成长是一个由幼稚走向成熟的过程，所以就不可避免地遇到烦恼，甚至是挫折，然而往往就是这些烦恼和挫折才构成了成长过程的全部意义。眼下，济南楼市正在经历这样的烦恼和挫折。
　　回首济南楼市的发展历程，我们可以把它划分为两个阶段。第一阶段是起步阶段，第二阶段是调整阶段。真正意义上的楼市起步应当从１９９８年国家取消福利分房政策开始，这个阶段一直持续到２００２年。在起步阶段，政府对房地产业采取了积极的土地财政金融政策，鼓励百姓个人购房，并把房地产业作为拉动国民经济增长的支柱产业，对房地产开发企业推出了一些优惠政策，有点“扶他上路”的意思。自１９９８年至２００２年，济南楼市的开发量、销售量每年都以２０％以上的速度平稳递增，房价以每年１５％左右的速率递增，应当说济南楼市的起步很稳健，没有出现国内其他城市的大起大落现象。对济南楼市来说，起步很顺，正当要“挂二挡”加速发展时，２００２年７月国土资源部等颁发了土地一律招拍挂的新政，济南市政府紧跟规定，冻结了所有房地产开发项目用地的协议出让审批，而国内很多城市大多在一年后才逐步实施。这样，自２００２年７月，济南楼市就已进入了调整期，这个调整期一直持续到现在。在长达近三年的调整期里，济南楼市经历了一系列成长的烦恼。土地市场的规范，金融门槛的提高，房地新政的出台，一轮又一轮政策风波掠过济南楼市，使刚刚起步的楼市得到了锤炼，为其健康持续发展奠定了基础。但客观讲，济南楼市无法逃避变革的“阵痛”。
　　自今年４月下旬以来，济南楼市迅速进入“观望期”，众多购房者持币观望，期盼房价大幅下降，同时受房地新政影响，产生了一种交易恐慌心理，这对济南楼市是一种深度硬伤，等于掐断了市场终端需求，如果这个时期太长，则极有可能引发一些企业和项目的资金链断裂，从而引发更多的相关产业、行业危机。所以要尽快缩短“观望期”是济南楼市发展的当务之急。走出“观望期”需要政府、开发商、消费者，甚至是媒体达成共识：济南楼市处在起步后的调整阶段，还没有进入发展阶段，与国内一些发达城市相比，济南楼市至少要落后五到十年。明确了济南楼市发展所处的阶段，我们就会知道如何调控、引导楼市。在调整阶段，尤其是在２００３年下半年至２００４年上半年，济南的房价出现了“暴涨”现象，但这并不意味着济南楼市堆积太多的“泡沫”，评价一个城市地产“泡沫”的大小，主要是看其供求总量的平衡。在调整阶段，济南的房价暴涨主要原因是土地饥饿供应和城市改造拆迁力度加大，而并非严重的供大于求。据调查，自２００２年下半年以来，济南通过招拍挂新放的土地极少，在卖楼盘大多为以前协议出让的，由于正常的购房需求在增长，加上短期内大量拆迁释放的需求快速增加，引发了一段时期的“暴涨”，这样来看，其中非市场的因素要多。事实上，这轮暴涨之后，经过政府多种政策的调整和引导，济南楼市房价已归于平稳。在整个经济形势稳定增长的大势下，房价平稳，不增长，就相当于降价，这也应算是对上一轮房价暴涨的慢慢“消化”吧。而以此去判断房价大跌是较为偏颇的。
　　按照济南未来城市发展战略来看，未来几年济南的商品房供应量和需求量应分别在五百万平方米左右，而目前济南实际的供应量仅在２００多万平方米，市场的供应缺口也不算小，所以对刚刚经过起步、调整阶段的济南楼市来说，面临的是第三阶段，即发展阶段。仔细对比一下，济南人的居住水平与一些发达城市差距大得很，济南人投机炒房的人要少得多，这决定了济南楼市的“观望期”不应持续太长时间。随着“观望期”的结束，济南楼市会大踏步步入持续健康发展阶段，在规范的市场环境下，创造更优质的产品，这就是济南楼市未来的发展方向，找准这种方向，做出理性冷静的决策，我们会看到一个更繁荣的济南楼市。