新闻 山东 体育 娱乐 女性 购物 财经 幽默 评论 书画 博客 旅游 图片 论坛 房产 汽车 教育 健康 商桥 打折 十一运会官网
 大众报系: 大众日报 农村大众 齐鲁晚报 生活日报 鲁中晨报 半岛都市报 经济导报 城市信报 青年记者 成长先锋 新闻书画网 国际日报山东版 南美侨报山东版
 当前位置:首页>房产>律师热线
站内搜索:
法官支招 合同应该这样签
2002-08-30 00:00:00 作者: SRC-29

  由于大多数买房人没有购房经验,又不熟知商品房销售方面的法律常识,很难在订立合同时处处设防,这也导致了房地产市场纠纷不断出现。以海淀区为例,近年来,由于商品房买卖出现纠纷而诉至法院的案件数量在日趋增多,其中,期房销售所引发的纠纷更明显高于现房。在这些案件中,开发商擅自改变房屋最初的规划设计、未能按时交付房屋以及交付的房屋出现“面积缩水”等是引发纠纷最普便的原因。而购房人明明有理,却常因合同约定存在缺陷,往往最终赢了官司却赔了钱。

  目前,商品房销售合同大都采用开发商提供的格式合同,其主要内容均为格式条款。但如果合同制定不规范,如合同主要内容约定含混、违约责任约定不明,或者合同对双方权利义务的约定有明显倾斜,都会使购房者的利益受到损害。由于预售的房屋从签订合同到拿到钥匙往往要经历一年多的时间,购房人经过漫长的等待,眼看着新房建成交工,谁都希望尽快搬入新居,如果退房再选别处,不仅时间上赔不起,而且一年多的时间等于白白浪费,这些无形的损失也无法挽回,因此不到万不得已,消费者一般不会选择退房。但如果继续履行合同,就要按照合同约定执行,其结果是要么买来的房子面积不够用,无法实现自己当初的设想;要么面积过大,还要再交出好几万元钱补足面积差价。这些都违反了交易活动应当平等自愿的意思自治原则。购房人最后往往花钱买了一处窝心房。可见,合同制定得不完善,购房人的合法权益是无法得到保障的。

  其实,如果当初签订合同的时候在合同条款上细细斟酌,设定利于自己的条款,就不会出现类似情况时如此被动。随着我国民事法律制度的发展,在不违反法律和公序良俗的前提下,现行的合同法已更充分地尊重和体现当事人的意思自治,保障当事人的合同自由。也就是说,如果合同是双方自愿签订的,只要合同条款不损害公共利益,不违反法律和行政法规的强制性规定,在履行了必要的登记手续后,即属于有效合同。双方就要严格履行,即便条款对一方不利,但只要在签订合同时是自愿接受,法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障,在制定合同时力求完善,这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题,建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定,双方有约定的,从其约定,没有约定的,按以下原则处理:

  一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%),据实结算房价款;二、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

  买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人……

  如果将这一处理原则写入合同条款,购房人的利益就能得到切实的维护。当然,由于当前房地产法律法规尚不健全,商品房的销售主要仍由开发商全盘操作,购房者往往处于被动地位,这不仅体现在对房屋基本状况的了解上,更表现在购房人对开发商提供的格式合同很难有选择权。但是,对开发商提供的合同,购房人不应被动地接受,而是应当最大限度地调动对合同的审查意识,拿到合同当场就签字绝对是不可取的。在签订合同前,除了审查开发商的资质、销售资格外,最好向开发商索要一份合同样本仔细阅读。对关键条款如:地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待,对合同中没有约定或约定不明的内容,可以要求另定补充协议。如有必要,向专业律师进行咨询也是应该的。另外,还需提醒购房者,如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房,应当考虑到贷款不成的情况,因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此,事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除,可以省去很多麻烦,购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。

  此外,根据《合同法》的规定,双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。既然法律已赋予当事人更多的契约自由权,那么,购房人在处分自己的权利时,为什么不能用足用好呢?一份完善的购房合同无疑是给购买行为上了保险。同时,严格的合同条款不仅是双方履行权利义务的参照,而且也在无形中约束了开发商的销售行为,如果开发商在合同履行过程中随意操作,将会受到合同条款的处罚。海淀法院 李梅


 

编辑: yangshu
大众网版权与免责声明:
1、大众网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经大众网的书面许可,任何其他个人或组织均不得以任何形式将大众网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合;不得把其中任何形式的资讯散发给其他方,不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存;不得修改或再使用大众网的任何资源。若有意转载本站信息资料,必需取得大众网书面授权。
2、已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:大众网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源:XXX(非大众网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请30日内进行。



·






 
报业集团 - 版权声明 - 广告业务 - 联系方式
Copyright (C) 2001-2007 www.dzwww.com All Rights Reserved
大众报业集团主办 Email:xinwen@dzwww.com
鲁ICP证:000100号 经营许可证:鲁B2-20061030号