日前,国务院刚刚发布了《物业管理条例(草案)》,并公开征求意见,在社会上引起强烈反响。有关人士认为,虽然条例的许多地方有待完善,但向社会广泛征集意见、以完善条例的做法值得称道。对买房人来说,条例的即将问世,更是与人们生活息息相关的头等大事。本报从这期起将对《条例》在人们的争议中所反映出来的三大关键问题进行系列报道。
一问:《条例》能否作为打官司依据?
据相关报道称,对于物业公司违法运作造成业主权益受到侵害的,目前《条例》草案中只规定了具体的行政处罚措施,有专家认为,“虽然行政法规不便于干预民事生活,但鉴于法规中不可避免地已提及一些民事责任问题,如果国家不准备再制定一部更详细的《物业管理法》,不妨在《条例》中增加有关民事责任的规定。”隆安律师事务所的秦兵律师也赞成这种看法,他认为“《条例》草案只提及了与物业服务合同有关的民事关系,对民事赔偿几乎没有规定,也就是说,对物业管理公司的违规操作行为,《条例》草案虽然规定了罚则,但罚款只是上缴给国家,权益受损的业主并没有得到赔偿。”
不少业内人士认为,《条例》应该更多地维护业主的权益。因为在人们对条例中业主和物业公司两方的权益进行比较后发现,条例比较倾向物业公司,而对业主的权益维护的相关条款较少。秦兵律师认为,条例对业主的权利没有充分保护,如果业主的某项权益受损,那么依据本条例还不能进行诉讼,因为条例并未规定相关的权利和救济途径。物业专家刘宏诚建议,将“物业管理企业”改名为“物业管理服务企业”更为贴切。同时,物业管理是业主物权的体现,《物业管理条例》不应特别提出保护物业管理服务企业的权利,而物业管理服务企业的权利应靠《合同法》来保护。
此外,应补充一些法律名词的界定。陈旭律师建议,除了条例第七十一条中已经阐述的“业主”、“物业买受人”、“物业管理企业”、“物业管理区域”等用词的含义外,应再增加下面几个法律术语的定义,如物业、居住物业、公用部位、附属设施、公共设施等概念。这些法律术语的解释应尽可能的准确。
北京市物业管理商会会长于庆新对此持另一观点,他认为《条例》草案是由国务院出台的一部行政法规,涉及的是行政管理方面问题,不应包括民法方面的内容。晨报记者 叶晴