中大怪圈
“环境差招不来商，招不来商就没有钱，没有钱又难改善环境。面对这个怪圈，开始还真有点困惑。”陈贯鹏说起刚做党工委书记时面临的难题，直摇头。
槐荫区中大槐树街道办事处辖区在纬十二路以西，路东就是繁华的西市场商圈，一路之隔，天壤之别。中大办事处在解放前处于“远郊区”，居民住房大多为建国前后修建的平房、四合院，随着城市建设的拓展，政府对该地区进行了一部分拆迁改造，形成了新建住宅区与“棚户区”并存的格局。但新建的裕园小区也是敞开式的，而且配套设施不完善，道路不平、没有路灯、没有绿化。辖区内下岗职工多，困难家庭多。面对这样的环境，陈贯鹏来的时候想，在这里为官一任，就做好两件事，一是“福民”，改变环境，改善服务，为老百姓造福；二是“富民”，繁荣经济，扩大就业，增加百姓收入。
“我们办事处一班人当时想，要改变中大面貌，最快的路径当是招商引资，下力气拉几个大项目来，社区面貌也能改变了，还能提供就业岗位，居民受益，人气增加。”陈贯鹏说。但他们走出去，请进来，没少做工作，很多投资者来考察后，都不愿意把钱投到这里。经过认真研究，中大社区决定，还是先从加强社区建设和社区管理入手，改变投资的软硬环境。“抓经济先抓环境，我们来了个反弹琵琶。”
但是，修路要花钱，种树要花钱，社区的日常运转要花钱，社区环境长期得不到改善，群众有怨言，群众见了有的社区干部要么不理，要么就拉着反映问题，社区建设和社区管理由于资金、群众参与问题，同样难以开展。
怎么打开局面？办事处借推进社区自治之机，在裕园社区居委会开展试验，找到了突破口。
裕园试验
突破口在于发挥社区老党员作用，带动社区居民积极参与社区建设和管理。
裕园社区由两片构成：一片是18座居民楼构成的新建住宅区，一片是由20条背街小巷串起的棚户区，无驻地企业单位，是个纯居民区。棚户区不说，单说那片楼，开发商没把配套设施干完就走人了，没路灯、没绿化、路不平，居民入住后怨言不少。
社区自治后，由于居民普遍缺乏对社区的认同感和参与热情，社区决策层、监督层的职能和作用难以真正到位。中大办事处进行了认真调研，发现了问题所在。首先，决策层人数太多，集中开会难以实现。裕园社区有1758户，共3778人，成员代表会议一般80人左右。社区成员代表会议很难开起来。其次，社区日常事务较多，除了一些关系全体居民切身利益的重大事务外，多是一些下水道堵塞、养犬、垃圾收集、邻里纠纷等日常事务，如果全部一事一议，频繁召开社区成员代表会议，难以操作。而集中讨论和频繁决策降低了社区决策的正确性和居民参与社区事务的积极性，使社区成员代表大会也流于形式和走过场。
裕园社区在调查中发现社区中有许多已经退休的党员。这些老党员在原单位多任领导职务，有着丰富的工作经验。如何把这些老党员的作用发挥出来成为解决社区问题的突破口之一。
“我们能不能用议事会作一个平台把这部分力量纳入社区管理体制中？”裕园社区党组织在和中大槐树街道办事处党工委讨论时说。
“我看可以试一试。”陈贯鹏书记说。很快一个由党员金点子议事会和心连心理事会构成的社区居民日常决策平台建立起来了。党员金点子议事会由7名有群众威望并热心社区公益事业的退离休老党员组成，他们依据社区成员大会确定的社区年度计划，制定具体的实施方案。心连心理事会由社区内的党员骨干、人大代表、政协委员、民主党派人士、驻地单位负责人、楼院长和有威信的群众代表共20人组成，主要是对党员金点子议事会提交的实施方案进行论证，形成决议，交由居委会执行。这样，在社区就形成了以党支部为核心的一元化领导和社区议事会、居委会、监事会三元化运作的社区管理新模式。
“有了社区三会，我们工作开展顺利多了。我们再也不用挨家挨户地去做工作，议事会把居民的意见都反映上来了，我们工作就能先前做好准备”，裕园社区居委会的工作人员对记者说。议事会每月召开一次，对反映的问题，限时督办，2005年共收到民情议案40件，已办结37件，群众满意率达到100%。社区搞绿化，理事会一商量，由居民捐款、捐树苗、挖树坑，栽了100多棵树，还修建了花坛。过去光秃秃的小区，没让政府掏一分钱，变得绿树成荫。
聚拢人气
党员带头，群众参与社区建设和社区管理的热情被激发出来。
目前，裕园社区长年参加志愿者活动的约有近300人，每天都有50人以上志愿者活跃在社区的大街小巷；“阳光民声热线”是一部覆盖社区的民情热线电话，由14位社区退离休老党员作为“民声使者”，建立了完备的接听、办理、督查、反馈制度，与小白热线(下水道)、王平热线、彩虹热线(供电)等实施联动，专门解决居民反映的问题，另外，社区还聘请了10位“民情调查员”，登门入户了解居民需求，撰写“民情议案”，提交“阳光民情议事会”研究；“阳光温暖超市”实行“进货”不花钱、困难群众“购物”不花钱的运营模式，每位捐赠钱物的居民和单位都会获得一张“爱心储值卡”，并将所捐钱物折算成分值累积，年底按积分多少评选“爱心大使”，每个困难家庭每月可申请定额生活必需品，目前共为20户贫困家庭办理了《救助手册》。
“三会分设”和“五大平台”使社区发生了本质的变化。走进裕园社区居委会的大门，迎面就可看到代表裕园精神的标志，“两个Y形字母代表着裕园社区，同时也代表社区两个人手拉着手在蓝天下绿地上快乐地跳舞，还表示着两颗心紧紧相连，归纳起来就是‘手拉手，心连心，共爱一个家’。”裕园社区居委会主任刘云香解释了标志的创意。
0.08平方公里的狭小范围内有四个广场，一个邻里公园，12个邻里角和一个俱乐部。中大办事处根据美国宾夕法尼亚大学关于老社区科学利用“邻里公共空间”的研究理论，提出了构建“邻里公园”的理念，在新建住宅区与“棚户区”之间的街道建成了由健身路径、休闲小广场、观赏绿化带、宣传阅报栏等组成的袖珍公园。
今年，社区又将棚户区更小的街角旮旯、垃圾死角整理出来，按照“一街一主题、一角一特色”的思路，铺上花砖，安上石桌石凳和路灯，栽上花草，挂上“纳言箱”和“民声热线”通告牌，镶上“爱心及时语”宣传板，建成了11处“邻里角”。纳言箱搜集居民对社区的意见和建议，“及时语”的留言板，留下了社区居民的祝福和提醒，在狭窄小巷尽头，一块“曲径通幽”的牌子让人仿佛置身公园。
同时，他们还利用社区内一处长期闲置的二层楼建起了“月光俱乐部”，现在有各种文艺爱好的居民每天在此排练，社区的老同志像上下班一样准时前来阅报、下棋、打麻将。
裕园社区还开设了社区居民知心话室，由老党员、社区干部担任心理疏导员，对群众的不满情绪、心理压力等及时劝导排解。今年1月又开通了“阳光民声热线”，聘请14位社区离退休老党员为“民声使者”，担任热线主持人。热线处结率达90%以上，群众满意率达100%。
社区居民的广泛参与增强了社区的认同感和凝聚力，社区公共活动空间的建立则有效拉近了社区居民的距离。近几年来，裕园社区这个下岗职工多、低保对象多、困难群众多的老社区却始终保持了零重大刑事案件、零集体越级上访事件，创造了和谐“棚户区”的奇迹。
社区建设和管理搞得好，过去冷清的中大办事处热闹起来，各级部门来调研、参观的多了，很多商家也带着项目找上门来。
迎来“大南方”
社区环境的改善，为社区经济发展创造了条件，吸引了投资者。目前济南大南方房地产开发有限公司已提出对裕园社区的棚户区进行拆迁改造。
该项目东至槐荫电力公司，西至南大槐树小学，南至经四路延长线，北至裕园小区，一期工程总占地约44亩，规划建筑面积11万平方米，土地投资约2700万元，拆迁投资约7000万元，建设投资约10500万元，投资总额3.5亿元，预计产生税收3000万元以上。
该项目已于年初将土地出让金和契税共3000余万元交全，5月初在市政府办理了土地使用权的批复手续。9月底完成了调整规划工作，容积率调整到了3.65，达到了开发商的满意。现已基本完成规划设计与单体建筑设计工作，今年春节后实施拆迁。
目前，中大社区已与福建金悦程投资有限公司达成意向，开发经一路口的中大北区。该地块位于经一纬十二路西北角，东至纬十二路，西至中大办事处东街巷，南至经一路，北至忠厚街，面积14.3亩，该宗地的用地性质为商业。该地段作为经一路的节点之一，拟将该位置建成为标志性景观建筑，并与市华联、嘉华购物广场、西市场小商品市场融为一体，与对面的原天津家世界集团规划的大型商业地区构建起西市场商贸区西区，增强该地区的商业氛围，也增加社区居民的收入。
突破“八大库”
在社区建设和管理纳入正常轨道后，中大办事处着手解决事关长远的经济发展问题。
辖区内有一个区域被称作“八大库”，是计划经济时期留下来的八个大仓库，设施陈旧，体制落后，近年走向沉寂。八大库区占地近1000多亩，目前有省煤炭物资总公司、广友集团、市金属总公司、四O一仓库等6大省市级国有企业；有煤炭物资公司的钢材市场、广友集团和市金属公司的钢材市场、茶叶市场、广友集团储运中心等4大市场和储运基地，中大办事处看到，这一片既是块国有经济的坚冰，几经努力仍封存依旧，又是当前经济发展的资源和潜力。如何打破坚冰，立体开发库区经济，是中大地区的经济发展的最大难题和根本所在。
对这一片区，中大办事处已做出“三步走”的发展计划与构想：
第一步，改造全长550米仓库路，规划道路宽度25米，建设特色品牌街，沿路建设3-4层高标准商业房，同时在张庄路与仓库路路口规划建设体现八大库区风貌、物资中心区的标志性建筑，成为茶文化一条街、物流经贸一条街、税收大户一条街“三街合一”的品牌特色街，从而带动八大库区的闲置资源的招商与盘活，启动老库区再现活力和繁荣。
第二步，国企改制与招商膨胀商贸市场规模并举，加快实现物流企业的集聚和物流量的积累。办事处今年以来全力引导、帮助库区国企研讨改制路子，预计明后年将会基本完成改制工作。库区国企的改制、仓库路的改造，特色街的建设，必将带动区域招商引资和资源盘活方面实现大的突破，吸引物流储运企业和外地驻济企业在此建企设点，3-5年内将成为西部重要的物贸商务基地。
第三步，迁建原始货物储运区，改建现代化物流商务区。
目前，八大库区内的广友茶城改造提升工程已列为今年槐荫区城区14个重点项目之一。广友茶城的发展目标及规划是：
一是扩建广友茶城，联合博茗茶叶市场，打造中国江北第一茶叶市场。广友集团扩大经营设施规模，使茶城占地面积扩大到8万平方米(约为120亩)，营业设施面积扩展为5万平方米；经营业户达600家以上；实现茶叶年吞吐量80万担，年交易额突破10亿元。
此项目，系对广友茶城东西部现有经营区内的部分破旧简陋且不适合茶叶经营的小规模门店进行改造，新改建8幢二层(局部三层)共计1.2万平方米经营用房。现160家拆迁户已妥善安置好，一期工程正在进行局部拆建，预计年底投入使用。整体工程在明年5月份完工并投入使用。
二是打造4S店模式广友汽车城。位于集团大院东区张庄路沿线，占地4万平方米，现有经营设施建筑面积1万平方米。发展目标打造4S店模式广友汽车城。一年内达到汽车整体销售、配件零售、保养维修、美容车饰综合功能的交易市场。该项目由济南银丰汽车销售有限公司投资，现已投入使用。
三是建造广友酒店用品批发市场。位于张庄路沿线集团大院东区，张庄路沿线，占地2万平方米，经营设施建筑面积1万平方米。第一期新建5000平方米经营房，现已完成招商，部分业户已入驻经营，第二期对5000平方米的旧库房进行改造，明年5月投入使用。
