编者按：摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠近期发表言论认为“中国地产泡沫即将破裂”时间在几个月“不会超过一年”，”北京、上海将首当其冲“。谢国忠的言论公布后，引发了业界的轩然大波，建设部政策研究中心课题组还专门出台了驳斥该“泡沫论”的研究报告。但是，有关中国房地产有无泡沫的新一轮口水战仍然如火如荼。
　　中国房地产有无泡沫之争从房地产起步时期就已经开始，近１０年的争论仍然无休无止，虽然“有泡论”一方鼓吹的泡沫总是没有吹破，“无泡论”一方也没有制止房价扶摇直上，但是争论没有停止，业界也不得安宁。
　　本刊就中国房地产和山东乃至济南房地产有无泡沫的问题对各界人士进行了广泛采访，将各种言论刊出，以供读者探讨。
    有泡论代表：摩根士丹利亚太区首席经济学家　谢国忠
    不加息引发投机　地产泡沫将破裂
　　中国拒绝提高利率正在引发新一轮的投机浪潮　中国拒绝提高利率是因为中国担心房地产泡沫破裂。它将会引起新一轮的投机浪潮，这将使得经济泡沫不可避免地破裂，而且损失将更加惨重。在这期间，投机将继续支撑全球的需求，特别是在原材料行业。
　　世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上　美联储将利率保持在异乎寻常低的水平，并保持了很长时间，这引发了一次巨大的短期美元流动，特别是顺利地大量流向亚洲资产市场。自从２００２年年初以来，亚洲的中央银行所持有的自由兑换外汇储备翻了一番，达到了２．２万亿美元。这曾经造成了对美元国债的大量购买，创造了美国的房地产泡沫。中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。
　　这个泡沫将在数月内破裂，不会超过一年　目前，这个泡沫是如此之大，已经导致了能源和食品供应出现严重的瓶颈现象。以美元为主导的经济体的货币环境会继续紧缩，不论是中央银行们为了对付通货膨胀而提高利率还是通货膨胀吸收了更多的货币，这两者都使得美元区的货币条件紧缩。中国的家庭储蓄存款已经开始下降，因为中国人需要在生活开销上支出更多。美国的零期限货币？ＭＺＭ：一个经济体系内流通货币供应的指标，等于货币供应减定期存款加货币市场基金，或者被称为货币市场流通的货币。
　　石油价格和上海的房地产价格将成为转折点　上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如１９９７年的香港和１９９０年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。　
　　拒绝升息造成泡沫失控　中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中，因为这些投机者相信中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。
　　中国拒绝提高利率正在引发新一轮的投机浪潮，这支持了全球经济的增长。“有规则的”步伐所做出的就是使得投机成本一直廉价到１．７５％，因此，周期性投机浪潮不间断地为全球经济继续快速增长提供动力。
　　我认为，全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的。美国的房地产泡沫已经引起了美国的消费和中国的投资的膨胀。房地产将需求膨胀的如此之大，以致于食品和石油的供应瓶颈现象引起了通货膨胀。泡沫将突然破裂，因为货币供应紧缩，这又是由于中央银行们为了阻止通货膨胀而紧缩，或者加速了通货膨胀吸收货币的边际供应。这次经济泡沫的命运已经脱离了政策制定者们的控制。
    国家信息中心发展部主任　徐宏源
　　由于一些因素的存在，货币紧缩政策将不会放松，仍将继续实施。　
　　他分析说，目前煤电油运紧张的局面没有得到彻底改变；物价的新涨价的因素在增加。
　　房地产存在“泡沫问题”；资金在体制外循环的现象也较严重，估计明年政府将采取严厉措施展开打击地下钱庄的行动。
　　日前央行的加息行动　其中的一个重要原因是投资增长速度距离宏观调控的目标还很远。同时另一个原因是银行存款持续下降，仅仅在９月份一个月就少增加存款１６４亿元。
　　他估计，央行在年内不会再次采取加息的措施，目前各方需要观察加息的效果。倘若继续加息，估计会采取在明年二月份加息０．２５个百分点的方式。他预计，明年５月份银行将会放开贷款额度。
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    关于泡沫的Ｎ种解释中的两种：
　　房地产泡沫及成因　
　　（１）房地产泡沫的定义　房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。　
　　（２）房地产泡沫的成因　房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。　
　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。
　　其次，投机需求的膨胀是诱因。
　　再有，金融机构的过度放贷是促成因素。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。
　　摘自刘洪玉撰写　房地产开发经营与管理　第三章　房地产市场及其运行规律　中国建筑出版社
　　新浪网上的泡沫定义：地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。投机需求的特点是“买”是为了“卖”，目的是赚取差价；投资需求则是通过租金来获得投资收益。　
　　判断标准：度量泡沫主要是三个指标，即：房地产投资占ＧＤＰ比重、房价收入比、租售比。房地产投资占ＧＤＰ的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性；租售比则是住房售价与月租赁价格的比值，用于判断是否具有长期投资价值。根据上海市的实证研究结果，房地产投资占ＧＤＰ比重的合理范围在１０％至１４％，房价收入比的合理区间是６至９倍，租售比的合理区间为１５０至２３０。