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买期房须清楚有关法律
2003-01-22 00:00:00 作者:智广 SRC-79

  买期房很容易日后引出纠纷。有关专家建议购房者要清楚以下法
律问题。
  一、定金问题。购期房一般要交付定金,对于定金的交付法律是
有明文规定的,如开发商提出“无理”要求,你可依法拒之,或在事
后诉诸法院,由法院认定合同无效,让法院帮你把多付的钱要回来。
《担保法》第八十九条规定:“当事人一方可以约定一方向对方给付
定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方
不履行债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定,当事
人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之
日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%”
。由这一法律规定可以看出:第一,定金条款并不具有强制性,它只
是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;第二,应
当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;第三,虽然已订立了定
金条款,消费者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力,如果
可能没有能力履行合同,就不要交付定金,因为交付定金合同才会生
效。
  二、不可抗力问题。《民法通则》第107条明确规定:“因为不
可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任”。一旦
延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的
损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高
度重视,购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条:一是“人
力不可抗拒的自然灾害”;二是“施工中遇到异常困难或重大技术问
题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看,因“人力不
可抗拒的自然灾害”问题产生的纠纷较少,因“施工中遇到异常困难
或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。如果施工中遇
到异常困难及重大技术问题,不能及时解决或有其他卖方不能控制的
事件等可能存在,购房人可以考虑放弃。
  三、面积纠纷问题。期房最大的特征是在预售合同订立时,房屋
所有权并未现实存在,有关房屋状况只能体现在图纸上。这样,使得
按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预
售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。为防止花
冤枉钱,购房人应在合同中这样明确:“误差率为±0.5%时,房屋
单价不另行结算;误差率低于±0.5%时,合同继续履行,按每建筑
平方米据实结算,误差率超过±0.5%时,购房人有权单方解除合同
并要求双倍返还定金、追究法律责任”。
  四、房屋产权证的发放期限问题。开发商在解释产权证的发放进
度为何一再拖延时,一个常用借口是有关部门不给办。其实,根据《
城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机
关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权属清楚、产权来源
资料齐全的,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发
房屋产权证。也就是说,造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能
在于开发商,比如,开发手续不健全、欠缴出让金、进度有误等,一
旦属于这些情况,购房人就要提高警惕,一方面了解能否解决,一方
面考虑是否要放弃购买该房产的计划。
编辑: hhh
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