济南房地产十年来房价经历了从计划到市场，由低到高的发展变化。一位目睹了济南楼市这十年变化的“老开发”，以千佛山周边楼盘为例，为我们讲述了济南房价的十年之变。
　　据这位“老开发”介绍，房价主要由地价（含征地费用和出让金）、建安成本、配套费等构成，房价的变化既受到以上这些因素的影响，同时又受到市场供求、消费心理等因素的作用。
　　１９９４年，当时济南市场上纯商品房还比较少。千佛山东路上一处楼盘卖到了２８００／平方米，这在当时几乎是最贵的了。当时的土地出让方式是协议出让，征地拆迁补偿费用为３０万／亩，出让金为２万／亩、３万／亩，配套费７０多元／平方米，建安成本大约在５００元／平方米。当时还没有景观设计，这处楼盘做了简单的绿化和道路硬化，成本在１平方米几块钱。
　　时间到了１９９７、１９９８年左右，同在千佛山东路的一处楼盘价格却升到了近４０００元／平方米。当时这处楼盘的土地征地费用约在１５０万／亩、１６０万／亩，这个征地费用在当时算是很高的，一般情况下也就是８０万／亩－１００万／亩。出让金从１９９８年开始较好地段按照同级别土地基准地价的１５％征收，达到了５万／亩、６万／亩，配套费也提高到１１０元／平方米，另外，建安成本也有所提高，大约在７００元／平方米。
　　到了２０００年左右，在千佛山脚下的一处小高层精装修高档楼盘卖到了７０００多／平方米，这个价格到现在也不多见。当时各楼盘的土地征地费用基本都达到了１６０万／亩左右，出让金仍是按同级别土地基准地价的１５％征收，大约在１１万多／亩，配套费变成了２４６元／平方米。当时多层的建安成本大约８００元／平方米，小高层在１２００元／平方米、１３００元／平方米。
　　随着房地产市场的变化，２００２年出让金开始按照同级别土地基准地价的４０％征收，从２００３年随着一系列宏观调控政策的出台，土地出让方式由协议出让转变为“招拍挂”，土地使用越来越市场化，征地补偿费用也在大幅上涨，２００２年征地拆迁补偿费用基本上都达到了２００多万／亩。建安成本方面，砖混结构逐渐淡出，成本略有上升，大约在９００元／平方米。１９９８年后，随着购房者需求的变化，景观、环境的设计、建设越来越受到重视，稍好点的景观成本都在１００元／平方米以上。　　　　　　文／郑勇山