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　　于先生问：买旧村改造的房子（村建房）要承担哪些风险？“双清政策”怎样处理旧村改造的房子？
　　山东海扬律师事务所张俊亭律师解答（下同）：
　　主要风险有：１、将无法办理房产证。由于未缴纳土地出让金，土地仍为集体所有。无房产证，意味着在法律上不是该房屋的所有人，转让、抵押等都会受到限制，发生纠纷时自己的合法权益将得不到法律的保障。２、遇到拆迁，可能得不到拆迁补偿。３、由于缺少规划、施工等合法的审批手续，房屋的建筑质量将无从保证。
　　“双清政策”是指济南市政府从２００３年５月开始的清理各类违法建筑工程和违规建设行为的相关规定的总称，并非针对旧村改造的房子而言。
　　２００５年８月２５日济南市建委、市经委、市规划局、中国人民银行济南分行等十部门《关于禁止以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的通告》明确规定，凡以旧村（居）改造名义进行违法开发建设的项目，严禁各金融机构向其发放各种形式的贷款，严禁供电部门向其提供施工用电电源和正式用电电源。同时，所有以旧村（居）改造名义进行违法开发建设的各类经济合同均将被视为无效合同，越权违规审批建设用地许可、规划许可、施工许可、商品房预售、房屋确权、越权处理违法开发建设项目的行为均为无效行政行为。
　　对于已经购买的旧村改造房子，目前还没有权威、明确和具体的措施及政策。不过，有关部门负责人曾对此答复说，这次清理行动主要针对以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的行为，同以往类似的行动有所不同，这次还对施工单位、勘察设计单位和金融机构等提出了明确要求，强令对违法旧村改造项目齐声喊打。为加强和规范旧村（居）改造管理，济南市政府近期将颁布《济南市城市建设项目审批管理若干规定》及相关配套政策。今后，旧村（居）改造项目的申报和各项管理工作，将一律按照新的政策规定办理。
　　
　　问：汪女士有一套商住楼，一楼是门头房，二楼是住宅。从一楼到二楼，可以走外面的公用楼梯，也可以走里面单独楼梯。因为房产证是一个（含有一楼、二楼所有面积），问能单独卖掉二楼？房产证怎么办？
　　答：只要该房屋具备独立的使用功能，可以单独卖掉二楼，到房管局办理房产证分割手续。
　　
　　问：张女士问：买二手房需要注意哪些问题？
　　答：１、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
　　２、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
　　３、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
　　４、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
　　５、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
　　６、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
　　７、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
　　８、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
　　９、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。
　　
　　问：王女士单位的职工住房已经归个人所有，但房产证还没有办理下来，现在她有一套这样的住房，想再买一套。问：需要交什么费用？怎么办理？
　　答：法律并不禁止一人拥有多处房产。如买商品房，按正常购买即可；如买单位住房，单位住房往往带有一定的福利性质，各单位可能有不同的规定，此时需要与单位协商解决。
　　
　　本期值班记者　杨会想
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