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楼市盛世之下更需理性
2004-04-15 12:00:00 作者: SRC-71

  销售暴涨显示市场强劲需求

  均价在7000元/平方米左右的明珠国际商务港酒店式公寓3月份
的销售业绩是90套。平均每天售出3套;阳光100的小户型也创下了60
多套北向、西向户型几天之内售空的记录,新盘银丰山庄更是有一期
期房一天内预定一空的业绩,这只是2004年初济南楼市比较典型的销
售案例,根据调查,2004年2月份开始,虽然按楼市惯例每年的大规
模推销还尚未铺开,但济南市90%以上楼盘已经有良好的销售业绩。
而各楼盘的销售价格却随着销售的强劲水涨船高,在调查中我们了解
到,多数销售状况良好的楼盘已经在3个月内以各种方式涨价2次以上,
最高涨幅接近1000元/平方米。
  业内人士认为,2004年初便呈现出的楼市销售和价格暴涨的状况,
不仅与2003年楼市价格持续上涨带来的“惯性”有关,还与国家规范
房地产市场政策出台以及媒体的广泛渲染有关,许多消费者在各种信
息的冲击下,认为2004年必须抓紧时间进行买房,否则房价将会在短
期内迅速上涨,而开发商涨价的根本原因还是这种消费心理下带来的
强大市场需求。但是,应当看到一个城市的房地产市场发育与第二产
业的发展有直接的关系,只有在二产高速增长的情况下,居民收入有
了相应的提高,带来的强劲商品房消费能力才是房地产市场的良性增
长,否则便有虚高的危险。而济南市目前的二产和居民平均收入的增
长却远远跟不上楼市价格的增长,这是危险的信号,表明虽然市场需
求强劲,但是消费的后劲不足,楼市价格的上涨也就缺乏足够的潜力。
因此,开发商和消费者都应该理性对待目前的“盛世”状态。

  大建设还会带来升值空间

  根据济南市政府的建设计划,2004年济南市还有30多条道路要进
行改造和整治,随着交通因素对居住环境变得越来越重要,交通沿线
的地产升值也已经被楼市普遍接受,据了解,目前许多投资者和购房
者在购房过程中已经将建设规划的因素作为重要的参考因素,并在具
体的购买过程中得到了相当的实惠,但是,大建设时期带来的楼市升
值将会随着道路建设的终止而停止,因此,应当看到,大建设带来的
升值空间仍有限度,将该项因素作为重要参考的也应当是理性的参考。
  根据调查,目前济南一些重要交通干线两侧的改造区域已经出现
土地和开发价格过高而遭到开发商的冷遇,给招商带来了困难,说明
众多开发商仍然保持相对理性的开发和“升值”概念。

  土地政策显山露水

  2004年初北京的新土地政策出台让全国的土地市场豁然开朗,有
一种找到“方向”的感觉。招、拍、挂成为土地市场的最终规则,许
多开发商表示忧喜参半。土地市场新游戏规则的出现意味着商品房开
发在土地运作和商品房价格上要做出相应调整,过去在协议出让土地
运作方式情况下的“空手道”方式遭到央行新政以来又一次严峻挑战,
开发商以实力论市场的趋势已成定局。
  济南市目前还未明确出台相关的土地政策,但是土地市场的招拍
挂却已经基本成为土地出让的主要方式,经十路59块土地招拍挂的出
让方式带来的明显讯号是未来土地政策的大方向的尝试。
  招拍挂土地出让方式给房地产开发的关键环节带来了资金上的又
一个门槛,进一步加速开发企业的优胜劣汰,也可以从根源上遏制没
有土地和规划手续违法开发的现象。但是这一政策如果控制不好,对
房地产开发成本的影响也将是明显的。因此理性的发展决策在2004年
将对开发企业的未来产生重要作用。

  资金运作新游戏规则开始

  2004年初的齐鲁楼市品牌峰会就将商品房开发的资金运作作为重
要话题进行广泛讨论,建设银行山东分行范玉庆经理在峰会上向济南
开发企业的老总们解释了2004年央行制定的新游戏规则:除了央行新
政规定的其他各项开发贷款的门槛外,四证不全的商品房将再也无法
从银行取得个人消费贷款,他建议开发商先从信托和基金等方面融得
前期资金,然后再从银行进行安全的后期贷款。
  据了解,目前众多本地开发商在资金运作上还主要依靠自有资金、
回笼资金或前期贷款,虽然部分企业已经开始考虑信托和基金融资,
但是,实际行动并未开始,开发商对于已经开始的新游戏规则还处于
观望状态。

  开发商离乡背井寻求“突围”

  2004年的春季房展会将有许多本地开发商携带自己在外地开发的
新盘捆绑本地楼盘亮相,从一个侧面展示了本地开发商济南“突围”
一年的成果,相反,外地开发商的介入则是从大额资金购入土地作为
“敲门砖”,包括郑州新世纪阳光、山东信莱等外地房地产公司不惜
血本高价购入土地,其实是入市的一种策略。开发商异地“突围”正
是新游戏规则下的一种资本新流向特征,基本的规律是:开发资本从
大城市向小城市流动。开发商这种资本的流动方式主要是因为本地土
地市场游戏规则的变化带来土地成本的提高,而小城市土地成本相对
低廉,开发潜力较大的原因造成的,其最终目的也是尽快实现开发的
规模化,在生存的基础上求壮大的一种方式。
  同时应当看到,2004年的新楼盘中已经有重汽、莱钢等国家重点
企业的身影,许多有实力的企业已经开始涉足房地产开发,以为着未
来的房地产开发市场竞争将更加激烈。
  文/金陵

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