对于您来说，房子无小事。
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　　有事，周四直拨楼市。
　　
　　赵先生想通过中介买房，他相中一套房子后，中介公司一会儿让他交“订金”，一会儿又让他交“定金”。他想问，“定金”和“订金”的具体含义是什么？有什么区别？
　　山东豪才律师事务所田远营律师：定金是指当事人为担保合同债权依法律规定或者约定由一方于合同履行前预先给付对方的金钱。定金作为合同的担保方式，具有从属性。
　　定金除当事人另有约定外，一般具有三方面的效力：证约效力（证明主合同成立的效力）；预先给付的效力（于主合同履行前，由一方交付给另一方的，在合同履行后，定金可以收回，也可以抵作价款）；担保效力（属定金的根本效力，即交付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这一规则称为定金罚则。）
　　“订金”不属于法律术语，仅具有预先给付的效力，订金于合同履行前交付，属于预付款，合同履行后抵作价款。
　　
　　李先生住在华龙路的一个小区，前几年他房子的顶层都是按照阁楼收费，但是今年物业管理公司却要让他按照夹层收费。买房的时候，开发商给他说明了顶层是阁楼，并且有发票，只是房产证上没有注明。他想问，物业公司改变房屋的收费状况，是否合法？阁楼和夹层如何区分？
　　田远营律师：物业服务收费根据服务的性质、内容、质量、特点等不同情况实行政府指导价和市场调节价。一般非住宅物业收费实行市场调节价，住宅物业收费实行政府指导价。根据《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》第八条规定：物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。物业公司改变房屋收费状况是否合法关键看物业公司是否按房产证载明的房屋建筑面积作为计费依据。
　　根据《济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则》附件一规定：阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该屋面积的暗楼；而夹层在该《细则》中称为附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，即安插在上下两个正式房屋之间的房屋，从外部看是二层建筑的房屋，而内部局部为三层，这种层次一般叫做附层（夹层）。
　　
　　刘先生买了一套７层的商品房，但是开发商报到房管局的规划是６层。刘先生想问，买了这种房子能办到房产证吗？如果办不到该如何处理？
　　田远营律师：房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记并依法确认房屋产权归属关系。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”。由此可见，不在规划内的房屋是不可能核发房屋权属证书的。刘先生可依据双方签订的《房屋买卖合同》或者相关法律依法追究开发商的违约责任。
　　
　　窦先生买了一套房子，开发商让他必须买地下的停车位，否则就不让他的车进入小区。他想问开发商这种做法是不是合法。
　　山东海扬律师事务所张俊亭律师：目前，对于停车位的问题，国家法律还没有明确的规定。正在热烈讨论中的《物权法》草案有望解决这个问题。草案规定：有约定的，从约定；无约定的，视为全体区分建筑物所有权人共有；但建设方有证据证明其拥有所有权的除外。首先看一下购房合同中对此有无约定。从理论上讲，土地成本已经计入房价，业主应该有对小区内的土地的使用权。就这个个案来说，开发商的做法是没有法律依据的，相当于强卖搭售。窦先生即使不买停车位也不能不让他的车进入小区。
　　
　　赵女士在东外环买了一套房子，合同上写的是今年１２月３１日交房，但赵女士去工地看后发现，现在工程进展非常慢，根本不可能按时交房。她已经缴纳了总房价８０％的款，开发商让她在１２月１４日之前交清其余２０％的余款。赵女士想问这剩余的款项应不应该缴纳？　
　　张俊亭律师：这个案例涉及到合同的履行顺序问题。如果合同中约定赵女士先全额付款后开发商再交房，则赵女士在有足够的证据证明开发商不能按期交房的情况下，有权通知开发商不付２０％的余款，并可要求开发商在合理期限内提供担保。在开发商恢复履行能力或提供担保后赵女士再缴纳剩余的款项。如开发商未恢复履行能力或提供担保，则赵女士可以通知开发商解除合同，通知到达即产生解除的效力。此即赵女士在行使合同履行中的不安抗辩权。
　　
　　马先生询问二手房买卖的“营业税”和“契税”应该如何缴纳？
　　张俊亭律师：如果房子不满两年（包括两年），那么卖方要按照总房价的５％缴纳营业税。如果超过了两年，并且是普通住房，则卖方就不用再缴纳营业税；如果是非普通住房，则卖方还要按照买卖房屋房价差额的５％缴纳营业税。契税是买方缴纳，普通住房缴纳总房价的１．５％，非普通住房缴纳总房价的３％。
　　普通住房是指同时满足下列三个条件的房子：１，建筑面积在１４４平米以下；２，容积率大于１．０；３，价格在同级别土地住房平均交易价格的１．４４倍以下。
　　
　　杜先生准备买一套二手房，但是房主已经出国了，房主委托她的母亲出售房子。杜先生想问这种做法是否合法。
　　杜先生应该重点核实一下房主是否已经授权他的母亲出售该房。如果确实有相关的书面授权委托书，那么可以购买。但在房主已经出国的情况下，房主的授权书须经当地公证部门公证，并由我国驻当地大使馆认证方为有效。
　　
　　藤女士是胶东农村户口，她想问她是否能买济南旧村改造的房子。
　　张俊亭律师：旧村改造是指在集体土地上，按照村镇建设规划，通过村庄整体拆（搬）建、村庄整理、村庄撤并等方式进行拆旧建新，整治环境，改善本集体经济组织成员居住条件，改善村容村貌。其所建房屋的用途必须是安置本集体经济组织内的成员，不得作为商品房进行出售。实践中有村外人买旧村改造房子的情况，但因此类买卖行为违法，济南市政府近期亦配合出台了一系列相关政策对此予以严厉打击，房产证是拿不到的，买房人会面临极大风险。