某小区业主入住已一年有余，却发现会所竟被发展商用作自己的办公用房，以至整个小区配套仅有一两家餐馆，而发展商原先宣传的诸如儿童活动中心和老年保健中心等设施均无踪影，不满的业主遂与发展商交涉。

　　业主们认为发展商通过收取售房款，已收回了全部投资并赚取了丰厚的利润，所以业主们不仅买下了专属于自己的房屋，还买下了包括会所在内的整个小区的一切设施、设备，因此会所的经营应由全体业主决定，经营收益也应由全体业主共享。

　　而发展商则认为，在其出售房屋时并未将会所作为共有部位或公共设施分摊售与业主，所以会所的产权没有转移给业主，仍为发展商所保留，只有发展商才有权决定如何经营会所。

　　双方各执一词，争执不下。那么何谓会所？会所的产权究竟属于哪一方？由此引发的关于会所功能、利用和限制的话题值得探讨——

　　北京劳赛德律师事务所蔡耀忠律师

　　蔡耀忠律师，中国政法大学硕士，专攻房地产投资、房地产金融、建筑工程、公共工程、物业管理等领域的法律服务与研究。现为北京市劳赛德律师事务所合伙人，北京市律协物权法专业委员会副主任委员，《中国房地产法研究》(丛书)主编。

　　会所为全体业主而建

　　会所的概念，要追溯到福利分房时期，有一定规模的住宅区临街侧有若干房屋被辟为粮油店、便民商店、餐馆、菜场等配套商业服务设施，这些设施大多由房管部门或产权单位按政府要求兴建，为的是方便附近居民的日常生活，并不计较经济效益的好坏。随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，住宅区的结构发生了很大的变化，住宅区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。配套商业设施种类也由原便民粮油店等衍生出商务中心、健身房、诊所等新型服务设施，并且不再混在居民楼里，而是集中于某一专门建筑，与住宅群共同组成一个完整的功能齐全的多功能区，这一专门建筑即被称为会所。会所主要是丰富社区居民业余文化生活，为居民日常生活提供便利，进而创造和谐、舒适的社区环境，承载社区文化建设的任务。

　　根据北京市政府于1996年8月6日颁布的《北京市住宅配套商业服务用房管理办法》(1997年1月1日起施行)，规定新建、改建居住区应当按照市政府规定的新建、改建居住区公共服务设施配套指标规划和建设配套商业服务设施，配套商业设施建设指标不足的，城市规划管理部门不予颁发建设规划许可证，建设部门不予颁发开工许可证。(楷体)

　　同时，《北京市住宅配套商业服务用房管理办法》还规定，不按规定标准建设配套商业服务设施，或擅自改变原规划用途的，由有关部门责令责任单位限期改正并可处以5000至30000元的罚款。(楷体)

　　由此可见，新建住宅小区时必须建设相应的配套商业服务设施，这是发展商的一项行政法义务。发展商在项目前期，即立项、报建过程中，就必须就未来配套设施的规模、功能、拟开设的服务项目等规划报有关部门审核，以申请颁发规划许可证和施工许可证，这两项许可均为附义务许可；发展商获得许可后，必须严格按照此申请文件的承诺建设配套商业服务设施，否则应承受相应的法律责任。

　　会所的产权属于发展商

　　会所虽然主要是为小区全体业主的生活需要和便利而建，但在目前商品房销售普遍以建筑面积计价的情况下，为保护购房人利益、规范商品房销售行为，避免发展商在建筑面积测算方面侵害购房人利益的情况，政府制定了公共建筑面积分摊原则，明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。

　　发展商在项目竣工时即取得整个项目的产权，然后再同每位购房人进行产权分割。从形式上看，买卖的具体标的物由建筑面积、套内建筑面积、公共分摊面积来确定，产权证也是用上述数据界定房屋权属范围，购房人给付房款换取的是专有部分的房屋和参加分摊的公共建筑部分的产权，其中，专有部分房屋由购房人独立使用，参加分摊的公共建筑为全体购房人共有。在法律没有规定，购房合同也没有约定的情形下，诸如会所这样未被分摊的建筑物一般不能推定属于全体业主共有，只能看作是发展商保留权属的一部分，当然会所经营收益也就只能归发展商享有了。

　　运用行政手段限制发展商对会所的利用

　　会所的所有权属于发展商，但会所当初是为全体业主的需要而建设的，建成后，也应根据业主的需要使用和经营，发展商不可以任意利用和处分，否则便是滥用权利。如果发展商和购房人在购房合同中约定会所中有哪些具体服务设施，如发展商没有兑现或擅自变动，购房人可要求发展商承担违约责任。即使购房合同中没有类似约定，政府在这方面对发展商也有要求，发展商在申领规划许可证和施工许可证时必须有关于配套商业服务设施的计划，而且不得低于政府的最低要求，所以发展商随意利用、处分会所，很可能违反了行政义务。

　　由于会所的产权属于发展商，业主们无权直接决定会所的经营，也无权要求分享会所经营的收益，但对发展商随意处分会所的行为并非无能为力。业主们可以首先察阅与发展商签署的购房合同中有无关于会所方面的约定，如发展商违反这些约定，可以要求发展商履行上述合同并承担违约责任。同时，业主们还可以向有关部门举报该发展商，由政府有关部门对其做出限期改正的决定，并对其进行行政处罚。

　　运用法律手段制约发展商对会所的利用

　　会所应为社区成员生活的便利、舒适服务，但会所又属于发展商所有，发展商有自己的利益需求，要求发展商自觉地舍弃可能的营利机会去迎合社区成员的需求，恐怕不现实；而现有法律在这方面对发展商又约束不够，实际也很难真正约束发展商，这样就容易造成发展商滥用权利引发与业主的冲突。在实际操作中，可能存在以下几种情况：

　　监督机制不力影响会所使用

　　如果发展商违反行政法义务，业主举报，但有关部门并不做处理怎么办？看来只能以有关部门行政不作为导致业主权利受到侵害为由打一场行政诉讼了。就算业主们赢了官司，由有关部门处罚发展商，但区区几万元罚款对发展商而言是九牛一毛，而发展商往往交了罚款就了事了，业主的权利还是无法切实得到维护。

　　发展商短命影响会所使用

　　会所的土地使用权通常和住宅一样是七十年，会所属发展商所有，而发展商恐怕少有存续如此之久的。发展商破产、被兼并等都会影响会所的命运和前途。而且发展商正常存续期间，会所也可能被用来设定抵押，也存在抵押权人行使抵押权的情况，会所易主看来难以避免。

　　业主需求调整影响会所使用

　　随着社会不断发展，人们不断会有各种新的服务需求，会所客观上也需不断调整，发展商立项、报建之初的有关会所的规划恐怕会渐渐不合时宜，发展商的这项行政义务如何进行调整？

　　上述问题的根源都在于会所的权属问题，笔者认为有可以采取两种法律解决方案：

　　1.由法律明确规定会所属于全体业主共有

　　实际上，发展商开发一个项目，其所有投资均要从售房收入中收回，会所不参加公共建筑面积分摊，不对外销售，但发展商肯定会将会所的建设成本转嫁到可售房屋上，因此规定会所属业主共有是合理的。

　　有人认为政府按建筑面积征收土地出让金，会所不参加分摊，则会所这部分的土地出让金为发展商所交，所以会所的产权归发展商更合理。但会所是否分摊与购房人支付的房款是否含会所部分的土地出让金是两个问题，以建筑面积计价只是一种计价方式，不真正意味着购房人出的钱就仅仅含这部分的土地出让金和建筑成本。假如双方约定以套内建筑面积计价，难道就可以认为购房人仅支付了专有部分的价钱，没有含公共建筑部分的土地出让金和建筑成本，因此就不享有公共建筑部分的权利？现阶段，政府明确规定分摊原则还是具有积极意义的，既然会所不参加公摊，那么可以直接由法律规定配套商业服务设施用房所有权归全体业主共有，由全体业主决定如何使用，由物业管理委员会具体实施。物业管理委员会可委托有专门经营管理经验的物业公司或其他机构经营，所获收益除支付受托单位劳务报酬外，其余由全体业主共享。

　　但这一方案也存在一个弊端：会所归全体业主共有，每位业主所占份额都很小，其所有权其实是虚化的，业主们缺乏足够的动力去行使自己的权利，而物业管理委员会的法律地位尚待立法进一步明确，目前多类似于清谈机构。这样会所的经营很可能被受托机构把持，侵害业主权益恐怕仍难以避免；也可能出现受托机构激励和监督不力造成会所管理不善，效率低下等情形。

　　2.会所所有权归发展商，但法律对之多方面限制

　　发展商可以沿袭以前的做法，保留会所所有权，但由法律特别规定其权利的行使不应损害全体业主的权益，并赋予业主们在权益受到侵害时的相应诉权，同时对发展商的所有权作如下限制：

　　A.规定发展商不得以会所为自己的办公用房，或办公用房不得高于一定比例；

　　B.发展商不得以会所对外担保；

　　C.商品房买卖示范合同文本中添加有关配套商业服务设施的具体内容，要求发展商应以不低于规划申请文件中承诺的标准建设配套商业服务设施；

　　D.发展商应从会所经营收益中提取一定比例作为会所维护改造基金；

　　E.上述限制对会所的继受人同样有效。

　　但这一方案可能存在监督成本较高的弊端，需在实践中完善。