——访“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、三联
集团公司董事长 张继升
在中国第一届“地博会”上，三联集团在城市运营上做出的突出
成绩引起了强烈反响，同行业精英人士和专家学者给予了高度评价，
三联集团公司董事长张继升先生荣膺地博会最受关注的“2004年度推
动中国城市化进程十大杰出贡献人物”，山东三联城市建设有限责任
公司荣膺“2004中国城市运营商50强”，三联成为山东省惟一获此两
项殊荣的企业。为此，笔者采访了从深圳载誉归来的三联集团董事长
张继升先生。
站在城市高度，投身城市化浪潮
笔者：很早就听说过您的著名论断“中国的房地产业还有30年到
50年的黄金岁月”，这基于您对中国城市化浪潮的乐观判断，因此您
对城市情有独钟，您所率领的三联的房地产业也立足于造城，城市寄
托着您无限的情思和憧憬，您是怎样理解中国的城市化浪潮的？三联
又是怎样投身这一浪潮中的？
张继升：拥有5000年文明史的中国正经历着有史以来规模最大的
一次浪潮：城市化浪潮，在几十年时间内，将有六七亿人口由农村转
移到城市，这在全世界也是绝无仅有的，因此，我们怎么估计这场全
国性浪潮都不过分，我们怎样聚巨大力量投身其中都不为过。世界上
最不可阻挡的就是人心的归属，万流入海，山隆为峰，城市就是人类
向往的高峰。从文明程度上而言，城市是人类文明的结晶，是涉及人
类几乎所有成果、涉及众多产业的综合区域，城市的建设和发展，是
人类认识自然、征服自然、改造自然的最重要内容之一。因此，城市
化是中国经济走向高度发达的必然过程。
更进一步地说，城市背负着中国的未来和希望，因为国家与国家
之间的竞争，最终表现为它们背后的城市之间的综合实力和竞争力。
对中国来说，改革开放20多年来，变化最大的是城市，成就最大的是
城市，最具活力的是城市。一个省、一个地区的经济发展水平是和城
市的发展水平成正比的，哪个地区的城市发展得好、经济实力强，哪
个地区的经济就在全国名列前茅。可以说中国改革开放事业的成就集
中体现在中国城市20多年的变化和发展上。21世纪前半叶，是中国城
市化大发展的关键时期，因此有专家说我们正处在“城市世纪”，是
恰如其分的。
因此，我们呼吁全社会都来认真对待城市化浪潮，投身城市化浪
潮。三联集团是勇于实践者，早在10年前就以高度的热情和巨大的资
源付出，投身于这一运动中，并在1997年开始规划建设8．71平方公
里的阳光舜城，这是国内规模最大的城市大盘。
当时我们对自己的定位也是准确而超前的，把自己的房地产企业
命名为“城建”，把三联城建的使命明确为“造城”，定位为“具有
综合功能的、以城市为主导产品的城市运营商”，说明三联不以一楼
一盘为目标，而是以城市为目标。三联作为一个企业要建造城市，在
中国城市发展史上是具有里程碑意义的。这是我们对房地产市场深刻
认识的结果，我们把房地产企业的本质升华到了一个新的高度，即城
市运营的高度。这在全国是第一家。
中国经历了数千年农业文明历史，拥有世界上数量最巨大的农业
人口，但对目前这场规模空前、影响巨大的城市化运动，还没有做好
准备。如果三联能称为前驱者的话，就在于它探索了新路，为城市化
推进提供了可以借鉴的经验。
大规模连片综合开发，走出城市建设怪圈
笔者：“大规模连片综合开发”是您做出的理论探索，并运用于
阳光舜城的开发实践中，也在地博会上引起了强烈反响。您是否认为
这是城市运营的核心？
张继升：在这次地博会上，我们与全国的地产精英们进行了广泛
的交流，学到了很多东西，也更加坚定了我们沿着自己开辟的道路前
进的信心，这次地博会也证明我们的许多开发思路是正确的，我们甚
至走在了全国的前列，例如“大规模连片综合开发”的开发模式。
“大规模连片综合开发”是我们90年代探索出来的城市运营的重
要模式。在此之前中国房地产的开发基本上采取的是小规模开发的模
式，这种开发模式随着城市经济的发展，其局限日益明显。首先，小
规模开发模式下，开发者只能考虑自己开发区域内的建设项目，不能
也无力从城市整体区域的角度安排基础设施项目，导致城市配套服务
设施不足，给市民的生活造成不便；同时，各小片区域独立建设，相
互之间缺乏配合，由此造成城市景观的不和谐；第三，小片区域开发，
开发者的各种费用不能得到分摊，经济效益难以得到有效保障；第四，
小区域开发往往是开发商赚了钱，政府跟着擦屁股，把遗留问题和包
袱甩给了政府。而我们采取的是“规模开发，综合配套；以公益带动
效益，靠投入赢得回报；利用市场运作机制，发挥企业集团优势，建
设现代化新城”的大规模连片综合开发模式，将盈利性商品（包括住
宅、商业设施等）和公益性质的城市基础设施建设以及区域自然环境、
社会环境改善等通盘考虑，着力建设现代化新城。
这种开发方式避免了公用设施不足、破坏区域环境的弊端，有利
于实现环境效益、社会效益和经济效益的统一：
（1）由于社区的住宅项目和配套设施一体建设，开发商对基础
设施的投资可以通过住宅升值得到回收，刺激了开发商基础设施投入
的积极性，使社区可以建立起完备的配套设施。
（2）由于社区规模宏大，基础设施投入分摊在众多的住宅上，
降低了平均成本，有效地降低了房价。
（3）大规模连片开发也为日后的社区管理提供了十分便利的条
件。由于社区规模巨大，大大降低了平均管理成本，因而社区居民将
能够以较低的费用，享受到各种标准的物业管理服务。
（4）大规模连片开发与环境保护进入良性循环：社区住宅项目
的档次很大程度上受制于周围环境的质量，环境保护不仅是开发商的
自觉，更是其开发成败的关键。这就使社区走上了积极保护的良性循
环道路。
我们把这种模式运用到阳光舜城的开发建设中，取得的成绩有目
共睹。我们认为这种模式是推动城市化建设的极其重要的模式，应该
成为城市化建设和城市运营的主要模式之一，因为“摊大饼”式的开
发模式已让我们吃尽了苦头，没有整体规划、整体开发前提下的城市
建设不是严格意义上的城市化，而是对城市化的误解，因为过不了多
少年就要拆掉重来的话，损失的就不仅仅是资源，而是失去了我们城
市化建设的最佳时机。
从发达国家和地区的城市化进程来看，城市的建设基本上都是采
用大规模的连片综合开发的方式。只有大规模连片综合开发，才能以
土地运营带动房地产业向更高层次发展，才能使城市建设更符合未来
发展需要，而不是重复建了拆、拆了建的中国城市建设的怪圈。
新中国历史上第一次召开的地博会，标志着中国的房地产业已经
超越单纯意义上的房产买卖，而进入到更高层次的地产运营、城市运
营上。这与我们所探索的通过大规模土地运营来造城的城市化运营模
式不谋而合，这是时代的潮流。
城市化的核心是解决“三农”问题
笔者：三联以在大盘建设中整建制兼并村庄闻名全国，你们创立
了“村庄整建制加入企业”的解决“三农”问题的运作模式，您是否
认为这是加速城市化建设的一条根本出路？
张继升：城市化建设的核心是从根本上解决“三农”问题，只有
农民切实享受到城市化的好处，消除了失去土地的后顾之忧，才能真
正融入城市，中国的城市化才有实际意义。
三联在这方面做出了积极探索，也付出了巨大的代价。与一般的
房地产商不同，我们不是单纯征用土地实施开发，而是将土地获取与
村民安置、区域社会经济环境改善统一考虑，采取了村民整建制加入
企业的方式将区域的开发与村民向现代化市民的转化通盘考虑，统筹
解决，按照国家有关政策精神在实践中探索出“村庄整建制加入企业”
的解决“三农”问题的模式。
“土地为民生之本”。为在开发过程中使村民利益得到有效保护，
在三联城建开发的一系列项目中，对村民的当期利益、生活保障以及
就业发展等多个方面进行了统筹安排，主要内容包括：
1、免费提供住宅，解决村民居住问题。迁村并点，建设高品质
的村民集中安置社区。
2、厚给补偿，保护村民当期利益。
3、全部办理农转非，提供各种必要保障，解决村民后顾之忧。
发放生活补助，达到退休年龄的发放退休金，并全部办理医疗保险。
4、加强培训，提供就业机会。三联集团相关产业公司积极吸纳
村民就业，区域开发中创造的就业岗位优先安排村民。
5、提供教育补助，保障村民子女受教育的机会。区域内学校优
先安排村民子女就学，向在校学生提供教育费补助，直至其大学毕业。
这种方式，首先确保了村民的当期利益，生活水平得以改善；第
二，充分考虑了村民的生活保障问题，化解了村民的后顾之忧，着重
保护了老弱病残等弱势群体的利益；第三充分考虑了村民成为非农人
口后就业发展、融入都市的现实需要，使村民在获得较高的补偿之外，
通过居民管委会获得了企业化管理和社区化安置，有利于村民迅速向
现代化城市市民转化。
三联城建的这一模式1998年运用于阳光舜城，使与市区封闭隔离
的“都市里的村庄”变为济南乃至山东的标杆社区，使昔日的“城市
垃圾场”、养猪场和采石场变为济南的“后花园”、景观中轴线的南
部端点，使区域内社会治安状况、经济文化面貌极大改善，村民的生
活水平有了飞跃式的提升。实践已经证明，这种创新模式开辟了一条
民生优先、利益协调、持续发展的良性城市化道路。
主题地产架构三联大地产商格局
笔者：与一般的房地产商不同，三联形成了多样化的地产格局，
构筑了大地产商的框架，您是否认为这是城市运营商的必备前提？
张继升：我们一开始就确立了“以城市为主导产品的城市运营商”
的定位，而要做大的城市运营商，显然不能单靠单一的地产经营，要
摆脱低层次的竞争，迅速建立起自己的竞争优势，就必须走地产开发
序列化的道路，我们开出的良方就是“地产开发主题化，住宅开发产
业化”，这样可以避免单一开发遭遇的巨大风险，以多样化的地产开
发格局撑起我们的造城伟业。
健康地产阳光舜城、旅游地产田横岛以及大规模的数以十万平方
米计的三联家电和汇泉饭店的商业地产，就是我们主题地产多样化理
论的成功实践。
三联从1985年开始创建的商业地产为我们的服务业经营提供了物
质基础，拓展了无限空间，而且还为三联集团打通资本市场的通道奠
定了基础。正是遍布省内外的商业地产缔造了“买家电，到三联”的
“服务帝国”奇迹。
目前已经初具规模的阳光舜城，占地面积8．71平方公里，规划
建筑面积280万平方米，居住人口5．6万人，堪称“中国第一大盘”，
济南市环保科研所的环境质量调查表明，阳光舜城各项环境质量指标
全面超过济南市区，甚至在国际上处于领先水平，是一座名副其实的
“现代之城”、“健康之城”，连续三年蝉联“中国名盘”。
三联1992年开始开发的田横岛，是一个集海岛风光、田园气息与
现代设施于一体的度假旅游胜地，是国家AAA级旅游度假区，青岛市
整体规划将田横岛确立为青岛市的卫星城镇，而“大青岛”的发展主
轴———青岛滨海大道其北端起点正在田横岛省级旅游度假区，这里
将建设成为一座以度假、休闲、旅游为主题的居住人口20万—30万的
旅游城市，成为大青岛的卫星城。
这一切是三联作为大的城市运营商的基础和平台。一个城市运营
商如果没有这样的基础就失去了从事城市运营的资本。
做赢利能力一流的大型城市运营商
笔者：地博会公开承认了城市运营商的存在，对中国城市运营的
格局会产生什么样的影响？三联在地博会上获得了两项大奖，三联集
团和三联城建将来的发展方向会有什么变化？你们未来的目标是什么？
张继升：中国自从有了市场化的房地产业，就有了城市运营商，
起点是1998年，无论承认不承认都是客观存在的。这次地博会推出“
城市运营商50强”，只不过是把城市运营商从幕后推到了台前，实质
并没有根本性变化。但是它发出了一个强烈的信号：从国家到地方都
将大力扶持大型城市运营商。这对中国城市运营格局的影响将是巨大
的，中国没有大型城市运营商的历史行将结束，一批中小型房地产开
发企业将退出历史舞台，一个崭新的时代即将到来。未来10年时间内，
将是中国房地产业英雄辈出的时代，将是产生真正的“地产大鳄”的
时代。
在这样的时代里，三联充满了信心。我们在城市运营的道路上积
累了丰富的经验，取得了丰硕的成果，这些经验和成果是我们前进的
动力，是我们走向更高层次的基础。因为，与全国先进开发商比较，
我们并不落后，甚至在某些方面超前；因为，在山东这个经济大省的
土地上，我们有广阔的舞台，有社会各界的支持；因为，在城市化这
个中国迄今为止规模最大的浪潮中，我们才刚刚迈进门槛，我们将肩
负起城市化赋予我们的责任和义务。
多年前我就说过，中国的房地产业还有30年到50年的黄金岁月，
我也说过中国城市化的高潮即将到来，现在，我们正身处这样的浪潮
中，我们激动万分。三联作为中国特大型企业，已经具备了从事城市
开发、城市运营的整体实力，并在发展中形成了资源优势、品牌优势、
服务优势、管理优势、资金优势、人才优势等一系列竞争优势。我们
将继续以造城为核心要素，致力于打造百年企业，致力于发展成为具
有高度前瞻力、判断力、整合力、创新力，赢利能力一流的大型城市
运营商，致力于发展成为在全国位于前列的城市建设集团。
