商业银行纷抢个人房贷
目前，北京个人房贷市场一年的总量超过400亿元，工行、农行、中行、民生、建行、中信、北京商业银行、浦发、广发、光大等商业银行都在个人房贷业务中激烈争夺市场份额。各银行近期频频推出新的房贷品种与服务，使购房人在买房办贷款时有了更多的选择机会。
■银行看好个人房贷
由于个人房贷有较高收益且还款率较高，加上近期央行政策的引导，导致近期房贷市场搏杀的升温。
北京创天律师所房屋贷款业务律师林小建认为，随着央行新的房地产政策出台，新政策中有关“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体”的规定，鼓励各家银行在个人房贷市场上积极开展业务，再加上个人房贷市场在我国近几年处在高速成长阶段，各银行的投入力度本身就比较大，最新出台的央行政策在对房地产开发商的贷款进行限制后，为了弥补开发贷款市场上的利润损失，各银行更会加大个人房贷力度。
按照新的政策指引，商业银行对房地产开发企业申请贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放。同时规定，商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。近年，各家银行通过开发房贷市场，实际上获取了相当一部分利润。以中国工商银行为例，该行近几年在个人房贷市场和开发贷款市场上的份额比例始终保持在3:1左右，央行的限制措施虽然没有彻底封死个人房贷之外的这部分市场，但各商业银行房贷业务的利润无疑还是出现了下滑。
■各银行注重房贷服务“升级”
国内率先开办个人房贷的建行，其个人住房贷款品种较全：既有公积金个人住房贷款，也有自营性个人住房贷款，还有组合贷款；既开展个人住房贷款，也开展个人商铺、车位、写字楼贷款；既可对购买商品房的个人提供贷款，也可对购买经济适用住房、房改房、参加集资建房的个人提供贷款；既有单纯的购房贷款，也有购房与购车组合、购房与装修等的组合贷款，其中“转按”、“加按”等个人住房贷款的衍生品种作为建行的房贷升级服务，近期增长较快。
农行近期将推出个人住房贷款业务新品种，包括转按贷款、加按贷款、减按贷款和个人车位按揭贷款。个人住房转按贷款：办理转按业务时，可按原借款人剩余的贷款余额和剩余贷款期限将贷款转让给新借款人，也可根据新借款人和所购房屋评估价重新确立新的贷款额度和贷款期限。个人住房加按贷款：指在住房按揭贷款期内，贷款银行给予借款人贷款展期的一种业务。
中国工商银行是目前国内最大的按揭银行，自1991年全面介入住房金融市场以来，一直致力于城市住宅建设与消费，拓展大型优质住宅小区的信贷业务，大力推进以大中城市为中坚的住房金融发展战略。目前，已经形成了一个业务种类齐全、具有现代化服务手段的房地产金融服务体系。工行在住房按揭方面的服务品种较多，有个人购置住房贷款、个人二手房贷款、个人住房装修贷款、个人住房家居贷款、个人住房加按揭贷款、个人住房转按揭贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款等。
中国银行个人住房贷款包括个人住房贷款分为自营性住房贷款、委托住房贷款和组合贷款。自营性住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的用于购买住房的贷款。贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人。个人住房委托贷款指银行根据公积金管理部门的委托，以公积金存款为资金来源，按规定要求向购买普通住房的个人发放的贷款。贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，并在资金管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。个人住房组合贷款指银行以公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和银行自营性贷款的组合。
在众多新秀银行中，民生银行在住房按揭业务上的投入力度最大，在传统住房按揭业务的基础上，推出了很多新的产品组合。像“民生家园”、民生“1＋3”已经具有了相当的市场知名度。民生“1＋3”的主要内容是，“1”（住房按揭贷款）＋“1”（住房按揭贷款增值服务）＋“2”（住房按揭贷款配套产品）＋“3”（住房按揭贷款衍生产品）。住房按揭贷款增值服务主要包括“账户信息即时通”服务。为免除客户费心查询的麻烦和种种担忧，工商银行近期铸造自己的“个人住房贷款精品工程”，在全行范围内推行“信贷管理系统”，实现了信贷业务操作全流程电子化。运用这一新系统，工商银行可以对遍布全国的所有有信贷审批权的分支机构实行统一管理，数据共享。
中信实业银行近期在北京全面推出“中信安家”私人贷款品牌营销活动。该活动将不指定楼盘房屋按揭贷款、公积金贴息贷款、二手房按揭贷款、房产抵押贷款、车位贷款、装修贷款、转按揭贷款、加(减)按揭贷款、循环额度贷款、私人贷款资信证明等多种业务“一网打尽”。
光大银行目前的个人房贷业务，要购房人先存入不低于所购住房全部价款的20%的存款作为首付款，剩余款项由银行发放贷款。然后购房人用所购房产作抵押，由银行认可的保证人提供对全部贷款本息提供全程担保或阶段性担保。北京市商业银行也正在进行全面的系统改造，计划实现个人贷款业务的再度突破。
■四种模式偿还个人房贷
据介绍，个人房贷还款方式主要有等额本金还款法、等额本息还款法、等比递增还款法、等额递增还款法等四种。等额本金还款法：也称递减法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。
等额本息还款法：按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。
等比递增还款法：把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。
等额递增还款法：与第三种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。
一般来说，第一种、第二种方法适宜于收入稳定的成熟家庭，第三、四种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。而目前各银行采用最多的是等额本息还款法和等额本金还款法。银行业内人士表示，目前只有中行、招行等少数几家银行推出了等额本金还款法的还款方式。
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如何办理住房抵押贷款
房地产抵押贷款，即所谓的按揭，是指购房者以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款以年金形式定期偿付，贷款额度总是小于房产市场价格，差额部分叫借款人在抵押房地产上的净资产权益。目前各银行要求首期付款额基本上在30%至20%左右。
房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供责任履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有依法以抵押的房地产拍卖所得优先受偿。房地产抵押中的抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人，或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人，或者其他组织。
预售商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。哪些房地产不能抵押
根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）依法不得抵押的其他房地产。
根据有关规定，不能抵押的房地产有：（一）以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权；（二）尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；（五）政府代管的房地产；（六）未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权；（七）权属不明或者有争议的房地产；（八）依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产；（九）已出租的公有居住房屋；（十）依法不得抵押的其他房地产。办理房地产抵押贷款的条件
根据中国人民银行的有关规定，办理房地产抵押贷款必须具备以下条件：（1）具有城镇常住户口或者有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）以不低于所购住房全部价款的20％作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款规定的其他条件。
