二手房贷款审核已越来越严，但二手商品房近两月成交量却较前两个月增17%

    随着二手商品房交易量的逐渐提升，已购公房在二手房交易中的主体地位开始动摇。尤其是近两个月，二手商品房交易量已占到总成交量的52%，远远高于前两个月35%的成交量。这主要得益于金融机构对二手商品房贷款的倾斜政策。

    事实上，在上海等二手房市场发达城市，二手房交易主体均为二手商品房，因为该产品房源充足，户型相对合理，投资潜力大，更适人居。

　　二手商品房交易量大幅上扬

　　临近新年，二手房市场还是不可避免地出现了交易淡季，据北京顺驰市场分析显示，从去年12月中旬到今年1月中旬这一个月来，二手房租赁及买卖市场的成交量均呈现较大幅度的下滑。

　　二手房成交量下降了近16%，租赁成交量也下降了20%.但二手商品房交易却异军突起，成交量高达52%，比前两个月高了17个百分点。

　　“链家”市场研究中心最新数据也显示，2004年二手商品房的成交量增长幅度最大，较去年增长了150%；公房成交量较去年增长了83%；经济适用房成交量增幅最小，为41%.“我爱我家”市场研究中心统计数据也表明，虽然2004年二手房市场的主体交易品种与2003年相比没有显著变化，但二手商品房交易从今年年初就已呈现出稳步上升的良好趋势，交易量占到全年总交易量的21.5%.

　　投资回报率在二手房产中最高

　　北京世邦信义经纪公司总经理冯其义认为，二手商品房之所以能日渐走红，主要原因是其投资回报率在二手房产品中最高。因为二手商品房小区大多配套成熟，价格经过市场的考验已更趋于合理。而已购公房房价虽低，但居住环境不好，且实用年限较短，与二手商品房相比，投资潜力渐弱。目前很多投资者已开始将目光从新房转向二手商品房。

　　据北京顺驰市场分析人士表示，二手商品房交易行情看好的原因还在于，目前北京二手房消费观念较以往已有很大变化，以前二手房买家多为需求型购房者，而现在增加了不少改善型购房者。由于二手商品房大都是上个世纪90年代后期的建筑，房屋设施和户型设计能较好地满足置业者的居住需求，而且价格要比同区域的新房便宜30%左右。再加上某些区域，如CBD、中关村等新建商品房数量日渐减少，供求失衡，导致二手商品房备受热捧。

　　据了解，目前二手商品房源充足的地区交易量上升速度也较快，“链家”统计数据显示，宣武区二手商品房成交量占总成交量的5.8%，相比2003年上升了128%，成为四个中心城区交易量之首，这主要是因为该区二手商品房供应量较充足。

　　“链家”市场专业人士认为，在二手商品房中，投资二手公寓的客户较多。目前二手公寓租赁价格每平方米5000元至10000元以上不等，租金高低除了取决于房屋面积及物业所在地段是否具有优势外，还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关。目前二手公寓投资回报率一般在7%左右。

　　房源增加成交量未受限贷影响，部分银行甚至偏重二手商品房贷款

　　针对近日媒体报道二手房贷款将受限的说法，“链家”市场分析人士表示，其实自2004年4月以来，北京的部分银行便有意识地对二手房贷款成数进行了限制，特别是对高龄二手房限制得更严格。但二手商品房因年限较短，所以在贷款时受限并不多，部分银行甚至还会偏重二手商品房贷款，这也促使更多的投资者将目标转向二手商品房。

　　北京顺驰市场分析人士也表示，近期上市的二手商品房大约有67%都办理了按揭贷款，以前转按揭贷款手续烦琐、复杂，影响了二手房成交量，如今，随着众多银行转按揭贷款业务的陆续推出及完善，使商品房进入二级市场更加顺利，不仅大幅增加了二手商品房的房源，也提高了其成交率。