２００４是不平静的一年，宏观调控使房地产行业处于风口浪尖，开发商走在地产界如履薄冰；２００４年济南的房地产市场也是平稳发展的一年，房价稳步上升，新盘扎堆出现，产品更加丰富……
　　
　　新盘扎堆　供应量加大
　　２００４年新盘明显多于２００３年，而且新楼盘扎堆现象比较明显，东部洪楼板块有富翔天地二期、海蔚广场、上海花园等隆重推出，建设路板块有世纪佳园、阳光１００国际新城二期、龙力·天润苑、山景·明珠花园闪亮登场，山大路的特区数码港、彼岸新都、四建·春天花园，二环东路板块的东环国际广场、城市３３、军安·和平山庄，三孔桥板块的嘉汇·环球广场、青年居易，高新区板块的新东方花园、悉尼花乡二期ＶＩＥＷＨＯＵＳＥ等。同时新盘还有鲁信·文汇花园、汇雅·燕子山庄、凤凰城二期、金色港湾等。
　　据调查，２００４年亮相的新盘有２０余个。新盘较多从２００４年秋季房展会上也能看出，参展楼盘一度订爆了展位。新盘频出保证了市场充足的供应量，为２００４年房价的稳步上升起到了关键作用。与２００３年房子供不应求导致房价猛涨相比，２００４年无论价格还是楼盘销售速度都比较平稳。
　　房价回归理性　稳中有升
　　２００４年济南房地产价格稳中有升，逐步回归理性。从开发商定价到平均楼盘涨幅都比较合理。富翔天地二期７月份开盘时均价４１００元／平方米，现在涨到了４３００元／平方米，涨幅接近５％；阳光１００国际新城涨了约３５０元／平方米，涨幅在１０％；世纪佳园下半年开盘时均价４１００元／平方米，目前涨到了４２００元／平方米，涨幅２％左右；伟东新都由４０００元／平方米，涨了５００元／平方米，涨幅在８％左右；汇科旺园涨了５００元／平方米，是涨得比较多的楼盘。商业项目城市３３从５５００元／平方米涨到了５７００元／平方米，东环国际广场涨了１０００元／平方米，涨幅１０％左右。
　　相比较２００３年一月涨１００元／平方米左右的上涨幅度，２００４年的房地产市场理性多了。
　　外地开发商进驻济南
　　２００４年省城楼市一个新的特点就是，多个外地开发商不约而同地开始逐鹿济南地产。表现比较突出的就是上海花园，它是由总部在上海的开发商豪嘉置业有限公司开发；青年居易是由来自北京的开发商开发，之江商城是浙江开发商投资建设，海蔚广场是由青岛建设集团开发等。据悉，目前还有多个外地开发商已经在山东成立公司准备拿地或已经拿到地，例如天津顺驰、青岛海信、青岛海尔以及来自浙江的开发商等。
　　外地开发商进驻济南的现象在２００５年将会更加明显，它给济南房地产带来的影响也将日益凸现。外地开发商加入济南开发大军，对济南本土开发商将会是一个严峻的考验，真正的较量也将在外来者“入侵”之后拉开。但外来开发商到济南搞开发对市场来说却是一件好事，他们先进的开发经验以及竞争理念、大量的资金注入对济南地产发展是一个大的促进。例如上海花园２８万平方米、３０多座楼盘同时开工建设，这种建设能力就是济南开发商要学习的地方。
　　政策频出　影响深远
　　很多开发商都感觉到行走在２００４年房地产界战战兢兢，因为２００４年同２００３年一样，国家出台了一系列影响深远的政策宏观调控房地产行业的发展。８·３１土地大限、央行加息、物业管理实行明码标价等。
　　２００４年是一个调控年，国家调控出台的各项政策无疑是对房地产开发链上的金融与土地上了紧箍咒。而临近年末的央行加息，虽然贷款买房的购房者每个月也就多还了几十元甚至十几元钱，但是强烈的舆论力量还是引起了行业内外的轩然大波，给购房者心理造成了很大的影响。
　　总之，影响深远的各项政策注定２００４年房地产行业度过了一个不平静的一年。
　　营销宣传趋于平静
　　或许是２００４年国家对房地产宏观调控较多，开发商已无暇在宣传手段上做太多文章，或许是开发商、策划公司逐步把营销策略改走踏实路线，总体来说２００４年的房地产在营销方面平静了许多。多数宣传活动、促销手段都是在开盘或节假日、房展会期间采用的筹码认购、买房优惠、摄影大赛等。
　　一年来，给人印象比较深的是青年居易的“１元购房”，世纪佳园买断《十面埋伏》的首映权，富翔天地在二期开盘当日推出的“乘劳斯莱斯，观富翔天地社区”活动。汇科旺园成立的“业主专家顾问团”虽然新颖，影响力却仅限于汇科旺园社区。
　　路网改造　楼市助推器
　　地产开发，道路先行。一条道路的开通建设能为楼市拓出一片新天地，一条道路的平整修理能提升周边楼盘的价格。道路与地产向来是相辅相成发展的。２００４年多条道路进行了贯通整修，这也催热了周边的楼市。
　　首先是经一路的全线贯通，把西市场服装城、大明湖景区、花园路商业街等连起来，经一路一贯通沿线地块跟着热起来，２００４年不少地块都“名花有主”，相信２００５年会有一批经一路沿线的地产项目逐步浮出水面。济泺路、小清河北路的拓宽、改造以及纬六路高架桥的重新开工改变了北部行路难的局面。困扰东部交通多年的工业南路２００４年终于旧貌换新颜，道路畅通之后，沿线楼盘更加火热了，悉尼花乡便借道路的东风价格上涨了１０００元／平方米左右，算是２００４年房子价格涨得最多的一个项目，但还是供不应求。
　　据悉２００５年还将有二环东路、北园大街等３０余条道路加入整修队伍，对济南房地产发展又是一个极大的推动。
　　二手楼市进入品牌时代
　　一年来，二手楼市总体上在平稳中前进。品牌竞争的加剧加速了市场的快速优胜劣汰，有的中介公司越做越大，有的则悄无声息退出市场，还有的刚开业便夭折了。
　　媒体引导、周围朋友诉说提高了老百姓对二手楼中介的认知度，开始了对品牌中介的信任。因此一些品牌中介开始在量上有了明显提高。发展比较迅速的比如２２世纪不动产、济南绿色家园、济南百居安房产、济南昊宇房产等。但是济南的二手楼市尚未进入繁荣时期，没有很大的交易量，中介商往往是靠收房度日，而不是靠中介费，一个好位置的分店的费用大约１万元左右，因此较高的运营成本让很多中介商感觉到无利可图，只能悄然隐退市场。
　　商铺供应渐多　热度再升
　　今年出现的商铺多为大型住宅中的沿街商铺，单独商铺项目并不多，金羚·嘉和馨园、汇科旺园、伟东商铺、城市３３、达盛·鑫苑等一批前两年开发的社区或今年开发的写字楼，随着住宅销售进入尾声，便开始推出了沿街底商，总体量并不是很大，但是很具有代表性。
　　社区底商或临着城市主干道、次干道，或面对社区住户，一般经营风险不是很大。投资、做小生意自用都非常合适。这些商铺因位置不同价格也不同，一般都在８０００－－１００００元／平方米左右，一经推出便吸引很多人的关注。
　　小户型闪亮登场　引人注目
　　济南房地产市场期盼已久的小户型终于在２００４年登场了，而且不出所料一出场便火爆销售，引起了众多置业者的关注。位于北园大街的青年居易成了济南第一个纯小户型住宅社区，全装修、面积仅５０平方米左右的小户型顿时吸引了众多年轻人以及投资者的目光。虽然比不上北京的非常男女，但作为济南第一个纯小户型社区，青年居易还是交出了一份比较满意的答卷。城市３３是济南另一个商务办公型的小户型社区，主要针对个体小公司办公所需提供的办公小户型。今年两大小户型项目丰富了房地产市场的品种。
　　别墅市场年末突现两新秀
　　济南别墅市场不温不火地度过了大半年，基本上都是国科国际高尔夫别墅与悉尼花乡在挑大梁。但临近年底，终于有两大别墅推向市场，一个是位于燕子山脚下的“城市别墅”——汇雅·燕子山庄，一个是“郊区别墅”——凤凰城二期。至此，济南一直欠把火的别墅市场又多了两支各具特色的生力军。
　　济南别墅市场给人感觉一直不很旺，产品单一，项目少，甚至有人说济南的别墅都不能叫做别墅。以致秋季房展会上泰安的两大别墅项目都跑到济南“叫板”。由于两大新秀别墅２００４年尾才露面，所以只能期待他们２００５年能有大的作为。文/杨会想