今年以来，济南市房价的增长让老百姓、开发商和政府大跌眼镜，
其中增量房均价每平米为2527元，同比增长18．03％；存量房均价每
平米为1919元，同比增长25．6％。而很多消费者比较关心的问题就
是——济南的房价还要涨多久，商品房涨价的根本原因在哪里？为此
我们采访了山东经济学院郭松海教授。　

　　市场需求量过大，供给不足　

　　房价上涨的基本原因还在于供给不足。随着城市人民生活质量水
平的提高，对商品房的强大需求成为一种必然趋势。我市自去年下半
年开始，仅经十路、经一路拆迁安置房就有5．6万户，而土地供应不
足所造成的济南商品房开发量相对不足，成为济南房源紧俏、房价上
涨的一大根本原因。因此要使房价回落，最根本的措施即从源头环节
增加新建楼盘的土地供给。　

　　土地价格上涨直接影响房价
　
　　土地是房地产价格的重要组成部分，随着济南城市的扩大，城市
建设用地的日趋紧缺，我市自2003年实行经营性土地招标、拍卖、挂
牌出让以来，进一步显化了土地资产的价值，地价随之大幅上升，而
这势必从整体上带动了房价的上涨。再加之近期国务院近日发出通知，
决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资
本金比例。钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房
地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。
这些主要建筑材料价格上涨，建安成本增加也是导致房价上涨的又一
大原因。而其中也不乏个别开发商的恶意炒做，这也是导致房价上涨
的原因之一。　

　　开发经济适用房，有望抑制房价上涨　

　　在济南房地产市场的发展的进程中，经济适用房的建设一直没有
得到很好地落实。而今年济南经济适用房的开发，会对整个房地产市
场商品房价格起到一定的作用。它的建设在一定程度上不仅满足了城
市中低收入家庭的住房需求，而且对目前济南大幅度上涨的房价产生
抑制作用。　

　　未来走势分析：今年下半年济南房价不会大幅度上涨　

　　从目前整个市场发展态势看，今年下半年商品房价格不会有大幅
度的上涨空间，这不仅决定于济南经济适用房建设是不是到位，还要
看今年济南经济发展状况。而经济发展状况是动态的，它存在很多不
确定因素，如有大的合作项目引进，势必会流入大量的流动人员，而
人流的涌入会进一步增加对住房的需求，在这些不确定因素下，下半
年房价到底会涨多少难以预测。　
　　相关链接　房价的构成：土地成本＋建安成本＋配套费用＋利润
＋税费＋营业税＋印花税＋房产税＋城镇土地使用税＋土地增值税＋
企业所得税＋房地产占用的房产税＋城市房地产税＋耕地占用税＋城
镇土地使用税等＝房价　
　　文／贾婷