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泡沫与过热是两回事山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授：
房地产发展具有周期性，一般认为发展周期是十八年。在这个过程中，房价的上涨和下跌都是正常的，房价的适度降低并不等于泡沫破裂。目前中国的房地产市场不存在泡沫，因为目前并不具备形成房地产泡沫的机制和条件。
首先，国民经济的快速发展保证了房地产业的持续稳定增长。房地产的发展与国民经济的发展具有相关性。当国民经济增速低于４％时，房地产的价格就要回落；当国民经济以４％－７％的速度增长时，房地产发展将保持稳定；当国民经济的增速高于８％时，房地产将持续稳定增长。根据这一理论分析，我国国民经济增速在８％左右，这将有力地保证房地产业的持续稳定增长，而不会形成泡沫。目前房价增长只是有些过快，房地产发展有些过热。
其次，房地产本身并不具备形成泡沫的内在机制。虚拟经济最容易产生泡沫，而房地产本身是实体经济，并不具备形成泡沫的内在机制，房地产本身的财富也并不能无限膨胀。而与房地产发展密切相关的金融虽然具备泡沫形成机制，但目前中国的金融市场发展尚不成熟，房地产信托、证券化最多是刚刚起步，也并不具备形成房地产泡沫的条件。
另外，适度的空置率和央行加息也都在抑制房地产泡沫的产生。房地产市场上保持适度的空置率是抑制泡沫的第一个原因，而房子供不应求，没有空置才容易形成泡沫，而泡沫破裂后，空置率也将急剧上升。现在的情况是产品结构上存在问题。加息也在很大程度上抑制了泡沫的产生，加息对房价形成了压力，未来利率进入上升通道的预期更是抑制了房价的过快增长。
现在许多消费者感觉买不起房，一定程度上这是由消费习惯造成的，房子本来就是用３０年来消费的，而不是工作三五年就可以买得起的。房价约占个人收入的２８％是比较合适的。（郑勇山）
山东普利建设发展有限公司董事长刘建业：中国房地产不存在泡沫
中国的房地产行业不存在泡沫，旺盛的市场需求促成了市场的繁荣。中国多年来房产价格的上涨主要是城市地价的上涨带来的。土地成本的增加，建材成本的增加造成了房产销售价格的上涨，而中国市场在这种情况下依然保持着旺盛的需求量和购买力。十年前，海南曾经出现过房地产泡沫，在一个没有多少购买力的地方建造了超出市场需求数倍的房子后果肯定是市场的崩溃。而现在中国的市场完全不是这样，上海的房价也在飞涨，让当地的老百姓感到买房困难。但我们发现大量的外国人在上海购房，全国的许多工商人士在上海购房，上海的房价正如同它的经济一样正在与世界接轨。所以说目前中国市场不存在泡沫，而且中国的房地产市场还将持续发展二十年甚至三十年。
（杨洋）
从海南地产风暴说起□深圳瑞尔特房地产顾问机构董事长 朱曙东
今年的秋季是个燥热的季节，房地产“泡沫”风喧嚣尘上，刮遍神州大地，让我想起十年前的海南。
十年前的海南建省不久，经济发展的主体－－旅游业刚起步，影响经济的关键行业－－工业欠发达，经济增长不快。现在我国经济增长率在９％左右，总体量超过１０万亿元。房地产业占ＧＤＰ比例小于５％，与世界发达国家相比，尚有较大差距。而且，党和政府将房地产业作为国民经济的支柱产业，大力扶持，所以，我国的房地产业处于稳定和高速发展阶段；供需关系。当时海南的房地产项目多得惊人，比比皆是；另一方面，人口不多，购房需求少；流动人口虽多，但大多是旅游者，供需关系严重脱节。自国家实行住宅货币化政策以来，全国房地产需求逐年增加，越来越大。我国现有城市人口占总人口的比例只有３７．７％，与其他同等人均收入水平国家相比，平均低１０个百分点。如果每年增加０．８个百分点，就要增加５００万套房，国家对城市化发展的重大决策；政府的宏观调控及政策。我国房地产业发展的历史才十几年，十年前只是刚刚起步，政府在管理上没有经验。特别是海南，基本上是放任自流，土地市场、房地产交易市场一片混乱。经过十年的风风雨雨，国家已建立了一系列的管理办法，制订了一系列的政策，加大了监管力度；通过不断完善，房地产业已逐渐规范运作，走上了有序、健康的发展轨道。今年国家对土地、金融的宏观调控，对防止个别地区房地产过热已产生了良好的效果；房价过高、上涨过快是摩根斯坦利首席经济学家罗奇认为中国房地产出现“泡沫”的主要依据。本人认为，房价是否合理，是否适应市场需求才是主要依据。像十年前的海南，房价并不是很高，而且后来降得很低，房屋还是卖不掉，大量积压，这才是“泡沫”。市场是调节房价的安全阀，只要市场能接受，房屋能卖掉，房价上涨就不是坏事；市场不能接受，房价自然会下降；开发商的成熟。当年去海南开发的投资者大部分不懂房地产，不懂市场，是盲目跟风，是投机，失败也是理所当然。经过血与火的洗礼，现在的开发商已经成熟，是理性开发。房地产业的分工越来越细，土地评估、市场调查、策划顾问、营销代理、物业管理等各个环节的专业化程度越来越高。开发的产品也由原来单一的功能性向满足用户不同需求、适销对路的舒适性、健康性和规模化、集约化方向发展，风险越来越小。实力小，不规范的房地产开发企业将会被淘汰出局。
总而言之，现在中国房地产业还处于健康、持续发展的阶段，还有较大的上升空间。什么“泡沫”、“崩盘”、“拐点”之类的说法是无稽之谈、危言耸听。
刘先生
济南公司员工
工作１０多年
住公房
我觉得所谓泡沫就是名不副实，这个词到问题很严重的时候才能用。看房地产有没有泡沫，不仅要看房价有没有涨，更要看有没有不切实际的飞涨。 现在的房价的确很高，而且不断上涨，但有没有涨到有泡沫的程度不好说。再就是房子的空置率，房子也是商品，有一定的库存也很正常；而且房地产商的客户定位不同，可能很多高档的住宅工薪阶层买不起，而中档的住宅特别是经济适用房却明显供不应求，这只能说我们的产品结构需要调整。
马女士
济南一黄金地段商店老板
工作１０年
有３套房子
我没觉得现在房地产市场上有泡沫。房价肯定会上涨，因为土地资源是有限的，所以我也很喜欢买房。现在我买的房子很明显贵了。我去年底在乳山买的８０平米的房子，花了１０．５万，现在涨到了１３万。连我租出去的房子都从４００涨到了６００。
赵先生
济南公司职员
工作８年
自有住房
我认为济南的房地产没有泡沫，因为有真实的需求存在。其实现在的房价还没有到大部分济南人都买不起的地步，当然你也别想三五年就够买套房子的。 我觉得济南以后的房价还会上涨。现在济南的楼盘不管是户型还是楼型都已经比较落后了，新开楼盘在品质上会慢慢的有所提升。品质上升了，价格自然也会有所提升。但这不能说成是泡沫。 文／郑勇山
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