近一年来，济南市楼市一路走高，房价一直飙升，为此有人认为
是受土地使用权招标、拍卖和挂牌出让导致土地价格提高的影响，这
种看法虽然符合市场经济规律，因为土地价格是未来开发房价收益价
值的累计之和，但是，把目前的高房价看成是地价高的必然结果是完
全错误的。其主要原因是，房价不应当单纯由地价决定，首先，地价
只是房价构成的一部分，地价高房价也可能不涨，地价低，也不意味
着房价就必然低，这是因为，市场的需求在调整着开发利润的高低。
近一段时间我市成交的商品房，其用地大多不是通过土地招、拍、挂
方式取得的，把当前商品房价格上涨归结到土地收购、储备和招、拍、
挂方式出让土地的政策上来是不公平的，了解内情的人都知道这一基
本事实，这种思想的来源是因为长期以来一直沿用的土地使用权协议
出让的办法，房地产开发用地的取得过程中没有体现国有土地所有权
的主体地位，国有土地使用权在经济也没有体现出来，房地产开发商
从政府手中低价获得土地是实现房地产投资高额利润的便捷的途径和
方式，是传统思想在作怪，有人称之为傻子经济，只要你能拿到地放
到银行贷款再用银行的钱来挣钱，连傻子也能做到。土地使用制度改
革，土地通过收购，进入政府土地储备库，在保证城市基础设施和国
家重点发展项目用地后，用招、拍、挂的方式出让，做到公开、公平、
公正、合理、合法，使政府收益提高是好事，虽然地价提高了，但它
体现了土地的根本价值，它有利于克服当前土地证用成本提高、失地
农民社会保障和就业安置等难题的解决。如果政府把土地出让增加的
收入直接用来解决一般市民的住房补贴，使低收入人群实现“居者有
其屋”，就有了经济基础，老百姓的利益就不会受到损害。
　　房价高了怪地价，理论上就是成本决定价格论，我说房价高了并
非土地收购、储备和招、拍、挂制度，另一个更主要的原因是市场需
求。如果没有市场需求，土地招、拍、挂就卖不了高价，这是因为没
有一个房地产开发商愿意作亏本的买卖。政府经营城市的目的主要是
在于改善城市面貌，最大限度地保证土地合法、合理供应，与城市社
会环境相适应，不可能以经济利益最大化为原则。
　　土地是有限的，市场需求是经常变化的，当需求旺盛时，房价上
涨是不以人们的意志为转移的，应该是预料之中的。政府要抓住这个
时机，把通过收购经过整理进入政府土地储备库的较成熟地块，尽快
完成规划等招、拍、挂出让土地的前期准备，在市场价格飙升的现时，
也是济南市的土地房产最需要的当前公告出让土地，也叫做政府放地，
以满足我市城市建设、旧城改造和人们日益提高的住房要求。可说政
府对土地供应的宏观调控正当时，是平抵房价的最有效手段。建立土
地供应有形市场，是国家的政策要求，是市场经济的需要，把土地供
应作为一项很正常的工作来做，随时都有土地在交易，随时都有成熟
的土地挂牌上市。
　　房价上升，土地需求量增加时，增加土地供应，让需房户和开发
商有选择余地，满足各层次的需要，这也是建立政府土地储备库的职
能之一，土地收购、政府土地储备是实现宏观调控的重要手段。政府
在实现宏观调控时应根据市场变化情况，不能空想意念来调控，根据
城市建设的进度和市场的需要供应土地，实现宏观调控，避免造成房
地产价格的大起大落，影响市场稳定的副作用。
　　《齐鲁楼市》特约撰稿人／杨桂林
　　（作者为济南市土地收购储备中心高级经济师）