众人翘首以待的《山东省商品房销售条例》（以下简称《条例》已向社会公布，并将于今年７月１日正式施行。这个《条例》是以国家一系列商品房开发建设的法律法规为基础，继最高人民法院关于商品房买卖若干问题的解释之后，由立法机关出台的规范房地产开发销售行为的又一个法律文件，对省内商品房开发销售等行为将产生重大而深远的影响。由于《条例》对当前商品房开发销售作出的具体规定，与以往已经公布的法律规定有许多不同之处，今后的房地产案件会随之产生一些新的变化。这些变化有可能表现在以下几个方面。
　　
　　商品房与非商品房纠纷的法律适用会有所不同。
　　《条例》第二条规定商品房的法律特征是：１、由房地产开发企业开发建设；２、在城市规划区内；３、取得国有土地使用权；４、向社会公开销售。同时具备以上四个法律特征的房屋，才是商品房。其它房屋不是商品房。《条例》只对商品房的开发销售发挥作用。其它性质房屋的建设、买卖活动，不受《条例》的制约，而应当适用其它法律规定。不是商品房买卖，强行套用商品房买卖法律规定，无异于张冠李戴、南辕北辙，费再大的劲，都不可能实现解决问题的目的。
　　
　　开发商申领预售许可证难度加大。
　　《商品房预售管理办法》规定了开发商申请预售许可证需要准备的法律文件。《条例》在此基础上，要求开发商再提交三份材料：１、业主临时公约；２、已订立的前期物业服务合同；３、土地使用权、在建工程抵押权人（通常是银行）签署的书面意见。开发商要取得预售证，一要考虑潜在业主的意愿，二要与物业管理公司协商妥当，三要取得贷款银行同意，其难度可想而知。从另一个角度看，７月１日以后，预售许可证的含金量提高了，购买有预售许可证的商品房，利益保障将更为可靠。
　　预售商品房转让障碍减少。
　　《条例》第十二条规定，买受人购买的商品房在办理房产证之前，可以依法转让。已全部交纳购房款的，买受人告知开发商转让事项后，开发商应当予以协助；开发商不予协助，即为违法。未全部支付购房款的，买受人转让预售商品房，应征得开发商同意；未经开发商同意即转让的，亦为违法。现时流行的转让预售商品房时，开发商收取转让手续费的现象，《条例》没有支持。该条还规定，在预售商品房转让后，由买受人和受让人共同办理商品房预售合同备案的变更手续，免除了开发商办理预售合同备案变更手续的责任。开发商再也不能以无法办理预售合同变更手续为理由，阻碍买受人转让预售商品房。买受人转让预售商品房，更自由、更方便了。
　　
　　商品房包销可能被更多的人了解和接受。
　　商品房包销是商品房代理销售的一种方式。在《条例》出台前，对什么是商品房包销，多数人并不了解。《条例》第十八条对此有了明确的规定。如无特别约定，包销期满未售出的商品房，将由销售代理机构按照合同约定的包销价格购买。商品房包销，有利于开发商及时回笼资金，加快资本流转速度，提高开发效益。但代销商购买剩余房屋后，仍将以出卖为主。如何协调同一个小区内，包销期满前后不同买受人的利益，《条例》没有规定。这是开发商、代销商、买受人三方将要共同面对的新问题。
　　
　　商品房计价方式发生根本性变化。
　　《条例》公布前，市场上通行的商品房计价方式，是以建筑平方米为单位计价。《条例》第二十八条规定，“销售住宅商品房，按照套内建筑面积或者按套计价结算。”第三十三条规定，按以上两种方式计价，商品房的“套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。”《条例》的规定，顺应民心民意。买受人再也不用担心为虚增的分摊面积掏冤枉钱了，开发商也可以理直气壮地说清楚面积误差到底差在哪里。虽然《条例》没有完全排除以建筑面积为单位的计价方式，但可以预见的是，在《条例》实施后，按照套内建筑面积以及按套计价结算的会越来越多，因面积误差而发生的纠纷，将日趋减少。
　　
　　配套公共建筑和公共设施设备，各归其主。
　　小区内与商品房配套的公共建筑和公共设施设备的所有权，到底是开发商的？还是业主的？《条例》第二十九条一分为二：“经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售”，是开发商的；“非经营性的配套公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售”，是全体业主的。但《条例》对“经营性”的法律含义没有解释，开发商与买受人可能会有认识上的分歧，并因此产生争执。
　　
　　商品房交付条件详细具体，开发商免责抗辩余地越来越小。
　　《条例》第三十七条规定了商品房交付的七个条件。除两书（商品房使用说明书和质量保证书）一报告（面积测绘报告）外，开发商还应提交以下材料：１、房地产开发项目综合验收报告及备案证明。这一项要求与以往不同之处在于，仅有单幢楼房竣工验收报告或楼房的主体竣工验收报告，没有项目综合验收报告，将被视为不符合交付条件。通过项目综合验收的标志，是政府有关部门出具的备案证明。开发商不能出示备案证明，买受人可以拒绝接受交付。２、房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件。这是一项新要求。什么是住宅性能认定文件？由谁出具这样的文件才有法律效力？有待管理部门进一步明确。３、物业管理企业查验、承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料。这是针对有的物管企业与开发商在物管责任上的推诿、扯皮现象，开出的一剂良方，对保护买受人对共用部位、共用设施设备的共有权，也是有益的。原则上讲，在一般情况下，物管企业承接的共用部位、共用设施设备，是买受人共有财产。如果开发商把自己所有或已售出的共用部位、共用设施设备，交由物管企业代管，应在移交材料中，向买受人作出特别说明。４、买受人共有的非经营性配套共用建筑、共用设施清单。根据法律规定，开发商或物管企业，如需在清单所列共用建筑、共用设施上添附物体，添附物的所有权归全体业主；如需使用，应经业主按法定程序表决同意，收益归业主共有。这一项规定与前一项规定，互为照应，较为周到地保护了买受人对共用建筑、共用设施设备的共有权。喜欢在共用建筑、共用设施设备上做文章的开发商，还是改弦易帜，及早收敛为好。
　　
　　办房产证程序由买受人启动，开发商配合不力才承担责任。
　　房产证到底由谁来办？办不下来谁承担责任？承担多大的责任？对多年来一直困惑买受人、开发商双方的房产证问题，条例第四十一条，作了详尽的规定：１、交房后９０天内，由买受人持相关资料到登记部门申请办理房产证；２、开发商协助提供办证所需的房地产开发文件；３、登记部门受理后３０日内审查，符合条件的，登记发证；４、房产证上应有土地证号、土地所有权取得方式、土地使用年限的记载；５、一年内，由于开发商原因不能办房产证的，买受人可以退房换房；６、买受人退房换房后，仍有损失的，开发商要作赔偿。
　　开发商具体的赔偿责任，《条例》表述为“依法承担赔偿责任”。根据民法通则、合同法等法律规定，开发商承担责任的范围，包括买受人的实际损失和预期可得利益。但买受人应举证证明其损失。
　　这一条规定，对开发商是重大利好。购房人再向开发商要求逾期办理房产证的违约金，要三思而行了。　　　　文／成帅清