随着全国各地商品房价格的飞涨，满足中低收入家庭住房的经济适用房再一次得到广泛关注。尽管经济适用房政策起始于１９９４年，但在实施过程中备受争议，出现了户型面积过大，购房对象界定不严，选址过于偏僻等问题。如何将经济适用房政策顺利实施，让真正的需要住房的中低收入家庭拥有满意的住房，这是各地政府部门在推出经济适用房时必须谨慎思考的问题。
　　国家在制定经济适用房政策时突出两点：
　　①优惠的价格，政府在建设经济适用房时执行了许多优惠的政策，如经济适用房用地为行政划拨，也就意味着在价格构成中只包括征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，不包括土地出让金。建设项目的行政事业性收费减半征收，开发商的利润限定在３％以内，这样建成后的经济适用房比同地段、同档次的商品房价格降低３０％－４０％，因此，经济适用房不仅自身价格优惠，还可以起到稳定和抑制房地产价格增长过猛的势头。
　　②满足中低收入家庭的住房需求，让买不起商品房同时又迫切改善居住环境的城市中低收入家庭拥有住房，体现了政府对广大人民群众的关怀，是具有保障性质的政策性商品住房。但是我们在推行经济适用房时，忽视了一个问题：如此优惠的住房价格，其产权的界定究竟有多大？
　　我们知道任何房地产的价格都是一定权益的价格，由于房地产是不动产，在交易中其可以转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权或其他权益。房地产的交易实际上是房地产产权的交易，一定的房地产产权状况决定了房地产价格的高低，相同地段、相同实物状况的房地产，权益高的房地产其价格就高。这就提醒我们消费者在购房时一定要问清楚卖方是否有房产证，在交易中，所付出的价格不仅仅是办理了入住手续，更主要的是要在产权上得到体现。许多城市边缘旧村改造的住房其价格比正规的商品房价格低很多，问题就在于这种房地产无法获得房地产产权证书。
　　完整的商品房产权应当包括房屋的使用权、占有权、处置权和收益权。在不违背国家法律法规的条件下，具体可以行使如下权力：
　　①可以买卖、置换、赠与、继承、转让等。
　　②可以设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的惟一凭证就是房屋所有权证，所以购房者可以通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任。
　　③在房屋被拆除时可以按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。如果得不到合理的补偿，可以通过法律渠道主张自己的权利。
　　④可以部分改建所购房屋。
　　⑤在土地使用期限届满时可以申请继续使用该土地。
　　相对应的经济适用房在交易过程中，却没有明确的产权界定，根据现有的政策，只是强调这是一种“小产权”的商品房，在初次购买时对购买方的条件有所限定（如北京，要求家庭年收入在６万元以下），购买若干年内不得转让，但再次转让时，不限定购买方，价格完全依照“二手房”市场，上市后，其收益全部归个人所有，只是在交易后要补交土地使用权出让金。从以上可以看出经济适用房在具体产权方面很含糊，产权界定不清楚就很容易给房地产投机者有机可乘，出现了开着“奔驰”购买经济适用房的现象。一边经济适用房供不应求，一边大量经济适用房在“二手房”市场异常活跃，既没有解决中低收入居民的住房问题，同时国家大量的优惠流入到个人腰包。
　　经济适用房在产权界定时应强调房地产的使用功能，淡化房地产的投资性。因为国家在制定经济适用房政策时主要为实现中低收入家庭“居者有其屋”，并没有义务“扶贫”。如果我们不突出经济适用房的投资性，那么大批高收入的人群就会自觉的挡在门外，因为这部分人群住房已经满足，再次购买已缺乏吸引力。同时产权界定明确了也有利于经济适用房的回购，使经济适用房建设进入良性循环，而不是国家无休止的投入，也不会出现由房地产所带来的增值主要流入已购经济适用房者手中。
　　享有优惠价格的经济适用房，在产权界定上应突出不完全产权性。本文认为应具备以下特点：
　　①可以买卖、置换、转让，但是在转让时由房地产增值部分应按比例交给国家和地方政府，保证国家和地方政府拥有增值的主要部分。
　　②可以继承，不可以赠与，一旦出现赠与，会造成国家的优惠流失。
　　③房地产的抵押权仅限定于购买经济适用房，不可以拿经济适用房作为其他贷款的担保物。
　　④没有租赁权，如果购房者将经济适用房出租，显然不符合经济适用房的目的，意味着自己已有能力解决住房问题，国家的优惠政策就不应该享有，经济适用房应该及时由国家回购。（山师大人口.资源与环境学院  徐红）