对济南众多的购房者来说,有道难题不得不尴尬地面对:60%的中低收入者买房难,10%的高收入者买房难,只有30%左右的中高收入者买房顺畅。
据调查,除去一部分手续不全的村建房外,今年以来济南市二环环线以内及东二环以东的东部区域新建楼盘均价都直逼每平方米4000元,均价每平方米3500元以内的楼盘(手续齐全)少得可怜;与此同时,济南市区及周边的高品质的联排别墅、别墅、低密度低层住宅成为稀缺货。每平方米4000元的均价对60%的中低收入购房者无疑是高出了一大截,让很多人只能望房兴叹。一套120平方米左右的三室二厅,总价达到50万元以上,按照目前济南家庭人均收入测算,相当于一个家庭15年以上的总收入,中低收入者买不起新房是明摆着的。其实,同样犯愁的也有一部分高收入者,他们表现出的是“居者优其屋”的消费需求,他们有房住,但对现有的居住生活感到不满,他们需要更高品质的楼盘,但与国内很多的省会城市相比,济南少有以联排别墅、别墅、低密度住宅为主的高品质社区,这使高收入者们同样难随心愿。令人非常担忧的是,现供楼盘大多只为30%左右的中高收入者打造,供应结构的严重失衡,势必会引发楼市新的危机,并引发相关的社会问题。
这道难题必须要破解,有解决的答案吗?当然有!借鉴国内先进城市的做法,必须想办法搞活二手房市场,同时兼顾经济适用房和廉租房建设,适当鼓励一些高品质楼盘的推出,最终形成区域市场内的“梯级消费”循环。这种模式在上海,在广州、大连,甚至在相对滞后的北京都已在运作,并取得了成功的经验。
破解难题需要搞活二手房市场,但二手房交易通道不畅是目前济南楼市“梯级消费”难以形成的最大障碍。省、市直单位及一些大中型企业的房改房迟迟难以入市交易。文件虽然出台了,但据调查,几乎很少有单位能开绿灯,这样大量的优质二手房房源一直被“封冻”着。“封冻”的结果是一方面二手房房源紧张,另一方面现有房改房的房主很难实施“以旧换新”的购房计划,从而直接影响到新建房的需求。还需要指出的是二手房交易手续过于繁琐,税费不低,更有一点,二手房的按揭办理难度太大银行不太感兴趣。
长期以来,解决中低收入者购房难已成为一大社会问题,面对这一难题,更多的人把目光盯在了新建商品房上,把宝押在了房价下降上,这是不符合实际的。事实上,由于政策及成本因素的影响,新建商品房的价格很难降下来。从长远看,借助政策和市场调整,首先应彻底激活二手房市场,同时拿出一点精力建设部分经济适用房和廉租房,这样才能真正建立起健康的住房保障供应体系,解决中低收入买房难的问题。而目前济南二手房交易不畅,等于我们用政策捆住了市场的手脚,带着脚镣去跳舞,有些难!