今年年初，老潘的济南一行，给地产界带来了全新的感悟和交流，《杂碎》中１５个与都市生活密切相关的话题和角度至今让我们回味无穷。热辣六月，在房地产市场到处处于观望的状态中，老潘就相关话题的独到看法，让我们看到了城市化进程中房地产市场的发展走向。
　　中国的房地产市场
　　不会像股市一样一蹶不振
　　大家非常担心，担心中国的房地产市场会像中国的股票市场，因为一跌下去的话，房地产市场就垮了，但是我认为这种担心是多余的，房地产市场和股市是两回事。全国的股票市场是个非常集中的市场，而中国的房地产市场全国各地的情况都不一样，并且绝大多城市的房地产市场没有泡沫，目前北京的出租汇报率仍在１０％。面对当前市场，还有一些朋友说：“又回来了，又回到了１９９３年初了。”当时就是因为宏观调控，中国的房地产市场死了一半。这些朋友的确是心有余悸，但是我们要保持一种乐观的态度对待此问题，我认为这是不可能的。中国的房地产市场从１９９３年至今已经步入了发展成熟阶段，尽管期间政府出台了各种政策，但从整体发展趋势看政府是为了市场的平稳健康发展，避免大起大落。紧接着到了１９９６、１９９７年，又把房地产培养成新的经济增长点，出台了一系列的优惠政策，包括银行贷款的利率、税收。这次对房地产宏观调控一定不会出现１９９３年的情况，政府在出台的文件中讲得非常清楚，是让房地产市场平稳健康的发展。
　　开发商勿“慌神”
　　从容应对最好
　　从三月底开始，政府各部门相继出台了一系列宏观调控房地产的政策，到６月１５日为止，中央的政策和各个地方的政策陆续都出台了。估计在未来一段时间，不会再有太大的政策出台。在这段持续出台政策期间，市场都进入一个观望期，我了解的一些房地产项目在这两个月成交额比以前下降了３０％－７０％，我们ＳＯＨＯ尚都的项目销售额从４月１６日以来也下跌了７０％。但我逐条学习这些宏观调控的政策，它们只是取消了１９９６、１９９７年时，政府为了把住宅产业培养成新的经济增长点所给予的一些优惠政策，而这些优惠政策的取消只是向正常市场的回归，并不会为未来房地产造成大的波动。当时对沿海企业有优惠政策，而对山东这样的内陆企业是不公平的；对高新企业有优惠政策，对其他传统企业就是不公平的；对外商有优惠政策，对内资企业就是不公平的。所以我想我们市场经济应该尽可能地减少优惠政策，让大家都在一个公平合理的起跑线上公平竞争。出现观望的原因我想有两点：第一点，各地政府政策陆续出台，政策没有完全出台的时候，大家可能会产生这种观望的情绪；第二点是个别的媒体没有如实的理解政府对宏观调控的政策，总是解读为房价将要大幅度的下跌，这也会让购房人产生观望的情绪。但我相信购房人会从这种观望的情绪中慢慢走出来。如同房地产市场不同发展时期所存在的不同矛盾，１９９８年前是国家福利分房的矛盾，１９９８年至２００３年广告与现实的差距性造成的住房纠纷的矛盾，２００３、２００４年房价上涨的矛盾，而国八条后，已经不是房价矛盾，下一步将关系到成交量，目前每月销售已有３０％的缩减，如此下去将涉及相关行业如金融、就业等相继矛盾。发展中不可避免矛盾，但不要让矛盾激化，理智的去解决。所面对这种状况，首先需要我们开发商勿要“慌神”。
　　借助城市文化
　　做最好的地产项目
　　每个城市都有不同的文化底蕴，这次来济南和业界朋友大明湖畔的论坛，这让我想起了北京的颐和园。有人问我“在文化的传承与创新中，开发商应如何借鉴并充分利用”，我认为我们房地产开发中有“三通一平”“七通一平”但是不要把代表城市不同年代的建筑平掉。在这一方面，我们可以借鉴美国的房地产开发模式。美国从６１年开始总结开发经验，每个城市都有每个城市的特点。它给我的启示就是：一个好的城市一定是城市配套功能有效的融合，如居住、娱乐、社交的混合。而目前很多开发理念中讲功能分区，这种形势并不是很好。再者就是继承性，就是让不同年代的建筑共存，在纽约３０年以上的房子就称为文物，即便是烟囱、水塔这些看似不起眼的东西也保存着。城市在发展与规划中不能摒弃历史的痕迹，要相得益彰，因此不同年代的建筑要并存，拆掉了则失去了她的历史性。中国城市正面临着特色危机，繁华的市井，千篇一律的高楼大厦……而削弱了传统文化、地域文化的特点。在济南，透过酒店的玻璃窗，看到的是低矮的建筑，但就是在这一高一低的对比中，让我看到了济南城市发展的空间。这次来济，看到同行在做以泉水为题材的住宅项目，传承泉水文化，这种运用地域文化的开发形式就非常好。　　
　　文／贾婷