□本报记者 支英珉
近期，高涨的房价再度成为各界人士关注的焦点。今年年初，济南市统计局发布信息，２００４年济南市商品房平均价格达到３０６４元／平方米，同比增长３１．７％，房价增速比２００３年同期高出２０．９个百分点。如此大的房价涨幅让人惊讶，人们不禁要问：省城房价缘何涨得这么快？
房价每年都在涨，但对济南的２００４来说，房价却出现了前所未有的涨幅，涨幅之大不能不令人深思。为此，记者走访了省城部分相关部门、开发商及业内人士，将房价“飞涨”之谜探个究竟。
成本上涨牵动房价上涨“神经”
房价“上涨”的首要拉动因素是成本的上涨。对开发商来说，房价构成大体可分以下几个部分：土地成本、建安成本、政府收费、税收、管理费、利润。据调查，２００４年省城房地产开发成本的加大，成为房价飞涨的重要因素之一。
一位开发商老总坦言，土地成本上涨成为房价成本上涨最主要的因素。粗略测算，自２００２年７月起，济南市便开始冻结土地协议出让，推行土地“招拍挂”，土地供应一度出现紧张局面。自２００２至２００４两年里，济南的基准地价翻了一番。与此同时，土地出让金也相应增加了一倍，由原来评估价的２０％涨到了４０％，这样该补缴的要补缴，该多拿的要多拿。以济南燕山立交桥周边的地块为例，２００２年地价约在每亩１５０万－２００万元左右，现已飞涨至每亩３００万至４００万元。如果按容积率３建高层、小高层测算，楼面地价则达到每建筑平方米１５００多元；若按１．５容积率建多层住宅测算，楼面地价则涨到每平方米３０００多元。业内人士分析，自２００２年下半年起，因土地供应紧张而带来的地价上涨，直接拉动房价每平方米上涨四五百元，可以说上涨的“三成”房价里，地价上涨占了足有一成多。
除去地价上涨外，建安成本上涨的拉动作用约占５％，建安成本的提高体现在建筑标准的提高和建材涨价上。以钢材为例，２００２年，钢材每吨２０００多元，至２００４年，钢材已涨至每吨３８００元至４１００元。以前，很多开发商可以通过“找关系”减免一部分政府收费，而如今这一招不灵了。政府收费的规范使很多开发商失去了“减免”机会，住宅大配套费原来为每平方米１８０元，现为每平方米２４６元，劳保、消防等多项费用累积约为每平方米２００多元。所有政府收费加起来约有每平方米５００元左右，原来不规范的时候，这５００元有的可以通过有关部门领导签字减免，有的可以少缴；规范之后，这些钱一分都不能少，而这些收费很自然地会转嫁到购房者身上，这一因素拉动房价上涨至少有四五个百分点。
税收是房地产开发的重要成本之一。在济南，营业税、教育附加费、城市建设维护费三项加起来约为销售收入的５％，而所得税采取预征制度，按销售收入的１５％作为利润征收所得税，即销售收入×１５％×３３％，这种所得税预征直接给房价带来５％的上涨拉动。土地增值税为１％，原来大多未征，现在必须征收，这使税收增长成为拉动房价上涨的一个因素。
此外管理费用、销售推广费用、财务费用、小配套费用均有所提升。管理费用的提高来自人力成本等各项因素，销售推广费用成本的提高来自日趋激烈的市场竞争，财务费用的提高来自银行加息后，贷款浮动利率（可上调标准的２０％）的上调，现在一些银行的开发贷款的利率已到达年息７％，还有的开发商通过其他渠道融资，利息比这还要高，这无形中又增加了财务费用。由于楼盘面临更多的竞争，很多开发商下大力气在小区景观及小配套上投入，一些中高档楼盘仅景观投入就达到销售收入的５％，这些投入最终也会转嫁到房价上去。各项费用的增加使房价至少有５个点的上扬。
需求集中释放拉动房价快速上涨
２００４年房价集中上涨的时间为１－５月份及第四季度，其中，１－５月份的上涨幅度更大，约在１５％以上；而第四季度的上涨幅度达到１３．７％，紧随青岛（同比上涨１９．８％）、南京（１５．２％）之后，居全国第三位。除去成本上涨之外，需求的阶段性集中释放也是造成房价上涨的主要原因之一。
自２００３年下半年起，济南以经十路、经一路及东八里洼村改造等项目工程的启动为标志，迅速拆出了大量的“拆迁户”。城市基础建设力度加大后拆出的很多市民获得了较高的货币补偿，他们不愿购买二手房，大多直接选择购买新建商品房。仅以经十路、经一路为例就各拆出２０００多户，而济南市２５条马路的改造要拆出１００多万平方米的旧房，这１００多万平方米的旧房会直接释放出２００多万平方米的购房需求，所以大量的需求集中在２００４年上半年释放，使市场迅速形成供不应求格局，而同时也促成了２００４年上半年济南的房价飞涨。短短不到半年的时间，济南的房价平均每平方米上涨了４００多元，市场上有的楼盘甚至出现房价每周上调的情况。需求集中释放后，经历了六至九月的平稳过渡，十月份以后，购房热潮再次启动，这次购房热潮属于市场正常热销期的现象，但由于可供楼盘大大减少，依然使房价在四季度出现了一定程度的快速上扬。而解决这种旺季价格快速上扬。
房价里能拧掉多少“水分”
２００４年，济南房价平均每平方米上涨了七八百元，这对一个城市来说应当是一次不小的地震。在房价“飞涨”的背后，除去开发成本和需求的拉动外，“虚涨”的成分到底有没有，一位房地产资深人士的回答，使我们可以看得清清楚楚。
据这位业内人士分析，在上涨的“三成房价”里，“虚涨”的成分将近有“一成”多。他指出，２００４年，济南大多在卖楼盘多为２００２年土地“冻结”以前拿下的地，即便后来补缴一部分土地出让金，涨幅也远没有现在通过“招、拍、挂”拿到的土地成本涨幅大，因此，大多２００４在卖楼盘土地成本是较低的。而许多开发商计算成本大多按现阶段的地价及其他成本标准测算，这样房价自然要从成本拉动的因素上涨，同时也不排除开发商借机“大捞一把”的心理作祟，因为大家意识到后面拿地融资难了，成本要大幅增加，不如将手中的楼盘稳着卖，有的甚至还出现“封盘”现象；也有开发商用各种手法，造成“奇货可居”的假象，借机抬高房价，使房价“虚涨”。而“虚涨”的房价很自然地落入开发商自己的腰包，而最终“埋单”的还是老百姓自己，对这个数字，专家指出至少应在每平方米二三百元的空间。
２００５年房价还会大涨吗？据调查，“８．３１”大限后，可供应的土地量有所增加，济南市政府也在通过各种手段回收１万多亩的土地逐步供向市场，土地供应紧张势头将有所缓解，但受宏观调控影响，土地及其他各项成本在规范的市场秩序下很难下调，所以从成本上看济南房价没有走低的可能。经济适用房虽然列出了计划，但实际能建多少还是未知数，不会对市场产生太大影响。因此，２００５年房价将会继续稳中趋升，同时由于２００４年房价涨幅过大，市场在承受能力上有个“消化期”，房价大幅度上涨现象恐怕受购买力制约不会再出现，预计合理涨幅应在“一成”左右，即每平方米的房价上涨应在三百元以内。
２００５年，政府部门已经将抑制房价过快上涨与能源紧缺、劳动力安置及控制金融风险共列为经济发展中的四大突出问题，“开具高价商品房增值税”、“延长一手房上市交换的期限”、“严控高价房交易贷款”等政策如果出台，对房产投资需求的释放多少会产生一些抑制作用，从而在一定程度上抑制房价过快上涨。
