回顾2004年的尾房市场，到2004年9月本市商品房空置面积为870.1万平方米，相比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米，下降幅度为22.53%。其中商品住宅空置面积较年初减少137.5万平方米，对整体空置面积下降的贡献率为54.35%。一直以来，尾房都处于比较尴尬的状况，食之无味，弃之可惜。然而2004年京城尾房数量却大幅度下降，这其中的原因是什么？2005年尾房的走势又将如何？

  春节前，经首创金丰易居提议，链家、信一天、置换家园等京城16家中介欲联手销售尾房。这是否意味着2005年尾房市场还会有大动作？是否更加值得关注和期待？

　　尾房展出奇招

  尾房一直是开发商最头疼的问题之一。很多开发商和代理公司都表示，对于尾房，投入和产出难以成正比，很难找到高效的营销模式。

  对于单个开发商而言，手中的尾房不过几套或几十套，势单力薄，缺乏规模效应，对于代理公司也是收效甚微，进程缓慢，远不能解决尾房大量积压的问题。尾盘分布范围广，信息不集中都导致了销售状况的不理想。现房展实现了资源的整合，所谓整合，就是将政府、开发商、销售商、消费者这几方资源与需求统一起来，协调整体运作，引导整个市场全面流通，供需衔接到位，交易无障碍。

  2003年底，北京东方基业房地产经纪公司与其他几家公司联合举办了首届现房展。到去年10月已经举办了三届，以高比例成交量著称，第一届现房展现场成交236套，回款9145万元；第二届仅3天现场成交318套，回款16561万元，意向成交4727套，参观人数达到8万；第三届展会现场成交429套，回款19432万元。

　　中介代售尾房

  对于尾房销售，更多的开发商选择给中介公司或销售代理公司代理销售。

  著名的品牌经纪公司“链家”专门组建了一支专业的尾房销售队伍，目的是集中整合开发商的尾房项目，实现规模效应。中大恒基通过一、二级市场的联动带动尾房的销售。“我爱我家”所代理的空置房中，相当一部分是面向中高消费阶层，很多高端用户用作投资。

  首创金丰易居前不久从拍卖会上一次性竞得75套整栋空置房，并联合其他15家中介进行销售，实现了资源的共享。中介对于尾房数量的下降功不可没，其优势也是显而易见的。

  品牌中介更是具有敏锐的市场观察力，长期跟踪调研京城的房地产市场，有着极强的市场把握能力和抗风险能力。

  走出误区，尾房同样有价值

  数据统计显示，目前求购二手房的客户中，大约有40%的客户主动要求购买品质优良的空置房，业内人士预计2005年将迎来第一个高峰期。空置房的市场变化主要表现在以下三方面：由市区向郊区扩散；由高端物业向中低端市场发展；由商业办公向养老自住过渡。

  对于老百姓来讲，买尾房并不一定是一件坏事。

  首先要消除心理误区，尾房不一定就是不好的房产。近几年北京房地产市场开发速度非常快，往往是一些项目还未销售完毕，周边就开发了新的项目，而先前的项目因为过了销售旺季，宣传力度减少，被消费者遗忘。开发商前期的市场定位有偏差，使产品偏离了消费者的需求，产生了许多“叫好不叫座”的房屋，这些都会形成尾房。所以，尾房并不意味品质的不合格。与此同时，尾房有其自身优势。

  “链家”市场专业人士认为，首先，2004年开始实施的金融紧缩政策，将开发商的自有资金比例再次调高，更是加重了开发商的资金压力，为了尽快回笼资金，消费者一般能够得到一定的价格优惠，一般情况下比同区域的商品有10%-20%的价格优势。

  其次，项目在开盘时都是通过选号的方式进行排序购买，容易给人造成一种非常热销的销售氛围，不少消费者就是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的，而尾房则不同，购房者在项目接近尾声时会变得更客观、冷静，更有利于正确的决策。

  再次，由于尾房是现房，开发商对项目的前期承诺、质量都已经一目了然，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西比图中看到的更真实，从而降低购买风险。

  现在，很多老百姓买房不以自己居住为第一目的，无论是长期投资用作出租房，还是短期收益利用房价升值将其卖掉，尾房的选择越来越多地纳入人们的视野。尾房不是坏房，关键看你怎么淘。（刘莹）