4月16日下午，由齐鲁晚报《齐鲁楼市》和生活日报《泉城楼市》
主办，山东国强集团、深圳至祥投资策划有限公司协办的“2004鲁深
房地产对话暨齐鲁品牌地产峰会论坛第五次会议＂在济南舜耕山庄举
行。由于近两年以来，深圳房地产营销策划公司对山东市场的介入，
已经在各个楼盘取得了成功，其先进的房地产理念也随之传播到山东
房地产市场，因此，在一定程度上来说，山东房地产市场和深圳地产
市场的对接，已经成为山东房地产市场发展结构的一个必然组成部分，
因此，此次鲁深楼市对话的意义也将是深远的。会议上，来自北京、
深圳、济南、青岛等地的房地产业内人士参与了有关大盘品质、商品
房价格、物业税等方面的讨论，搜房网对此次会议进行了网上直播。
品质大盘运动正在进行
2001年以来，山东的房地产市场一些成规模的楼盘开始出现，这
些规模化的楼盘，对于一个城市的建设有着深远的影响。深圳特区报
资深广告部副总经理王侯先生在此次论坛上发表了自己的观点，他说，
大盘发展商对整个城市建设的作用是非常大的，他所倡导的大盘是这
个城市的引导品牌，应该是这个城市城市化的指向标。大盘之所以会
出现一些问题，是因为中国地产发展商在理念上陷入了不大不小的误
区，这个误区就是“为开发而开发＂。华夏城的波托菲诺，之所以开
发得这么成功，是以它20年的物资累计、景观累计、品牌累计而产生
的，我们不应只看到它的表面现象。他认为，开发大盘将来应该进入
更高的层面，就是社区层面。社区层面囊括了人文学、伦理学一系列
的综合性的概念，这些综合性的概念，就是大盘开发所带来的显性的
和隐性的成本。山东中润集团副总经理李明吉从其集团开发的大盘中
润世纪城的现实操作经验谈了自己的看法，他说，中润发展到今天，
也是在一边走一边学，包括跟各位同行、向深圳一些先进的经验理念
学习，现在提出来大盘运动是非常适合的时机。从运作了世纪城、华
侨城之后，李明吉总经理感觉作为品质大盘，首先要提高楼盘的品质，
第一个应该从规划设计、产品定位来入手，其次就是项目整体运作，
包括施工、物业管理、对业主的服务，这三个方面对大盘的运作起着
关键性的作用。尊地地产资讯有限公司董事长鞠永平认为，现在大盘
的操作思路是扬长避短，按照以人为本的营销思路去做。深圳至祥投
资策划有限公司总经理周玮作为济南百万平方米大盘中润世纪城的合
作方从战略的角度发表了自己的观点，她认为济南消费潜力巨大，是
目前全国仅剩的一块利润空间最大的城市，她预计，明年济南将会有
大量的开发商进来，所以对济南的开发商来讲，应当机立断、抓住时
机，确定自己的战略目标。青岛广德信房产营销策划公司总经理张广
善先生则提出了不同的看法，他说，第一，所谓的大盘，它的存在需
要一定的消费基础，它的消费市场有一定的支撑能力才行。在一些规
模比较小的城市，它的市场容量有限，做大盘带有极大的风险。第二，
他认为大家也不必盲目的跟风，因为大盘的隐性成本比较高。在山东
的很多城市，条件根本不具备，做大盘无疑是自杀，反而个性化的中
等规模的楼盘更有市场空间。
房地产价格依然会上涨
从去年下半年开始，整个山东房地产价格走势一路攀升，济南、
青岛这两个城市更为突出。在谈话中，大部分房地产老总相信价格依
然会涨下去。山东普利房地产开发公司董事长刘建业说，房子价格是
由它的价值决定的，房价上扬是由它的供求关系决定的，济南的房子
是处于一种供不应求的状态，而且按济南的实际情况来看，房价有上
涨的空间。天建房产董事长石玮华对刘建业董事长的观点表示赞同，
她说，下一步房价还要涨，因为降没有理由。现在房子的品质跟过去
的不一样。现在买房子买的是品质、环境、配套，甚至现在搞房地产
除了单纯建房子以外，还要经营社区，所以它包含的内容很多，品质
跟过去没法儿比，所以现在买房子不单单是每平方的价格是多少。山
东大舜天成置业有限公司董事长刘中胜则认为，影响房价的变数是非
常多的，如果从发展的角度来看，房价会涨不会降。齐鲁置业的王总
说，从商品房市场价格看，是要上涨的，但是平均来看，如果政策到
位的话，有下降的趋势。尊地地产咨询有限公司董事长鞠永平从济南
目前土地供应的状况角度谈了他的看法，他认为土地现在有限的供给，
以及央行《121号文件》的出台，对市场供给有一定的抑制作用，而
市场的需求应该是在不断的扩大的，他说，济南房地产市场价格肯定
会涨，而且涨的幅度会非常大。来自国务院发展研究中心宏观经济部
的李建伟博士对前几位老总的发言表示了理解，他说，任何产品的价
格，都取决于供求的关系，但是如果这个行业超出了其他行业的平均
利润水平，出现了投机性趋势的话，中央政府肯定会采取严厉的打击
措施。
对国家有关政策的解析
国务院发展研究中心宏观经济部李建伟博士就近一段时间以来与
房地产有关的国家政策作了简短的分析，他说，现在国家采取的一些
政策几乎全是跟房地产有关的，比如限制用地，这是为了防止开发区
以及房地产过快的增长，包括收缩信贷，这些政策都是想控制信贷，
目的就是想把投资的幅度降下来。另外，还有一些消费政策，比如对
房地产住房贷款及汽车贷款的首付款的提高，都是为了约束相关行业。
中央政府之所以采取一系列的政策来控制房地产过快的增长，他觉得
有两点考虑，一是1997年的时候出现了房地产热，导致了整个经济过
热，最后费了几年的时间，好不容易运转正常，虽然现在出现类似情
况的可能性不大，但也不得不防。另外，估计房地产行业绝大部分投
资都是银行贷款，如果房地产过热，就会形成大量的不良资产，最终
这些不良资产都会跑到银行里去。对于下一步有没有可能继续出台一
些紧缩的政策，李博士认为，基于目前的紧缩性政策，下半年不会出
现问题，经济形势发展会比较平稳，所以建议没必要进一步采取紧缩
性的政策。 文／刘剑英 马慧
