从２００２年国土资源部签发的１１号文件到今年签发的７１号令，一系列旨在完善和规范土地交易市场的政策行为可以看出政府调控对土地市场的重视，如掌控好土地这个源头，对房地产业的健康发展将是非常有利的。
　　
　　日趋理性的２００４年
　　２００２、２００３年的楼市火爆掩盖了原来的产品、服务和营销中存在的问题，但经过２００３年理性的市场洗礼，这些问题逐渐暴露了出来。继２００２、２００３年济南房地产火爆销售之后，在２００４年房地产市场呈现出的是一种理性发展的状态。政府加强宏观调控，消费者走向理性，开发商日趋成熟，市场机制不断完善。
　　供需结构阶段性变化
　　土地拍卖价格扶摇直上、高价中标引发地价上涨，开发商出于利润最大化的考虑，肯定会在高价取得的土地上建设中高档的商品房，因此房价会逐步上升。山东房地产市场在未来几年将会存在高档商品房投资过剩、普通商品住宅供应严重不足的结构性矛盾。
　　在１２１号文件和资本金比例提高的双重要求下，开发企业将不得不根据自身的经济实力和市场的供需状况，进行理性投资和开发建设。这对于平抑地价、降低投资风险从而促进房地产业长期健康发展必将产生积极影响。
　　省城楼市局部
　　将面临重新洗牌
　　地价的上涨，使开发成本激增，也使市场竞争变得更为激烈，客观上迫使开发商必须要苦练内功，以准、精、巧的标准来严格要求自己，进一步提高房地产项目的性价比以赢得广大消费者的认可。在选择代理公司时也需更加谨慎，而实现强强联合则成为市场的一种发展趋势。日趋理性的购房群体将会以更加挑剔的眼光和更加苛刻的标准来选择产品，供需之间的市场链接需待进一步完善。
　　济南新区新规划的启动及经十路工程改造的进行，为众多开发商借势提供良机。得益于经十路的开通，经十路及其延长线项目将会受益匪浅，在济南局部地区房市将会重新洗牌。在众多房地产公司纷纷争夺济南的中高端市场的同时，西部北部等一些位置相对较偏的项目将会成为济南下一轮房地产升值的主角，一些适合中低收入阶层的产品将会脱颖而出并成为市场的新宠。
　　楼市整体依然
　　呈现上升态势
　　★房地产投资增幅明显
　　房地产投资增幅明显，房地产业发展势头良好。济南房地产投资额度占固定资产投资总额比重约为２０％左右，超过全国平均水平（２００３年全国这一比重为１８．３３％）。但是与其他的省级、副省级城市相比，济南的房地产投资规模相对偏小。（见图一）
　　
　　★销售面积持续增长，销售价格大幅上升
　　济南２００３年商品房销售面积达２４４．１７万平方米，销售额达５４．８０亿元，较２００２年有明显的提高，分别增长３６．４０％和７６．４０％。而销售额的增长率为销售面积增长率的两倍多，这说明房地产的价格有了很大幅度的上升。济南的房地产市场具有相当的市场需求潜力和后劲。（见图二、图三）
　　通过右图可以看出，近几年来济南市的房地产销售面积增加较快，价格也稳步上升，这说明整个市场需求状况良好。平稳的市场变化，昭示着未来的房地产开发前景广阔。
　　
　　★个人消费成为市场需求主体
　　近两年来，随着个人可支配收入的稳步增长，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，个人消费成为市场需求的主体。个人购房的绝对额高速增长，济南市２００３年个人购买商品房的比例为９２．１７％，个人购房已经是商品房购买的绝对主体。
　　尽管济南房市目前面临很多问题，但也出现众多机遇，济南经济的稳定快速增长为其提供了坚实的基础，旧城改造的逐步推进为其提供了新的契机，而市场机制的逐步完善则成为房地产市场进一步发展的重要保障，济南房地产市场的发展空间依然十分广阔。　　
　　特约撰稿／中原地产