这些国内因素对房地产企业的约束也是致命的，它们从多个方面制约了房地产业这一曾经炙手可热行业的发展。

　　世界经济可能正处于有史以来最大的泡沫之中。按照摩根斯坦利的估计，目前来自房地产、股票和一些商品(如石油、矿石等)的总价值超过了20万亿美元，相当于全球GDP的50%。这可能是有史以来最高的比例了！

　　过高的房价导致了很多问题，它导致一些国家如美国储蓄率过低，美国成为全球最大的高负债国。导致泡沫产生的原因有二：一是科技进步特别是工厂技术和分销技术的进步大大提高了工业的生产率；二是中国等前计划经济国家融入全球经济当中，给发达国家的企业带来了强大的冲击，切断了货币供给与通货膨胀之间的传统联系，加之工厂技术发展使得获取低价劳动力变得更加容易。

　　在传统制造业产品领域，物价下降的压力越来越大。但是货币供给总是要有发泄的领域，在房地产市场，货币供给终于引起了膨胀。当前包括中国一些大城市在内的全球范围的房地产价格上升，引起了房地产需求的扩张，从而带来了大范围的房地产泡沫。

　　房地产业是什么？传统的观念甚至认为其是一个生产型产业。但是真正的生产环节在建筑(港台地区称为“营造”)领域，房地产企业其实几乎什么都没做！所有的价值增值环节，例如产品设计、建筑施工、装修装饰、房屋销售、产籍登记、物业管理等等，都分别由供应链的各个环节承担了。房地产企业剩下的，就只有资金和理念了。这与金融业有什么区别呢？所以我认为，房地产企业充其量是一个运用资金进行资源整合的管理型、服务型企业，或者说，房地产企业是一个以房屋土地产品为平台的金融企业，是金融服务业的一个衍生行业。从这个意义上说，一个房地产企业如果连融资能力都不具备，是没有资格在这个行业生存的。

　　当前正在进行的宏观调控对房地产企业可谓一场血雨腥风的“洗礼”。从大趋势上看，我认为中国房地产大开发、大营造的局面已经过去。主要基于两点原因：第一，对农民利益的保护意味着土地产权在一定程度上的相对回归，靠剥夺农民利益致富的开发模式一去不复返了；第二，国家基于粮食安全和资源环境安全的虽然模糊但异常坚定的政策不会再允许如此规模、如此不计后果的消费型大开发了。

　　那么，房地产企业下一步的方向是什么？我认为当前如下一些重要因素将引起人们生活方式的根本变化，并为与房地产业相关的新兴产业的诞生蕴藏了巨大的商机：

　　1、互联网、宽带和移动技术的结合带来的人民媒体和民主造星运动，对以休闲娱乐、文化传媒为目标的房地产企业可以带来一定启发。笔者曾和分众传媒江南春在上海市浙江商会新年论坛上有一次嘉宾互动，我感叹“分众传媒”这个名次是对“大众传媒”的一次革命，江南春提出现代人接受新闻和广告的方式正在改变，人们渴望找到另类新闻来源，这成为博客、一对一传媒等休闲传媒产业产生的基础。博客空间不只在电脑上，还大量存在于移动电话上。今后几年的移动电话将出现3G手机，很多手机有照相机、全球定位系统、卫星导航系统、个人数据、通讯录、日历，它们可以用来收发语音信息、相片、录像和文字信息；随身播音让拥有电脑和麦克风的用户可以在全球范围内很方便地制造语音文件，并下载到MP3播放器或iPod上，这一功能建立了一个传播新闻的全新渠道。远的不说，湖南卫视整合传统传媒和新传媒资源而发起的“超级女声”全民造星运动，让包括大多数老年人在内的中国人体会到了现代IT技术的威力。在我看来，分众传媒与其说是一个新兴传媒行业，不如说是一个更加活生生的房地产业。试想，如果没有那些拥有电梯的新开发楼盘的合作，分众传媒的下场甚至还不如街头被砸得千疮百孔的自动售货机的投资者。

　　2、基于电子商务技术的生活服务行业在中国拥有巨大的商机。城市是由道路和房屋构成的网络体。房地产企业不能局限于建设开发业务，而应结合其它商业运营、生活服务，最大限度地发挥房地产的作用，提升房地产的价值。与eBay、Dangdang、阿里巴巴等相比，国美还只是一个传统商业模式。随着电子商务企业开始获得重生，在包括中国的创业者中开创了一个靠点击率支持的商业运营方式，携程网、e龙网等在美国的成功上市，表明电子商务技术在我国生活服务方面的应用具有巨大的商业前景。电子商务技术迎合了人们生活节奏加快、网络生活和越发懒惰的要求，成为一个全新的商业模式。对于房地产企业来说，除了向土地开发等上游产业延伸外，是否更应把产业链伸向消费端，例如房屋交易的电子商务、房屋租赁经营管理的电子商务上？我看这方面的前景甚至比房屋建造更大。原因在于，在人均居住面积已经提升到相当水平的情况下，盲目的基于不合理利润的大开发是任何国家不能容忍的。

　　3、中国当前正在进入大众消费时代，小城镇房地产开发及连接中心城市与卫星城之间的基础设施建设开发仍有较大市场。中国政府出于对资源环境的忧虑，在“十一五”时期将加强对制造业发展的限制，加之居民收入水平的提高，中国正在进入大众消费时代。由此大制造、大建造的时代将逐步成为历史，吃的(包括食疗)、穿的(包括服装新潮)、住的(更多体现在装修装饰和到卫星城居住)、行的(汽车社会和航空社会)、交流的(沙龙、演讲、网恋等)方面的需求日益增长。在房地产开发方面，中心城市由于规模过于庞大，外延扩张型建设将受到严格限制，但卫星城房地产开发仍具潜力，而连接中心城市和卫星城市之间的交通干道建设，以及卫星城内部的基础设施建设和城市实施的维护运营管理，其市场机会仍然是很大的。特别是与中心城市距离较近，但受行政区划影响而发展缓慢的地区，随着行政区划限制的逐步被打破，将拥有良好的开发前景。

　　4、外向型的商业贸易房地产在我国将是一个大方向。中国目前在很多领域已经成为世界工厂，但高污染、低成本、低质量制造的特征非常明显，大量的利润被来自国外的经销商攫取。所以今后企业品牌建设日益重要。在目前国营外贸公司名存实亡的格局下，拥有自身品牌、来自本土私营势力的外贸公司将可能成为世界国家与中国进行贸易的强大力量，它们将逐步打破外国经销商垄断其本国市场的势力。因此，今后基于中国工业品贸易的博览会、展示大厅、论坛等房地产形式将越来越多，这是一个大方向。

　　5、科技研发类、设计类、咨询类、市场研究类等创意性产业房地产具有良好的发展前景。创意型产业最大的特点是资源空间占用小、环境保护好，但附加值极高，对文化的要求很高，非常适合把大城市老城区工业化时代遗留下来的老厂房和老仓库，经过艺术设计和改造，演变为适合现代人工作和交流的场所，成为历史风貌和现代元素相结合的具有独特魅力的房地产。例如上海市就按照市场化方式，保护性开发了一批老洋房、老大楼、老厂房、老仓库，相继建成了一批具有较高知名度的创意产业园，吸引了大批世界各地的创意型企业和具有创新思维的优秀人才在上海创业发展，成为时尚品牌发布、专业展览、商务交流的重要成所，为上海大都市发展注入了新的活力、魅力和动力。

　　(曹建海/文 作者单位：中国社会科学院工业经济研究所)