商品房有现房和期房之分。商品房买卖也自然分为现房买卖和期房买卖两种。在现房买卖中，由于商品房已全部竣工，买卖双方当事人可以看房买卖，以成房测定面积，所以不可能出现面积增大或者减少的现象。而在期房买卖中，商品房的面积是根据房地产开发企业提供的设计图纸确定的，即使房地产开发企业严格按照图纸施工，由于受施工过程中的种种不确定因素的影响，也会出现每套商品房面积增大或者减少的情况。无论增大还是减少，都会引起买卖双方当事人的争议。为维护商品房买卖秩序建设部颁布了《商品房销售管理办法》。根据该《办法》第二十条的规定，解决商品房的面积增大或者减少的方法有以下三种：
　　１、协商确定。当事人双方在订立商品房买卖合同时对可能出现的合同约定面积与产权登记面积的差异进行协商，达成一致意见后，作为合同条款之一。一旦出现面积差异，按照双方约定的方式或规则处理。怎样协商、采取什么方式处理，完全由当事人决定，法律不干预。如，当事人可以协商按照设计面积首付，按照实测面积确定房款，还可以协商确定面积误差数据或者误差比率，最后按照误差数据或者误差比率确定权利和义务。
　　２、按法律规定处理。当事人不愿协商或者协商不成时，可以按照法律规定处理。按照法律处理时有以下三项原则处理：
　　一是据实结算。当设计面积与实测面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，买卖双方按实测面积结算房款，如设计面积为１００平方米，每平方米３０００元，而实测面积为１０３平方米，那么买受人最终应付房款为３０９０００元，如果实测面积为９７平方米则为２９１０００元。
　　二是退房。当设计面积与实测面积误差比绝对值大于３％或者小于３％时，买受人有权退房，如设计面积为１００平方米，而实测面积超过１０３平方米，而实测面积超过１０３平方米或者低于９７平方米，买受人可以退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内，将买受人已付房价退还买受人，同时支付已付房价款利息。
　　三是产权无偿归买受人所有，或者双倍返还房价款。当设计面积与实测面积误差比绝对值超出３％，而买受人不愿退房时，如果实测面积超过３％的，由买受人补足超出的３％的房价款，剩余部分的产权无偿归买受人；如果实测面积低于３％时，绝对值３％以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，其余部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。如设计面积为１００平方米，实测面积为１０４平方米，买受人按１０３平方米结算房价款，另一平方米的产权无偿归买受人所有。如果是９６平方米，房地产开发企业应当返还买受人１５０００元，其中包括买受人已经支付的３平方米的房价款９０００元和剩余１平方米的双倍返还房价款６０００元。
　　３、签署补充协议。如果因为规划设计变更导致面积差异的，买卖双方当事人可以解除合同，不愿解除合同的，应当签署补充协议修改原合同。
　　文／康文学