近２个月来，省城济南楼市现实交易量下滑已经是不争的事实。
　　根据记者对济南市１２个高中低档在售楼盘的调查，今年三、四月份，１２个楼盘销售整体交易量同比下滑幅度基本在１０％－５０％之间，有些楼盘下滑幅度超过６０％，下滑幅度基本与楼盘的价格成反比趋势，低档楼盘的交易量下滑幅度最低。东部楼盘交易量明显高于西部。
　　二手房市场则进入全面“冰冻”时期，许多资深二手房中介称，交易量之少已经出现２００２年以来的历史性新低。
　　由此可以证明，今年国家宏观调控抑制房价过热的第一步：抑制需求，已经在省城楼市产生明显绩效，至于需求抑制实现以后，是否能够稳妥地进入房价降低预期，还需要实践进一步检验。
　　房地产投资降温明显
　　从调查的１２个在售商品楼盘来看，除了商业投资型楼盘外，这些楼盘的销售部门的统计都显示，投资意向的客户比例明显低于去年同期水平，小户型投资型客户数量比例大于大户型。
　　商业楼盘客户主要是投资型，因此，国家打击投资政策对这些楼盘的销售下滑起到决定性影响，商业楼盘的销售进入艰难的时期。
　　大舜天成的销售部经理张小姐认为，２个月以来楼市新商品房销售下滑的主要原因还是国家政策的改变，２００５年国家宏观调控政策的出台将抑制需求和打压房价放在主要位置，因此，购房者出现持币观望状态，第二个原因是投资客少了。随着银行个人贷款利率的不断上调和加息，房地产投资的利益被不断挤压，空间越来越小，投资者更加谨慎地选择投资方向，计算投资成本。虽然银行也提高个贷门槛，但是对新商品房销售来讲并不会起到决定性地抑制作用。
　　二手房交易进入“冰河时代”
　　记者对济南市的部分大中型二手房中介公司进行了调查，调查显示所有二手房中介公司的二手房交易量下滑幅度都在５０％左右，而担保公司的业务量却在银行政策的鼓励下出现上扬。
　　天歌展业的杨经理分析，二手房交易量下滑的主要原因是银行个人贷款门槛的提高。目前，济南市二手房市场主要购买力量来自外地来济的务工人员，这部分人已经占了总客户量的６０％以上，因此银行提高个贷门槛的政策对二手房就更加苛刻，除了需要一套房产的房产证外，还需要自然人担保，而购买二手房的人基本是买不起一手房，自己又没有其他房产，所以二手房交易受到银行政策的限制明显，大量客户也因此流失。
　　而银联担保的李长征总经理则认为，目前二手房交易量下滑应该存在３个原因：一是银行个贷收紧的限制，二是２００２年以来二手房交易量持续上升，存量房已经减少，三省直公房的放量大大出乎市场的预料，在省直公房房改以后，真正进入市场的省直公房远远低于预期的数量。他透露，银行为了降低风险已经引进担保机构进行风险分担，因此，担保机构在二手房交易下滑的情况下，业务量反而出现上涨。
　　低档房风雨不惊
　　在记者调查的２个济南市低档房中，销售记录显示交易量基本平稳，同比下滑幅度在１０％左右，基本处于正常状态。以去年比较火爆的低档楼盘鼎舜赵苑为例，这个楼盘的价位目前平均单价在１７００元左右销售量一直比较稳定，从去年１２月至今，每平方米涨价近２００元，但是，销售状况与去年年底基本持平。
　　业内人士认为，即使目前国家的政策是打压高价房，扶持低价房，因此，低价房将不仅在这场抑制房价的风暴中不仅会没有损伤，而且可能会得到更多好处。
　　房价预期不乐观
　　尽管目前业界探讨楼市趋势的观点种种不一，而开发商纷纷还要“看涨”，但是，市场的真实情况却直接显示了楼市的真正温度，所以新的发展情况并不被业界人士看好。据了解，在市场的强大压力和宏观冷风下，许多开发商开始研究市场应急对策，资金整合、营销策划重新成为开发商关注的重点。
　　记者从采访中了解到，购房者和资深业内人士对楼市未来一年的走势均不看好，但是，房地产长期总体走势还将是向上的。　　文／金陵