□山东师范大学 程道平
  近闻济南市经济适用房再一次初步选了址--天桥区泺口、槐荫区匡山和历下区贤文庄，使市民在多年的企盼、失望之后又一次有了希望 。这次计划能否变为现实，建成后卖给哪些人，令广大市民关注。
  1994年12月国家建设部、国务院房改领导小组和财政部联合发布了《城镇经济适用住房建设管理办法》，1998年后国务院、建设部、国土部、国家发展计划委分别发文推进经济适用房，全国许多地方也相继制定了关于经济适用住房建设管理的办法和规定，2004年5月建设部等四部委联合发布了《经济适用住房管理办法》，形成了目前的制度框架，经济适用住房建设在全国城镇推行。
  国家《经济适用住房管理办法》所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。建设用地实行行政划拨方式供应，建设项目的行政事业性收费减半征收，经济适用住房的定价应当以保本微利为原则，新管理办法要求把经济适用住房的户型严格控制在中小套型，家庭收入线由市县地方政府划定。一直以来，经济适用住房的政策导向是面向中低收入家庭住房困难的城镇居民。
  但时至今日，全国没有一个城市能够完成经济适用住房建设计划，地方政府和开发商的动力不足，实施过程中面临阻力和困惑，这反映了我国经济适用住房制度存在明显缺陷，值得反思和探讨。
  首先，人多地少与永无止境的供不应求。从本质来说，经济适用房是一种社会保障。社会保障的提供应该是动态的，应随着被保障人经济条件的变动而变动。但目前经济适用房的提供却是静态的，被保障人一旦购买了经济适用房之后，对于该房的享有是终其一生的，不因为其经济条件的好转而改变。例如当前购买经济适用房的年轻人，他们经济条件的提升是非常快的。但是在他们经济条件好转之后政府并不能够哪怕是有条件回收那些带有福利性的经济适用房。也就是说，这些经济适用房对于社会来说是有去无回的。如此看来，经济适用房的需求是无止境的，每阶段都会有大量的符合资格的中低收入购房者，而政府对经济适用住房的供应即使是再加大规模也依然是有限的。我国人多地少，经济适用房供应体制需要改变。
  其次是准入标准与适用人群的错位。目前对于享受经济适用住房群体界定为中低收入家庭，而中低等收入家庭占我国城镇人口的大部分，家庭年收入水平的测算评估是比较困难的。享受经济适用住房群体界定的不准确，会直接引发经济适用房销售目标的失控，所以出现连夜排队现象。
  因此，本人建议，经济适用房应定义为循环性社会保障产品，是雪中送炭，而非锦上添花。并建议采取如下措施：①准入标准与适用群体改为35-55岁的无房者和住房困难者(建筑面积低于40平方米)。低于35岁者进入租赁市场，高于55岁无房者由政府提供廉租房。②建立动态流转回购制度：经济适用房的所有者一旦购买第二套住宅，原有的经济适用房必须由政府房管部门按市场价的80%～90%价款回购，回购后继续作为经济适用房供应社会(超过20年的房屋转为廉租房)。③经济适用房房产证实行夫妻双方共同登记制度。管理机构定期按夫妻双方身份证号码在产权登记数据库中分别检索全市房产产权登记信息，寻找购买第二套住宅者，以便及时流转回购。④经济适用房户型应是中小户型，建筑面积严格限定在40-90平方米，以60-80平方米为主。小而精，保证建筑品质。
  这样做的最大好处是政府不必审核申请购买者的收入水平，避开这个难题，增强了可操作性。同时，使未来廉租房有了政府便于掌控的房源。