个人简历
　　刘建业　男　生于１９４７年１２月　山东淄川人；
　　１９７２年至１９７５年任罗村公社团委副书记；
　　１９７５年至１９８４年任淄川区革命委员会副主任、政府副区长、区委副书记；
　　１９８４年至１９８５年任中共淄川区委书记
　　１９８５年至１９９０年任中共淄博市市委常委、秘书长、市政府副市长；
　　１９９０年至１９９２年任山东省林业厅副厅长、山东省农委副主任；
　　１９９２年起任山东省农村经济开发服务总公司总经理、山东普利建设发展有限公司董事长至今
　　背　景
　　２００４年，对中国房地产业来说是一道分水岭，当宏观调控的红色令旗在空中挥舞时，一个新的房地产游戏规则形成了：土地一律推行招拍挂，限量供应；银行抬高房地产信贷门槛；房地产投资增幅下降，房价大幅攀升……这一切都来得那么直接，那么突然，使２００４中国楼市风云激荡。政府在努力把房价降下来，减少房地产投资信贷风险；开发商在考虑如何在夹缝中求生存，应对新的游戏规则；老百姓搞不明白房价一时咋涨得那么快，房子究竟该不该买？宏观调控引发了一场中国楼市前所未有的风暴，一批肩负使命的地产商在陷入深深的思考，一个个场面火爆的论坛在大江南北展开。中国楼市何去何从，开发商如何突围，成为思考者们考虑的核心问题。在这些思考者中，普利房产领军人物刘建业的观点渐渐引起众多国内房地产业内人士的关注。２００４年３月，刘建业作为地产界有影响力人物赴南京参加长三角房地产发展论坛；２００４年４月，刘建业赴北京参加中国房地产主流媒体年会并发言；２００４年６月刘建业赴长沙参加中国房地产风云人物对话，２００４年９月，刘建业参加齐鲁品牌地产峰会做激情演讲。２００４年１０月２２日，刘建业入选“２００４齐鲁房地产十大风云人物”，并在当晚风云人物对话上慷慨陈辞。无论是在国内还是省内的高层论坛上，刘建业观点独特，谈锋犀利，尤其是对宏观调控及楼市走向的剖解引起一批有责任感使命感开发商的强烈共鸣。
　　前　言
　　１０月２６日上午，深秋的济南有些清冷，但在济南饭店１号楼刘总的办公室里，一场气氛热烈的交流正在进行。里面传出刘总特有的浑厚的男中音，时而伴有朗朗的笑声。问及门口值班工作人员，知道刘总正与银行的朋友谈事情，大约等了十多分钟，客人离去，刘总微笑着走过来。忙碌中的刘总，显得精气神更足，相互之间没有太多客套，刘总稍加沉思，便很自然地和记者聊起天来。
　　房地产业
　　“计划”与“市场”
　　在博弈
　　记者（以下文中简称记）：从行业发展角度看，房地产业在中国还是一个新兴行业，仅仅才有十多年的发展历程。但即便是这十多年的时间，房地产业也经受了很多曲折，继前两年房地产的“冬天论”、“泡沫论”刮过后，今年以来，受宏观调控影响，中国房地产业处在一个大调整大变革的当口，楼市何去何从，人们在思考，但更多的是在观望，请问刘总如何看待宏观调控下的楼市走势？
　　刘建业（以下简称刘）：中国经济正处在由计划经济向市场经济过渡的时期，在这个时期，“计划”和“市场”在博弈，而房地产业无疑是博弈最激烈的战场。一方面，购房者拿出的是真金白银，把房子完全当成商品来买，另一方面是政府按照计划体制下的行政指令，控制土地和金融。房地产市场既要面对市场，又要面对国家随时出台带有明显“计划性”的指令政策，这就是行业面临的尴尬，在这种尴尬中开发商始终不能完全按市场来运作项目，这就形成了房地产市场中“计划”和“市场”的博弈，而楼市的发展快慢则取决于“计划”与“市场”博弈的结果。
　　记：既然整个中国经济处在转型期，“计划”和“经济”的博弈是很正常的。依照你个人的观点，这种博弈在未来会出现什么趋势和特点，整个楼市为此会受怎样的影响？
　　刘：中国经济发展的大趋势不可逆转，“计划”成分减少，“市场”成分增加，这是大势所趋。中国的改革，走回头路是很难的，是不可能的。我们改革的路子可能很长，但不管这条路有多长，从总趋势上说，市场会越来越占据上风的，这样，房地产业的市场化程度会越来越高，楼市的发展也就顺其自然。不过，在发展的过程中，在暂时的一段时间或区域内，“计划”成分有时会占上风，但这种情况不会持久，不会对行业的发展造成致命打击。房地产业是一个发展中的行业，它将伴随整个经济的崛起发展，而在发展过程的起落是很正常的，因此我一直反对房地产市场曾经刮过的“冬天论”、“泡沫论”，那些说法有点杞人忧天的味道，更有“以偏概全”的嫌疑。为什么这样说呢？我们要依照一些数据和实际情况来说话。大家都知道，欧美等西方发达国家完成城市化进程至少用了五六十年的时间，而中国的城市化进程从上世纪九十年代初才全面拉开，目前中国的城市化水平只有３６％左右，要达到７０％以上的城市化，那至少还需要三十年以上的时间。城市化进程的推进，城市人口的增加，最终会给房地产业带来持续发展的空间和机会。以济南为例，按照未来规划，未来济南的城区面积和人口数量将再增一倍，按２０年完成算，每年济南就要增加１０万人，按人均２０平方米算，新增人口的住房需求就是２００万平方米。加上大量改善型需求的增长，未来几年，济南的住宅年需求量应该５００万平方米左右。有这样大的一个需求，能说济南楼市的冬天到了吗？因此，对一个行业，对一个城市，盲目地下定论出现“过热”，缺乏全局观，更缺乏长远的发展战略。
　　宏观调控是把“双刃剑”
　　记：“宏观调控”几乎成为２００４中国楼市出现最多的词语，对发展中的楼市来说，２００４也成为一道“分水岭”，因为房地产的游戏规则自此彻底改变了。国家此次宏观调控的目的非常明确，控制投资增长，减少银行放贷风险，但在此次宏观调控中，矛盾可能更多地指向房地产业，所以使２００４的中国房地产业正在经历一场“地震”。不过面对宏观调控，有的开发商喊苦喊冷，有的开发商则精神百倍，还有的开发商在观望等待，不知刘总是如何看待此次宏观调控的？
　　刘：从整个经济发展看，国家实施宏观调控政策是通过适度的调整，使经济保持在一个稳定发展的尺度上，这是很自然的，也是可以理解的。可能大家注意到了，此次宏观调控中，政府把注意力更多地放在了房地产业，导火索则来自今年一季度基础投资增长过快，其中房地产投资占了较大的比重。投资过大，供应量过大，极易造成市场的瘫痪和萧条，这是大家都明白的道理，但中国太大了，房地产的区域特点很显明，有的城市已出现投资过热，而有的城市明显供应量不足，硬性“一刀切”式地将市场“闸住”，显然欠妥。在今年４月的一次全国峰会论坛上，我曾说过，宏观调控对房地产业的直接影响是：短时间内投资大降，房价大涨。后来几个月的市场情况应验了，等房价涨得让人心慌的时候，有关部门又开始重视了，所以宏观调控的想法和初衷没有错！但在具体执行时，没有很好地研究市场，过分依赖行政手段，采取了“硬着陆”、“一刀切”的方式，这给楼市发展势必会带来硬伤，这种硬伤要在几年以后才能渐渐显现出来。
　　记：房价急速攀升成为２００３年下半年以来的楼市的明显特点，宏观调控本意想拉住快速上涨的房价，但市场有些事与愿违，自２００４年初至６月份的房价上涨幅度又一次创下历史新高，除去市场自身因素外，宏观调控究竟扮演了什么角色，下一步的房价走势怎样。
　　刘：自去年下半年至今年上半年的房价快速上涨有两方面原因：一是需求上涨较快，一些城市改扩建力度大，拆迁量大，加上改善型投资型需求的自然增长，使需求释放半径加大；二是供应量受宏观调控影响减少，开发成本加大，这两个原因使楼市出现短期的供不应求格局，自然使房价快速上涨。需要指出的是宏观调控本欲通过规范市场，大力发展经济房，甚至不惜限制按揭购房消费来降低平抑房价，但最终房价不降反涨，这说明市场的规律是最终不可违背的。说到未来的房价走势，我个人认为房价未来是稳中趋升的，降的可能性不大，主要原因是土地市场严控后，供应量的减少和成本的增加，此外，市民的收入和承受能力以及改善居住的需求在增加，说到底房价的上涨还是市场起最终决定作用。
　　记：房价上涨既然已成为定势，那么房价上涨有没有极限，此外，宏观调控对地产商又造成哪些影响？
　　刘：房价上涨是有限度的，有节奏的，过去一段时间里，房价飞涨是不正常的，要么就做大做强，要么就赶快撤退。这里面有人为的因素，不排除有的开发商贪图暴利。房价上涨过快，加重的不仅是老百姓购房负担，抑制消费增长，而且会大大提高城市的商务投资成本，对城市的良性投资环境的形成极为不利。因此房价不能涨得过快过高。此次宏观调控的令牌挥出后，开发商没有一家感到日子好过的，只不过受影响程度有深有浅，不过这意味着房地产商喊了多年的“洗牌行动”真正开始了。我曾说过，宏观调控是把双刃剑，从调控的出发点看，对规范房地产市场起到了积极的推动作用，有利房地产市场长远健康发展，但对开发企业和目前的房地产市场来说，硬伤还是蛮大的。
　　如何看待土地的价值
　　记：前些年，开发用地全部是协议出让，土地经营没有一个公开、公正、公平的市场环境。如今，宏观调控后，土地一律实行招、拍、挂，土地市场更加公开、透明，但与此同时，国家也采取了适度从紧的土地供应政策。据有关媒体报道，土地限量供应政策的推行一是为了保护农用耕地，另一方面是强迫投资者、开发商消化手中持有的大量闲置土地，这一说法是否准确？
　　刘说：我举双手赞成土地招拍挂政策的推行，但对土地的从紧从严控制有自己的看法。政府控地政策的理由是开发商浪费了大量的土地，而实际情况是住宅开发用地在浪费用地中占了很少比例，侵占耕地的大多是一些开发区、工业园区等，而开发商手中的住宅存量用地也仅仅满足正常开发的需求。对手里有地的开发商，谁也不会把资金压在那里长期不动，毕竟开发商面对的是市场。把土地供应控紧，大多是从保护土地资源的观点出发，但过紧甚至采取饥饿供应法，势必造成土地价格快速上涨，随之而来的是房价飞涨，这对房地产市场的长远发展非常不利。对一个城市而言，地价和房价的飞涨意味着商务生活成本的提高，这对一些企业或投资商来说又增加了一些抗性，因此，土地饥饿供应对一个城市的投资环境也会产生影响。
　　记：经常听你说起对土地运营的一些观点，其中对土地价值的充分利用问题，你是如何看待的？
　　刘：我经常说一句话，看待中国的土地价值和土地市场要从九百六十万平方公里来看。这就要探讨一个问题，土地作为一种资源，使其价值最大化是市场调控的方向，但我们有时却不是按照这个原则来经营利用土地。举个例子，城市化进程加快，城区面积扩大究竟是“侵占浪费”了土地，还是充分利用了土地。从居住角度看，城市住宅用地的价值远比农村住宅用地的价值大。农村住宅用地的每户占用土地的面积要比城市多几倍都不止。在城市里，土地的价值得到了更充分利用，因此，城市化不但没有浪费资源，反而是节约并充分利用了资源。
　　走进“竞和”时代
　　记：竞争是市场永远的主题。房地产市场发展到今天，竞争也在出现新的特点。在新的游戏规则下，房地产商的资金、实力、品牌规模等面临新的挑战，习惯了传统游戏规则的开发商有些“水土不服”，面对这种状况，刘总和您领军的普利房产如何寻求突破。
　　刘：宏观调控之后的楼市越来越规范，同时由于土地金融政策的调整，开发商惟一的出路就是靠综合实力来拼杀。如何使自己的企业具备更强的综合实力，我认为首先要有一个好的品牌来引领市场，好的地产品牌要讲诚信，要有一种责任感，当然还要有房地产的专业开发能力。除去好的品牌外，房地产的运作层面渐渐进入资金运作层面，融资渠道的拓展是当务之急，而这一切除去品牌之外，更需要强势的品牌地产之间以品牌地产与金融投资公司的合作，所以未来地产市场的竞争将出现“竞合”的特点，大家既是竞争对手，更是合作伙伴。山东房地产业虽有十几年的发展历程，但目前与国内一些省市相比，最大的缺憾是到目前为止缺少真正的引领市场的“地产大鳄”。但在未来几年，这种格局会改变，外地资本的进入，本地企业的自强和发展，在新一轮竞争里，山东会出现几个大牌的地产公司，能够在综合实力上与国内的知名地产公司对话。而在未来几年，普利房产的战略目标就是要做这种公司，要成为立足山东的强势品牌地产企业。对此，我们充满信心，因为经过几年的潜心努力，我们已经进行了充足的人才准备、土地准备，同时我们将联合一批优秀地产商，肩负使命共同打造理性健康的山东楼市，在资金运作、行业自律等方面做些工作。
　　后　记
　　每一次采访刘总，总会被他的激情感染，而这次的访谈，感受更深的是刘总对楼市的深层次理性思考，也许这些思考和观点还有待市场的检验，但刘总这种强烈的使命感和责任感已经深深打动记者。在这深秋收获的时节里，我们衷心祝愿刘总和他领军的普利房产能够在未来的楼市竞争中再续辉煌。本报记者/支英珉