2004年4月6日下午一点，舜耕山庄贵宾楼一楼会议室内座无虚席，
备受业界关注的“2004齐鲁地产实力创新论坛”在这里成功举行，近
200位房地产业内精英参与了此次论坛。
　　本次活动由齐鲁晚报、生活日报、搜房咨讯机构主办，齐鲁置业
有限公司协办。中国房地产与住宅研究会副会长包宗华、今典集团董
事长张宝全、顺驰中国控股总裁张伟、北京阳光100置业集团副总范
小冲、北京润居房地产开发有限公司总经理陈辉、搜房资讯机构全球
运营总裁CEO邵元元国内知名专家赴济。
　　本次论坛受到省城开发商的普遍欢迎，在会议现场，记者看到了
来自省城各房地产公司、中介、媒体的人员，火爆情景可见一斑。
　　作为协办单位，一向致力于行业创新的齐鲁置业有限公司给予论
坛大力支持，董事长马莹女士认为，创新是一个公司乃至一个项目在
市场上领先的保证，公司齐鲁·骏园、齐鲁·花园在济南首开精装修
先河，可售面积达到90％便是有力的说明。山东普利建设发展有限公
司董事长刘建业先生在发言中谈到，山东的房地产商，应该是学习型
的，因为济南本身不属于一线城市，但学习不是单纯的把人家的东西
拿过来，如同两个不同的馒头，充分糅合，再分成两个不同的馒头才
是好的做法。
　　针对目前人们关心的土地政策、营销创新、金融创新等问题，嘉
宾们分成三组，分别进行详细的剖解回答了观众的提问。

　　关于土地政策

　　张伟：土地实行招拍挂使原来制约中国房地产发展的壁垒彻底打
破，大的企业、资本能在全国流动，使中国真正变成了整体的市场，
当然在现阶段鸡蛋换粮票的现象不可避免。举一个简单的例子，深圳
有家公司，有十个亿资金的实力，到某一个地方去，因为壁垒的存在，
你不比只有5千万的企业更有优势，中国最大的房地产企业可能是万
科，但万科去年不过60多个亿的销售额，壁垒打破后，早晚将培育出
年营业额在几百亿的企业。
　　有人问到物业税，那么你增加了一项收费，肯定会对成本有影响
会增加，但是如果是普遍的，大家都一样，我觉得对房地产整个市场
的影响不是很大的。
　　张宝全：房价上涨了很多，我个人认为与个别人的炒作无关，主
要是因为这个城市在供应和需求方面有很大的变化，比如去年上海、
成都等，这样的城市房价变化很大，我们可以发现它们的共性，第一
都存在比较好的经济带、或者经济区域，第二有比较好的旅游资源。
现在投资趋向北方倾斜，说明我们北方的房价市场，存在变化的过程，
这个变化是非常正常的，并不是房价的虚高，这是市场成熟的表现。
　　包宗华：房价如果要降，打击的是80％的群众。我认为房价必须
涨，材料在涨价，人工在涨，好多的因素都在涨。去年我们的房价上
涨了不到4％，但是我们的收入上涨了6—7％，房价的上涨是必然的。
　　马莹：关于秦兵的204条购房合同，我认为市场有不太正常的声
音，认为开发商都是在骗人，不管是律师还是媒体，都呼吁老百姓，
怎么来保障自己的投资。房产开发商是一个系统工程，有很多建筑商、
供应商、材料商等，开发商都为了自己的品牌，为了企业的生存，处
处谨小慎微，其实开发商才是弱者。
　　刘中胜：创新一定会给人带来激动，我们在做产品的过程当中，
研究了一部分购房人的需求，所以做了一些高端的产品，比如说很多
人在看到我们房子过程中，经常给我讲，说刘总你做的房子不是给人
住的，而是给人看的。我觉得这种房子在两年以后，三年以后，市场
上肯定多，能接受它，而且能对它有一个重新的评价，去体会房子给
人们带来的愉悦。

　　关于金融创新

　　张宝全：2004年是房产金融年，我认为很重要的问题，去年121
文件对金融方面的规定，肯定在今年体现。国家房地产金融上的限制，
很可能给我们消费方面带来障碍，消除障碍又可能给我们市场带来障
碍。另外大家都看到，就是基金，我们国内产业基金法没有出台，国
外的基金，我认为在一两年内不可能进入市场，因为我们很多东西跟
国外的东西无法对接，尤其是财务的方面。
　　今年的市场，游资会起一定的作用，弥补金融方面的空档或者空
缺。游资进来不仅能使市场的供需达到一定的平衡，也给游资得到很
好的回报。我认为市场的东西还是一定要用市场的东西来解决，如果
用行政的手段来认识市场、改变市场，可能就会适得其反。
　　燕海濠：银行的创新非常有限，而随客户的改变而改变。中国目
前的信用基础非常薄弱，大大地提高了我们的交易成本，甚至使我们
很多交易无法进行。建设银行在去年下半年推出了一个产品，实际上
就是卖房的双方，叫有房者把他的所有权证交到我们银行来，买房者
把需要付出的资金同时也交到银行来，银行来给保管，在银行的监管
下，把对方的时间和约定加以审查，取得他们双方认可以后，银行再
把双方的所有权证和资金进行交换。
　　吴立春：越是大城市，金融产品越丰富，信用体系越发达。我认
为房地产创新，一会对国家的金融体制改善有问题，二对全民的信用
体制有一定的关系。我想随着项目的进展，我们公司在济南市和下面
的各个县市有联系，通过整体策划、整体包装，通过合作的方式进行
运做。

　　关于营销创新

　　陈辉：创新肯定会有风险，但不创新是最大的风险。特别对于小
一点的房地产公司，没有资金的优势、人际关系的优势、市场的优势，
创新的话可能会独辟蹊径。
　　张宝全：60年代，初次约会的小伙子给一同看电影的姑娘带来了
一块当时很难吃到的猪头肉，效果却适得其反，在今天也同样，玫瑰
花和猪头肉可能都很重要。好房子的生命力和精神享受同样不可忽视。
　　范小冲：近期土地政策与金融政策，改写了房地产竞争力的规则，
现在真正的创新，已经不简简单单地向过去的户型创新，一个社区的
创新，或者环境的创新。现在已经开始进入到战略上的创新，以及开
发模式的创新，我们现在正在走向全国连锁，在做品牌，形成专业化，
通过我们跨地域开发，实现我们的规模化，通过我们一致化的管理，
实现连锁化。　　　　　　　采写／矫娟