在２００４年的清理整顿和控制投资过热的过程中，中国的房地产业就像滚刀肉，房价犹如一个淘气包，不听招呼大胆地往前走，许多大中城市房价飙升，着实让中央政府头疼，让地方政府喜忧参半，让房地产商惊喜不已，让先购房者庆幸，后购房者出汗，待购房者焦虑。目前，中国房地产业仍处在局部（行业）服从整体（国民经济）的调控阶段，也是一个制度创新和市场规范的特殊阶段。宏观调控２００４年是控制投资过热，２００５年转向平抑房价。
　　
　　房价上涨原因
　　地价上涨推动
　　随着国民经济和城市建设的发展，土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。但是地价存在不正常上涨。土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度和公平竞争发挥了重要作用。但是，这项制度也存在明显的缺陷，即短期之内推动地价上涨，尤其在政府供地不足时。有些城市在２００４年地价同比增长５０％甚至８０％。
　　另外，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里不仅包括建材等价格上涨因素，还应包括新建商品房品质提升所带来的成本增加。住宅由以前低档的“温饱型”到现在中、高档的“小康型”，自然导致建筑造价的提高。
　　产品供给结构变动推动
　　近年房地产市场供求总量阶段性结构失衡，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这加剧了当前房地产市场的结构性矛盾。一些城市中低价位普通商品住房供不应求，所占比例不到１０％，而高价房占到４０％以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。
　　多种住房需求旺盛
　　购房自用属于消费需求，又可以分为主动消费和被动消费。主动购房消费是指由于家庭分户或住房升级换代引起的消费需求，被动购房消费是指由于拆迁安置引起的消费需求。我国城市房改房等旧房升级换代和近年大规模旧城改造引起的大量拆迁安置形成了井喷式集中消费需求。
　　投资需求。所购房产持有４年以上可视为投资置业。当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金充足，需要寻找投资渠道，而股市连年处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海、长沙等市的住宅投资比例一度接近２０％，写字楼投资则高达４０％。
　　投机需求。所购房产持有４年以下可被视为投机炒房。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。２００４年至今国内部分城市房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。房价上涨之后反而有更多人跟风，买涨不买跌，进一步形成房地产投机。
　　购房者预期的改变
　　这是深层次原因。实际上，在市场经济条件下，真正决定房价的不一定是开发商要卖多少房子，或者民众需要消费多少房子；而是社会普遍的经济预期，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香港的房价６年间跌去了６５％。在这个过程中，房子、人口、社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。
　　更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策助长了人们的预期。２００４年的调控措施主要有三：一是通过银行收紧开发项目的贷款供应，二是暂停审批农用地转非农建设用地，三是推行土地出让的招拍挂方式。亦即从资金和土地两个源头控制了房地产供应。对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商拿地用钱都难了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。与此同时，一些开发商通过媒体利用自己的话语权推波助澜，进一步强化民众的心理预期，造成局部地区短期内出现房价飙升。
　　房价快涨有望刹车
　　２００５年３月２６日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》共有八条意见，其中的第二条为：切实负起稳定住房价格的责任，把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。对于房价作出如此严厉而明确的规定，前所未有。
　　４月４日，新华社以题为《加强宏观调控稳定住房价格》的评论员文章发表了针对房地产行业的调控意见。
　　４月２４～２５日，全国部分城市房地产形势座谈会在上海召开，国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。曾培炎指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。从实际出发制定和落实调控措施，促进房地产市场健康发展。曾培炎提出四点要求，一是合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠，对超越国情、超越经济发展阶段的住房消费要合理引导和调控。二是改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供应。三是加强对企业的监管，维护房地产市场秩序。四是切实加强领导，搞好房地产市场调控。
　　上述一系列的政府举措表明，２００５年政府平抑房价决心已定。
　　政策“组合拳”指向抑制需求
　　要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，正确引导居民住房消费，控制不合理需求——这说明决策层已经把调控的重点由抑制开发投资，转向抑制购房投资置业需求，同时增加市民所需要的经济型住房上市量，从根本上控制房地产行业的“过热”状态。因此可以判断，２００５年，国家宏观调控从需求方抑制房地产行业的过热，会起到关键的作用。此外，要求针对投资性购房比例偏大和投机炒作严重的问题，加大调控力度，大力整顿房地产市场秩序，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。
　　关于运用税收杠杆。近来财政部高层表示，出于遏制房地产投机行为等方面的考虑，开征房地产税已成定局，目前正在筛选试点城市。
　　两个基本观点
　　房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价中长期趋势总是看涨
　　正常情况下，由于经济的发展和对土地的不断投入，房地产价格应该是呈平稳上涨趋势的。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，房价的平稳变化只是一种理想状态，现实的房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。理论上通过宏观调控可以减缓波动，但由于主观认识具有一定局限性，对事物的发展规律并不总能科学正确地把握，因此对调控时机和力度的把握难以做到最优，对调控效果的评价也不宜只从短期目标出发。有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。
　　现阶段房价下跌不一定就是好事
　　目前我国城镇已有７２％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到损害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房供给的措施（不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房和廉租房），是完全正确的，这种结构性的降价不会损害有房的居民。