行业一定要面向广大人民群众，不能只面向少数有钱人的口袋。现在很多地方出现了两极分化，一个极端就是很多人需要住房，但是又没有足够的收入，没有足够的东西来抵押、担保而买不到房；另外又有一批人，利用银行贷款的空子，购买多套住宅出租。央行采取的这些措施，对银行、投资者、开发商都有利。