□金陵 薛志涛
３月９日上午，刚刚购买一套二手房的李先生在办理交通银行的贷款手续时被告知，要想取得首付３成按揭的条件，必须先提供自己另一套房产的房产证，否则李先生将难以取得该贷款资格。与李先生一样，３月９日左右，济南市一部分按揭购买新房和二手房的购房者也接到开发商或者担保机构的类似通知，某些银行甚至要求必须再出具自然人进行担保方予以贷款，银行的这些举措立刻构成了住房市场紧急“刹车”嫌疑，许多已经筹备好２０％或３０％首付的无房者究竟还能不能按揭？银行急刹车是不是意图再次紧缩房贷压低房价？是宏观调控还是微观调节？穷人还买得起房吗？一时间，业界议论纷纷，记者就此分别对各有关方面进行了采访。
银行：
规避风险是最根本的原因
银行基本对此次个贷提高门槛尽量轻描淡写。交通银行济南分行房贷部的有关负责人解释了本次“刹车”的原因：２００５年１月１日开始正式实施的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中有“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”条款，同时规定银行在提供最低生活保障（为被执行人找到地方居住）的情况下，可以对抵押物进行处置。这个规定明确表明银行在没有另外房子供给借款人居住的情况下，不能处置抵押物，这就给银行个贷构成恶意欠款而无法执行的风险，而目前各大银行住房个贷的比例已经占全部个贷业务的８０％以上，因此，银行必然要求按揭者提供第二套住宅房产证以保证在未来发生还贷风险时，可以有处置抵押物的足够资金和权利。要求自然人担保也是同样的道理。
记者在各大银行也听到了跟交行同样的解释。但是，各大银行也表示，虽然目前各家银行采取的措施不一样，但是由于银行吸引贷款的竞争也非常激烈，因此，银行将不会采取过于激烈的措施抑制房贷。
据开发商回忆，其实银行紧缩个贷的政策从去年下半年就已经开始，一些银行在２００４年下半年已经将最低首付提高到３０％，２００５年１月份以后逐渐加大力度，３月份基本是全面铺开。
开发商：
收紧个贷我们有些不适应
记者在本次调查中共采访了１２家不同档次的开发商和部分中介商，其中单价３０００元／平方米—４０００元／平方米的楼盘销售中，贷款购房比例占５０％左右，单价４０００元／平方米—５０００元／平方米的楼盘，贷款购房比例占８０％左右，基本是随着房价的升高，贷款购房比例就增加，有些高价房甚至已经达到９０％以上。
有住宅项目的开发商称，本次紧缩个贷银行主要在房龄、购房面积、贷款总额、担保、保证金、贷款人资格审定以及提高首付等方面对个贷进行严格控制，银行对购房贷款人的资格审评现在已经严格了很多，基本上政府机关和学校医院的比较好通过，个体经营者和其他被认定为职业不稳定人群，贷款的门槛就大大提高，主要表现是必须提供第二套房产证和自然人担保。这样对购买力必然是个打击，但是，一般来讲，开发商还是有对策抵消这种影响。为普通购房者争取最低额贷款，主要手段是利用银行竞争。因此销售受到的影响目前看还不太大。
商务地产作为投资型房产，受到的冲击最大，一方面银行对商业地产的个贷门槛提高的程度远远超过住宅，几乎所有银行都已经将商业房贷首付从４０％提高到５０％，贷款期限压缩至１０年内，例如，建设银行明确表示不支持大型产权商场贷款，个人贷款商铺面积不超过３００平方米，投资不超过２００万，６成按揭，期限不超过１０年。商业银行则将开发商保证金金额提高，并将退还期限推到还款完毕，工行还要求提供自然人担保。现在商务楼贷款超过１００万就很难办。目前，商务楼的销售都受到不同程度的影响。
二手房销售商反应也较强烈，因为二手房购买者大多数是相对收入较低人群，因此，银行控制主要从资格审查，第二套房产证，自然人担保和房龄入手，例如，工行规定１９９５年前二手房不作按揭，有些银行则规定１９９７年前二手房不做按揭。银行的拒贷力度明显加大，某二手房中介经理杨小姐称，银行提高贷款门槛至少将７０％的贷款购买者淘汰出局，但是，目前二手房市场的购房贷款比重不超过４０％，因此，还不至于对销售造成致命打击。
据了解，虽然开发商和销售商都认为个贷门槛提高对销售有影响，但是，没有一家表示会降价，相反多数开发商还是认为济南的房价降不下来。
购房者：
穷人更加买不起房了
路先生是一家大型装饰公司的设计师，月收入不超过３０００元，他认为自己在银行提高房贷门槛的情况下，将更加买不起房了，因为新房价格贵，买二手房又需要提供第一套房产证和自然人担保，这两条他都不可能达到。过去攒够２０％的首付就可以买房，如今攒够３０％首付还未必有资格贷款。他感叹穷人更加买不起房了。记者在采访中了解到，大多数普通市民的反应与路先生相同。
许多受访市民表示，现在还是先不买房，看看再说。看来消费市场在国家政策尚不明晰的情况下，暂时仍然没有加温的可能。
业内人士：
只是过渡产品
银联担保的李长征总经理认为，银行目前应对《规定》提高个贷门槛的措施，是金融市场还不健全的表现，国外的情况相反，银行把风险交给管理风险的机构——风险基金，自己不必亲自做自己不熟悉的风险评定工作。而国内风险管理系统尚不完善，银行只好自己制定规定进行限制，房地产个贷是银行个贷的主要组成部分，房地产市场受到不小冲击是必然的。这是市场的过渡产品，到国内风险机制健全后，这种高门槛的形式将消失。目前个贷对房产销售的影响是可以想象的，但最终会不会影响房价，还需要时间来验证
总之，银行对个贷门槛的提高在房地产行业是一石激起千层浪，由于严格的个贷政策基本在３月份以后实施，时间太短，目前尚难以判断其对房地产市场的真正影响。
