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５月１９日下午，由本报和山东电视台生活频道《安居乐业》共同举办的“脉动２００５－济南写字楼市场面面观”论坛在山东电视台演播厅举行。
济南舜华园建设发展有限公司副总经理陈康生、北京金社智海房地产投资顾问有限公司董事长董金社、济南信立怡高房地产营销策划公司市场总监朱式光、山东嘉恒房地产开发有限公司总工程师王如岐、三庆房地产营销总监王目远、特区数码港营销总监贾靓、普利·历东商务大厦销售部经理孔德芳做客论坛，对济南写字楼市场进行了深入探讨。本报将分期进行报道。
价格：走向平稳
陈康生谈道，２００４年济南市在售商务写字楼约１５家，售价提高了１４．６个百分点，租金涨幅在１２．４％。而另一项调查结果显示：写字楼价格的上升幅度并没有住宅和商铺那么大，商住楼４９００元／平方米，在售纯写字楼６２３０元／平方米。如果按区域来分，泺源大街写字楼可达６０００元／平方米以上，山大路的价格５５００元／平方米，外环路写字楼４９００元／平方米左右，高新区３７００元／平方米。
分布：带状分散
与其他城市写字楼的高度聚集不同，济南市写字楼呈带状分散分布。朱式光认为，根据公司对济南市泺源大街、山大路、东西外环、高新区等区域调查看出：
泺源大街纯写字楼存量６５万平方米，山大路纯写字楼２１．７４万平方米，商住两用的６１．９万平方米，东外环纯写字楼是１２．４万平方米，商住两用２２万平方米，高新区５８．２万平米。总体来说泺源大街纯写字楼较普遍，而山大路的商住楼比较多。
不同区域的客户群体也不尽相同。泺源大街聚集了大型国有企业，或者是外地公司的驻济办事处。山大路更多ＩＴ和信息产业派生的企业；东外环入住了省内或者下属市、县的很多优秀企业，高新区则更多软件新技术等企业。
影响：经济晴雨表
写字楼的建设往往是一个信号，有可能成为财富的汇集地，一个区域开发的先导。
嘉宾们一致认为：写字楼是财富工厂。它虽然没有生产线，但是创造的价值远远要高于生产线，它控制着生产线、资金、人才、信息等，成为巨大的财富聚集场。浦东新区一项调查显示，陆家嘴金融贸易区、外高桥保税区等地的１０５幢新建楼宇，去年每幢高楼平均营业收入超过１６亿元，楼均上缴税收超过６０００万元，一幢大楼的经济规模相当一家大型企业。
趋势：智能环保
高档写字楼朝什么方向发展呢？董金社认为，智能和环保。智能化就是我们说的５Ａ或者３Ａ，而生态环保的环境才能保证工作的高效。
对于大公司而言，节能环保代表了他们的追求和立场。员工的健康对公司是不可估量的财富，他们非常重视员工的身心健康，所以将来建的写字楼在这方面要有一个突破。比如楼房的层高最高可以达到３．８米。新风消毒系统等更是必不可少的。
前景：潜力很大
山东半岛都市群的格局引起了经济学家的普遍关注，而半岛城市群的发展给写字楼的发展也带来了新的机遇。半岛都市群以青岛为主，跨海大桥马上要动工，２００８年可以实现通行，青岛作为经济龙头，济南作为政治、经济、文化的中心，两者互相补充，共同发展。
另外，网络接点城市的写字楼发展潜力巨大，济南辐射范围内山东省高速公路网一小时可以到达的地方，如泰安、聊城、淄博等都有很好的投资潜力。
文／矫娟
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