２００５年，已经确定无疑地成为了房产降温年。政府和银行相继出台政策对房地产市场进行调控，政府的目标是打击房价，银行的目标是降低风险。从整个宏观的方面看，政府真正的抑制房价的政策还没有出台，但是思路已经比较清晰：一方面扩大供应，改变供应结构，一方面利用金融杠杆，降低投资热度。辅助打击房地产违规，规范相关活动。
本刊选出进入２００５年以来与房地产相关的部分重大新闻，从中我们可以发现一些行业情况和政策思路。
这个思路的真正效果应该在下半年出现，预计政府新政策的出台也将在下半年达到一个高峰。
个人房贷利率调高
购房首付提高到３０％
３月１６日晚６点，中国人民银行突然发布消息，自今日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的０．９倍。以５年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率６．１２％的０．９倍（即５．５１％），比现行优惠利率５．３１％高０．２０个百分点。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％，是否提高到３０％由商业银行自行确定。
点评：虽然央行调整幅度并不高，但是再次加息还是在房地产业引起轩然大波，央行再次加息的现实被无情证实，业界称之为“平地一声惊雷”。这一政策仍对各方产生了不同影响。银行认为提前还贷浪潮有可能马上到来，而且这是央行抑制房价增长过快的一个强烈信号，在不同地区和银行，利率和首付款比例将千差万别。０．２个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高风险，贷款的成本风险。而且此次专门针对住房贷款调整政策，也传达出一个明确信息：房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。
上海房贷猛“着陆”
２００５年２月底，上海市同业公会开始研究相应问题，并偕同市里有关部门研究房贷的风险防范措施。建议之一为提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准等。
在此之前，房贷的风向标已经微有指向。１月２４日，银监会有关官员紧急抵沪，对上海银行业个人金融、房地产贷款进行调研，尤其是对于房贷的上下游贷款都进行了摸底。
多家银行分别从房价、购房面积和房龄等三个方面对个人住房贷款提高门槛。
建设银行上海分行最新贷款要求规定：房价不低于３３．３万元，面积不少于４０平方米，竣工日期在１９８１年（含）以后。其中，１９８１年－１９９０年竣工的住房，可申请的贷款成数不超过六成，外地人购买这一时段竣工的房产建行不予发放贷款，本市户籍购房者需提供第二套住房产权证；１９９１年－１９９８年竣工的住房，贷款成数不超过六成；１９９９年以后竣工的住房，贷款成数不超过七成。
上海银行内部不同的分支行，也有了新的调整，有些支行规定：按揭单价在１８０００元／平方米以上的，总房价６０万元以下的都不再操作
点评：都是房贷惹的祸。上海房贷占整个贷款比例高达９０％的事实引起了央行的注意，由于上海楼市的“疯狂”表现，国内的焦点已经从北京转到上海，２００５年，上海成为中国楼市名副其实的风向标，上海提高房贷门槛是国内提高房贷门槛的开始，随即国内的大小城市银行房贷新政相继出台。济南也在其中。房贷新政很显然是银行接收到国内“冷空气”的预兆进行的自我保护，但是，这个新政却对房地产的销售产生了决定性影响，新政后，多数房地产商，尤其是二手房中介销售都开始艰难起来。
住宅建设用地供应增加
国土资源部表示：住宅建设用地供应将适当增加，国土资源部有关负责人表示，针对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，主管部门将适当提高居住用地在土地供应中的比重，但“紧缩地根”的主导方针不会改变。据介绍，国土资源部门参与调控房价，将主要加大土地供应调控力度，在房地产用地供应总量和结构上做文章。具体作法是，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重；增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。
点评：加大供应量，用扩大供应稳定市场，是今年国家打压房价控制房地产市场的重要手段之一。除了加大土地供应，还有加大经济适用房和中低档住宅产品的供应。这一信息表明政府控制房地产价格的目标并不仅仅在短期，这应该是一个长期目标。这无疑将带来房地产市场的激烈竞争，房地产开发企业只有进行自我改造，及时建立中长期应对计划，才能渡过难关。
我国３５个大中城市
一季度房价同比涨９．８％
今年一季度，我国３５个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格同比上涨９．８％，涨幅比去年同期上升２．１个百分点。
国家发展和改革委员会、国家统计局１５日发布的调查结果显示，一季度，３５个大中城市中，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均上涨。有８个城市的同比涨幅超过１０％。其中，上海上涨１９．１％，杭州１３．８％，成都１２．５％，厦门１２．４％。
３５个大中城市的经济适用房、普通住宅和高档住宅销售价格，一季度分别同比上涨３．４％、９．７％和１２．９％。二手房销售价格同比上涨１０．６％，一级和二级市场价格呈联动上升的态势。调查显示，一季度，３５个大中城市土地交易价格同比上涨７．８％，房屋租赁价格上涨１．９％。
点评：近期国内各城市相继报道房价回落，一时间舆论纷纷扬扬，这篇报道不仅是这些舆论的一个句号，也表明年前房地产形势的一个延续状态，从侧面说明政府在年初连续出台价格打压政策，为价格打压造势的原因。加大打击力度将是２００５年政府决心奉行的一条宗旨。因此，这样的一条消息预计将会引起政府的高度重视，下半年的政策也将更加严厉。
平抑楼价出猛招：
杭州年供应住房１８０万平米
杭州今年商品房的供应量为８０万平方米，并完成１００万平方米拆迁安置房的年计划供应量。浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授据此分析，目前杭州市区近几年住房需求量在５００万平方米，如按照今年计划的供应量持续供应３年，杭州楼市很快会出现供大于求的局面。
点评：今年的楼市政策无论是加息还是提高房贷门槛，其实都是连续的一个政策的延续，因此，业界对不断出现的政策信息已经基本失去讨论的热度，相反，各地出现的新闻现象却成为关注的热点，国内不同城市的抑制房价的政策受到普遍的高度关注，各地市场的情况也具有强烈的震撼作用。
杭州的政策是国内各城市普遍进行的政策，具有一定的代表性。
十四城市人士齐聚深圳研讨
“个人合作建房”
去年底，“合作建房”的概念在国内出现后，成为各界关注的热点。上海、南京、成都、深圳、杭州、厦门、济南、郑州等多个城市，都有人跃跃欲试。合作建房当事人资金如何管理？能否拿到银行贷款？昨日，包括北京、广州、深圳等１４个城市的合作建房发起者及法律界、银行界代表聚会深圳，首次就个人合作建房进行研讨
点评：集资建房在国内成为热门话题，虽然政府对此现象保持沉默，但是民间的期望却很高，从北京的工程师于凌罡开始，这种思路在国内各城市迅速蔓延。民间的这种思路和政府的抑制房价的思路两路夹击，给房地产开发商造成的冲击是可以想象的。因此，在整个舆论都发出反面声音的时候，房地产开发商是该反思的时候了。
国务院出台八点意见稳定房价
３月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院２００５年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，对保持整个经济发展良好势头具有重要意义。
随后记者获悉，国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。通知一共有八条意见。这八条意见为：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳住房价。
点评：将“房价提高到政治高度”，这在国内的房地产行业是史无前例的高度，因此，中央八条的出台将今年的打压房价定性，表明政府调控的决心。因此，“中央八条”被房地产开发商称为房地产的“政策风暴引线”。随即，国内出现房地产行业的规范和“清剿”，一些违规操作的地产大鳄被进入政府视线，标志着房地产行业进入全面整顿时期。 文／金陵
