八大措施、七部委新政
　　接踵而来
　　２００５年４月２７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱，于是就有了对房地产调控的八条意见的出台，对过热的房地产开始勒紧缰绳。随后，被业内普遍看做八条意见细化的“新政”便接踵而来，这份由建设部牵头，国土资源部、财政部等七部委通力协作拟订的名为《七部委关于切实稳定住房价格的意见》的下发，成就了针对房地产行业的“调控组合拳”，对住房供应结构、土地、信贷、经济房等有了新的指导，于是便产生了５％营业税的征收，经济适用房、廉租房、配套商品房的开工建设。之后，又有了９月份央行出台《房地产金融报告》引出的是否取消商品房预售制度的短暂骚动。
　　有人说细化的调控措施是各部委之间利益争夺的结果，也有人说这根本就是微观的控制，应让市场来主宰中国房地产业的命运。无论怎样评价，配合上级精神，全国的房地产市场被一只有形的手握了起来，济南市政府办公厅也对外公布了《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的通知》，严控低密度住宅建设；停止别墅类用地供应；重点工程安置房两年建设２００万□；经济房上市交易有规定；买房不足２年转手交易全额征收营业税等九大措施。这些措施施行总的结果一如其他城市房地产市场的发展，形成了市民购房的观望，售楼人员清闲了下来，二手房中介公司房源锐减，家具城内人烟稀少。济南下半年进入七月份，政策调整所带来的联动效应开始明朗，部分开发商面临资金压力，开始寻求促销的新途径，不再像以往那样通过猛烈的广告攻势卖房子，而是通过老客户带新客户、短信平台、看楼车等新的形式变相松动价格来促销，以缓解巨大的资金压力，由此，虽然僵硬的市场略显松动，但至今购房者捂着钱袋仍在嘀咕：房价到底是升还是降？
　　旧村改造项目
　　东边日出西边雨
　　当房地产开发“正规军”因政策原因陷入暂时的低迷时，省城各种旧村改造房却因价格低的主要原因，在这一非常时期有了旺盛的生命力，每平方米一二千元的价格让中低收入的人们有了新的选择。于是越来越多的人参与到旧村改造上来，事情变得复杂起来，省城部分个人和开发单位受利益驱动，以旧村（居）改造为名，在未办理相关规划建设手续的情况下，实施违法开发建设。野楼盘的开发让旧村改造房产的交易充满了冒险精神，购房者以赌的心态在交易，造成整个市场的不稳定性，带来不少的隐患。
　　为此，从２００５年７月份开始，省城对这种违法行为进行了紧急叫停和查处。８月２５日，济南市建委等１０部门发布《关于禁止以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的通告》，２６日，济南市政府办公厅印发《关于开展违法旧村（居）改造清理整顿活动的通知》之后，有关部门对济南市旧村改造的现状进行了调查，摸清了１００多个涉及旧村改造的村居和１３０处工程项目的情况，并责成违法单位和个人停止违规违法建设行为，主动向综合执法机关申报处理。对少数拒不停止违规违法行为的，济南市政府相关部门、各区政府分别采取有效措施进行了制止。１１月底，济南市委、市政府又出台了《关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》，从规划、土地、拆迁等方面对将来新建的旧村改造房进行了规范，对大家普遍关心的房产证问题给予了详细的规定解释。于是，位于省城东郊作为旧村改造样板村的张马屯村按照新政要求开始进行建设，并赋予了新建社区“东方丽苑”的雅致名称。取得合法资格的旧村改造房使得二手房中介有了些许房源、无地的开发商与旧村改造联姻获得了土地资源，而一些属于可“改造”好的“野楼盘”通过各种手续的补办得以被“扶正”，这一切，让济南苍白的楼市有了一些血色。
　　“纯种”经济适用房
　　姗姗来迟
　　为满足中低收入家庭居住而建的经济适用房，在我国已经推出六七年了，但无奈中国人口众多，有限的一些适用房对于庞大的需求群体来说显得杯水车薪，加之一些“富人”的介入，更是将本来不大的蛋糕再咬去一口。２００５年５月份七部委的新政其中一条“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度，切实整顿和规范市场秩序”的提出，推动了经济适用房的建设，但从６月份北京天通苑经济适用房数千人苦守两天等放号的场面中，我们可以看出，中国的经济适用房无论在开发还是管理上，都有很长的路要走。
　　有数据显示，２００５年我省已经完成经济适用住房３００多万平方米，但是在省城济南，纯正的经济适用房还没有建成，喊了很长时间的北全福经济适用房项目一期５幢大楼虽然已于２００５年１２月２０日封顶，今年５月前后即可入住，但这５幢大楼并不对外销售，主要是用来安置拆迁住户，二期１３幢大楼建成后，才有希望面向中低收入家庭销售。好在２００５年１２月下旬市房管局经过新的调整，三个经济适用房项目，其中包括历城区张马片区、槐荫区大金片区两个项目和世纪中华城项目，从施工进度看，世纪中华城会成为省城第一个由政府启动建设的、规范完善的经济适用房重点项目。该项目位于槐荫区段店镇任家庄，东至腊山工业园，西临腊山北路，南临魏华西路，北至鹅头山，是开发商主动申请转为经济适用房的。整个小区规划建设面积达到４０多万平方米，一期７万平方米住宅已经竣工。
　　目前虽然国家已经制定并颁布了《经济适用房管理办法》，但济南市具体的经济适用房管理办法尚未正式出台。据悉，对于世纪中华城这一姗姗来迟的经济适用房的销售，只有在２００６年具体的办法颁布实施后才能开始，从而揭开济南经济适用房发展新的历史篇章。
　　物业管理整治
　　迫在眉睫
　　２００５年１０月３０日晚，北京朝阳区５７名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中１６人被司法拘留，由此重新引发了大家对物业管理问题的关注与讨论。居住社区人、车、宠物狗的增多带来的拥挤及其他新的问题，使得大家越来越无法忍受。物业管理行业经营的“微利”，相关法律的滞后产生的后果到了今年集中爆发了出来，迫使管理部门重新开始研究物业管理的一系列问题。
　　多年来，关于居住社区物业管理问题的相关报道频频见诸报端，或是物业公司一夜间不见踪影，或者两家物业公司占领同一小区，或者居民在垃圾堆中穿行，就在前不久济南一小区因为物业公司强收停车费与众多业主发生纠纷，惊动了诸多警察前来维持秩序。
　　作为服务行业的物业管理业，一度失去了其应该具备的彬彬有礼的形象，沦为了社区“纠察”，而造成这种局面的个中缘由不外乎专业服务不到位，开发商遗留问题，业主与物业沟通困难，以及业主、物业两者之外其他部门的问题等。据了解，目前济南市实行物业管理的小区大约有１５０多家，２００５年１月，济南市物价局、房管局正式对外公布了《济南市物业服务收费管理实施办法》，从收费、服务等方面进一步细化了物业公司和业主双方的责任和义务，虽然业主和物业公司之间的纠纷比以前少了很多，但是，目前济南就收费一项内容来说１５０余个小区物业收费率平均达不到７０％，有的小区的收费率甚至还达不到３０％，使得一些物管公司生存难以维系。
　　与物业管理行业的人士交流时，他们认为，纠纷解决的最终办法，除了硬邦邦的法规跟进外，因为物业管理内容的琐碎，关键还在于双方的沟通，这包括业主对物业管理知识法规的前期学习，物业人员素质的提高以及其他良好的沟通方式方法等。在去年底的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘介绍，２００６年，国家将建立健全住房专项维修资金制度，规范维修资金的归集、管理和使用，保障住房的维修和正常使用。另外，还要启动实施物业管理师等执业资格制度，这表明政府已经在积极行动规范和调和物业管理方面的问题，对此，我们拭目以待。
　　住交会见证房产界
　　喧闹与沉寂
　　２００５年１２月１６日－１８日，２００５中国住交会在上海新国际博览中心举行，并于１７日晚在上海体育馆举行了隆重的“２００５年ＣＩＨＡＦ中国房地产‘三名’颁奖盛典晚会”。作为中国地产人的“大年”，住交会至今已经走过了七个年头，成为中国地产人交流沟通的最大平台和信息交换大集。
　　在２００５年极其特殊的一年里，因为政府政策，房地产开发销售的步伐慢了下来，沉积了下来，光景大不如以前，大家有否心情再去赶住交会大集，ＳＯＨＯ中国有限公司联席总裁潘石屹在开展前接受媒体时所说的也许能代表大家的心情，他说，越是宏观调控政策多，这个行业的人越是需要聚一聚，可以互相壮胆，打听消息，需要出去了解外面的市场到底发生了什么。因为市场原因，在今年的展会上，确实鲜见购房者的踪影，更多的是设计公司，配套产品企业和代理公司的身影，而来自各省会城市，由主流媒体组织的住交会观摩团其成员则是少则几十人，多则上百人，成为一个主要的参会群体。大家都要来这里摸摸底，寻找房地产新的发展思路和契机。老潘的ＳＯＨＯ中国有限公司在展会上以图片和音像的形式给自己做了一个十年的回顾，“十年结束了，未来开始了”，宣传版上的这句主题语在讲述自己企业的同时，似乎又是对中国房地产发展转变时期的总结语。
　　在此次住交会号称“中国地产界奥斯卡”的三名（名企、名盘、名人）的颁奖盛典上，山东区房地产企业、楼盘、人物也分别获得了中国名企、中国名盘以及十大新锐和房地产百杰称号。在回来后举行的“２００５中国住交会山东获奖企业新闻发布会”上，获奖代表们感触最多的就是在特殊时期通过这一机会来寻找差距，开阔思路，并表示对山东房地产市场充满了信心。虽然调控后房地产发展的步子慢了下来，但也稳了下来，产业的整个链条正在逐步理顺，机体正在调整。从此次的住交会上可看出，原来以住宅为主的展示，在今年有了很大的变化，演变为以区域开发、地产金融、建筑规划，甚至中介营销服务代理为主要参家者的综合性盛会。
　　对于前面的道路怎样去走，有关部门表示，２００６年，政府将要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施，加强经济运行分析监测和引导，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。看来，房价一日不稳，政府宏观调控这只有形的手便一日不松。我想，经过沉寂后的房地产市场，会过滤掉更多的残渣，还其一个更加纯净的天空。