目前，很多房地产项目的开发商出于自身利益的考虑，对购房人恶意隐瞒其所出售的商品房存在抵押权的事实，使购房人在完全不知情的情况下承担着相当的商业风险。这对于开发商来说，不仅违反法律规定而且毫无诚实信用可言；对于购房人来说，被蒙在鼓里，极不公平。

　　《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”按照上述规定，开发商在销售已经设定抵押权的商品房时，必须明确告知购房人其购买的商品房已经被设定了抵押权。如果开发商未尽到该告知义务，则双方签订的《商品房买卖合同》应属无效。

　　那么，购房人如何获知预购的商品房是否设置了抵押呢？通常有如下几种途径：

　　1.直接咨询销售人员，有些项目的销售人员是知情的，但一般多采取不问不说的策略。

　　2.查看项目《国有土地使用权证》的最后一页，“他项权利登记”或者“备注”栏。因为根据法律规定，凡是利用不动产进行抵押必须经登记生效，而政府房屋土地管理部门对抵押进行登记时应在《国有土地使用权证》（正本）的最后一页，“他项权利登记”或者“备注”栏中进行注明。但需要注意的是，一般销售人员向购房人出示的《国有土地使用权证》复印件不一定完整，而且很多情况下缺少的是最关键的那一页。所以只有看到《国有土地使用权证》的正本或者完整的复印件才能得出正确的结论。

　　3.目前已经有房地产方面的专业报刊杂志公示了北京房地产抵押登记情况，一查便知。

　　4.还有一个可供参考的方法，一般来说一个房地产项目有多家银行可以为其办理按揭贷款业务，则该项目一般未做抵押。而只有一家银行为其办理按揭贷款业务，则该项目有抵押的可能性比较大。

　　通过上述途径，就可以知道想买的商品房是否存在抵押权。然后，再做出是否购买的决策，建议购房者通过以上途径查清欲购的商品房是否设置了抵押后，再作出是否购买的决策，以规避风险。

　　如果已经签订《商品房买卖合同》的购房人发现自己购买的商品房存在抵押权，而开发商在和购房人签订《商品房买卖合同》的时候没有向购房人明确告知，则无非是以下两种情况：

　　1.开发商在和购房人签订《商品房买卖合同》时，购房人所购买的商品房已经存在抵押情况；2.开发商在和购房人签订《商品房买卖合同》后，未经购房人同意，又在商品房上设定了抵押。

　　在上述情况下，购房人如何维护自身的合法权益呢？在2003年4月28日最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）中，已经将上述第一种情况列为欺诈情形，将上述第二种情况列为恶意违约情形。根据《解释》的规定，购房人可以通过司法途径主张已经签订的《商品房买卖合同》无效，由开发商返还购房人已付购房款及利息、赔偿损失、并承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿（通常所说的双倍赔偿）。

　　■文/北京市乾坤律师事务所