看起来很美用起较难民生直接放款公限团体

　　近日，民生银行推出的“不指定楼盘按揭贷款”打破以往房贷模式，在社会上引起强烈反响。该业务无论银行是不是开发商的按揭贷款银行，购房人都可以从银行贷款。银行会把放款打入购房者的账户中，再由购房者一次性支付给开发商。这就绕过了开发商为分期付款的购房者指定银行。

　　通常所说的“个人房贷业务”，实际上也就是个“打包批发”业务。银行是与开发商签订协议，由开发商提供担保，银行为所有购买该楼盘的消费者提供按揭贷款。个人购房者想买房，也只能到特定银行去做贷款，个人并不具有挑选银行的选择权。

　　据记者最新了解到的信息，民生的这项业务目前主要是针对团体客户，对单个市民的贷款服务还需加以时日。民生如今已迈出了欣喜的第一步，京城各家银行何时才能真正由“批发”走向“零售”，而让消费者有全面选择权力？

　　■现行房贷产生根源

　　据悉，现行的个人住房按揭贷款，严格说来是银行面对开发商或是某个特定楼盘的。即银行先考察好开发商的资质，双方签订协议，由开发商提供担保，银行为所有购买该楼盘的消费者提供按揭贷款。这实际带有打包批发性质—————购房者只有到特定楼盘购房才能获得贷款，并且不能选择银行。

　　有银行人士透露，开发商的前期开发资金大部分是从银行贷出来的。“银行在楼盘的前期提供了贷款，为了保证销售回款，由自己来做销售环节的房贷，可以控制风险。更为重要的是，按揭贷款的风险小，银行为追逐这部分优质资产，也会早早与开发商达成默契，尽量享用独食。”

　　“每家银行都开账户，管理上就很麻烦。可银行少了，购房者又不满意。”一位不愿透露姓名的开发商将提供房贷的银行数量最终圈定成3家，但他还是不愿对所有银行开放房贷。他说，过多的银行参与同一楼盘房贷有弊病。各家银行、按揭律师为了自己的业绩，会争抢客户，开发商希望购房者在30天内办理完按揭，越快越好，而银行间争抢的结果，反而会耽误办按揭时间，连锁反应，最终致使开发商增加还贷成本。

　　除了银行、开发商提高的原因外，还有一些非常重要的因素也让现有模式成为看似“水到渠成”的事情。首先，对银行和开发商而言，做单笔业务与批量业务在成本上不相上下，而批量业务显然要比单笔业务的收益更高，谁都希望用最小的成本换取最大的利润；其次，我国目前并没有形成个人信用制度，银行也希望开发商先为个人房贷业务进行担保；最后，各家银行背后的计算机系统是否支持大量的“零售业务”，也是各家银行必须预先考虑到的情况。

　　■民生为何最先“打破规矩”

　　根据中国人民银行的统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。

　　房贷年均增长速度超过一倍，再加上个人房贷非常低的不良资产比率，无论哪家银行显然都不想放弃到手的利润，房贷市场的竞争早已白热化。

　　据业内人士介绍，在京城的房贷市场，建行、工行、农行和中行凭借得天独厚的先天条件，成为房贷第一梯队，北京商业银行、民生、中信实业银行、光大、交行等为第二梯队，两个梯队间一直存在着抢位与保位的激烈竞争。四大银行具备网点多、符合市民习惯等多种优势，大多与京城开发商建立了稳定的合作关系；而处于第二梯队的股份制商业银行要想取得房贷业务的强劲增长，要靠以往与开发商先签合同的办法，显然根本“插不进脚”，要争取份额必须“奇招制胜”，“不指定楼盘按揭贷款”正是民生在尝试过多种营销方式后找到的有效“法宝”。

　　据悉，在四五月份，由于非典的原因，部分银行的“个人房贷业务”也受到了影响。像民生银行，其间在北京地区的“个人房贷业务”就只完成了原定计划的90％，而在受非典影响较小的上海则完成了原计划量的120％。推出“不指定楼盘按揭贷款”的“奇招”后，北京民生的目标已经是“夺取北京按揭市场四分之一的份额”。据民生银行营业管理部房贷负责人介绍，不少企业和个人都来电咨询，“每天的电话都快打爆了”。但由于对每个客户都需要前期调查、准备的过程，截止到本周一，做完的房贷客户主要是两三个大企业。

　　■尚有三大难点多家银行在观望

　　民生目前在北京房贷市场的比例仍相当小，要想让更多市民享受便利，估计还需要更多银行的参与，那么目前各家银行是持什么样的态度呢？

　　记者在咨询一些银行时发现，大多数银行目前还持观望态度。一家在“第一梯队”里的银行，曾在几个支行“试点”推出过“不指定楼盘按揭贷款”模式，但是现在试点工作已经全部停止，用该行一位人士的话说：“风险还是比较大。”

　　据悉，个人房贷真正由“批发”走向“零售”，目前还存在几大难点。其一，在没有足够资信的情况下，银行需同时调查个人、楼盘的全部信息以减少信贷风险，但是这种比较长的资信调查时间能否经得起市场考验，赢得客户，尚不能判定；其二，银行以往最擅长的就是对公业务，目前房贷方式突然改变，银行业务成本也将水涨船高，能否在业务的收益和成本间再找到一个合适的平衡点，也有待验证；其三，以往银行与开发商的稳定合作，是建立在双方相互利益的基础上，如今要让双方改变已有的利益分成，估计将遇到不少阻力。

　　民生房贷有关负责人坦言，“不指定楼盘按揭贷款”是有个风险问题，但只要一个新办法切实可行，能真正给消费者带来便利和实惠，就不愁没有客户和市场。而银行的业务也具有很强的模仿性，各家银行要真想做的话，一定会很快推出。看来，个人房贷要真正由“批发”走向“零售”，尚有一段路要走，而本报也将继续关注“不指定楼盘按揭贷款”的最新进展。

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　　不指定楼盘按揭贷款有何好处？

　　不指定楼盘按揭贷款：是指无论银行是不是开发商的按揭贷款银行，购房人都可以从银行贷款。银行会把放款打入购房者的账户中，再由购房者一次性支付给开发商。

　　不指定楼盘按揭贷款的三大好处：一是打通客户自由选择银行的渠道。个人客户完全可以根据各家银行的服务水平、办理效率等多种因素，选择最适合自己的银行。

　　二是购房者能用分期付款的方式享受一次性付款的折扣优惠。目前各个楼盘对一次性付款的客户都有一定的折扣，一般购房人能获得九五折左右的优惠，这对于几十万的房款，已经是一笔相当大的资金量。以50万元房款来计算，购房人获得的优惠就达到2万元。

　　三是免去律师费支出，律师费用一般在2‰左右。50万的住宅，购房人能节省6000元左右。由于不在指定银行贷款，客户将失去开发商的担保，但银行会为客户寻找担保公司，虽然客户为此要额外支付担保费用，但银行提供免费的保险，所以两者基本抵消。