中国的土地开发，经历了最初的造房、造园、造区，一直演绎到
如今的造城运动，这种趋势与张继升最初坚持的“大规模连片开发”
战略不谋而合，而著名策划人王志纲提出的“城市运营商”的概念与
三联提出的“我们造城”也有异曲同工之处。近日，荣膺“2004年度
推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”的三联集团董事长张继升先
生在记者见面会上，坦陈其城市运营商情结。

　　大规模连片开发仍是最爱

　　在整个见面会上，张总一直坚持他的大规模连片开发的战略并认
为这样的项目才适合三联的企业性格。三联旗下的子公司名为“山东
三联城市建设有限公司”而非“＊＊房地产开发有限公司”据称也是
早有参与城市运营意图。从280万平方米的阳光舜城到东部十几公里
的凤凰城项目，每一个项目都能容纳5万人以上。从学校到商业，从
道路修建到山体绿化，三联做的远远超出了一个房地产商的范畴。虽
然运作大项目必须对所开发区域市场、国家政策作出准确的分析，但
他也同样幽默地指出了相对灵活的小项目的劣势：项目小，抗风险的
能力也弱，例如泰坦尼克之于冰山，如果换上小船只，早就粉身碎骨
了。

　　有多少房子要推倒重来？

　　张继升认为，城市化将给城市运营商带来前所未有的机遇，房地
产业还要辉煌几十年。除了农村进入城市的人口，投资型需求和改善
型需求也有很大一部分，更重要的是，目前已经入住的很多房子，虽
然落成并没有很长时间，但是从外立面上来看，已经是落伍了，未来
的几十年内，有许多房子要推倒重来。对开发商而言，这固然是机遇，
但对环境的污染也是不容置疑的，张继升认为，一条道路的重修都会
给人们带来长期不便，何况是房子？而大的房地产商的介入无疑可以
减少这种重复的资源浪费。

　　外地扩张　首要考虑边际成本

　　目前，很多大牌房地产商都在全国市场上浴血奋战，作为上市公
司的三联也将房地产放在了首要位置，那么，三联是否有进军外地的
打算呢？张继升认为，三联的扩展首先考虑边际成本，在一个人生地
不熟的地方，边际成本是很高的，而在济南这个处处有着三联品牌影
响力的地方，边际成本已经摊得很薄。另外还看项目是否适合企业来
做，比如，一个很小的项目需要事事亲历亲为才能节约成本、产生利
润，而大项目则不同，开发商相当于集成商，需要调配组合各种优势
社会资源，运作方式存在根本差异。
　　文／矫娟