编者按 10月22日，国务院法制办公室授权《法制日报》全文刊登了《物业管理条例（草案）》，面向社会各界广泛公开征集意见。在过去的半个月时间里，物业管理成了房地产界谈论十分火热的话题，那么，人们对于《物业管理条例（草案）》的意见主要集中在那些方面？本报专门派记者对此进行了调查采访，把这些意见进行汇总，此外，本报还通过电子邮件和目前远在加拿大的物业专家刘宏诚取得了联系，他把他对《物业管理条例（草案）》的意见形成文字发给了我们，我们在此一并刊发(制定《物业管理条例》应考虑的法律问题)，希望这些意见能对《物业管理条例》的出台起到参考作用。

    《物业管理条例（草案）》面向社会各界广泛公开征集意见的消息通过新闻媒体发布以后。各类研讨会、业主俱乐部就“物业管理”的话题展开了一轮又一轮的讨论，一些热心的业主甚至将草案逐条修改后登载在网上。

    那么，社会各界对该《条例》（草案）的意见集中在什么地方？本报记者采访了方方面面的有关人士。

召集会议和做出决策的业主比例值得商榷

    “别用那么高的比例来让我们获得结果的过程这么累吧”，一位业主看了草案第12条后关于业主大会召开和通过决议的条件后发此感慨。该条规定，召开业主大会应有物业管理区域内代表1／2以上有投票权的业主参加；业主大会作出的决议，须经与会业主所持投票权1／2以上通过；涉及修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案，须经2／3以上投票权的业主通过。

    北京朝阳园业主委员会主任舒可心在3年多的商品房维权经历中，深感法制化意义重大，他相信《物业管理条例》的出台是市场成熟有序的前提。他以一个实践者的身份，对草案第12条的可操作性表示质疑，他说这种管理模式的运转效率将非常低下，1/2以上的业主到会，这几乎是不可能的，这么高的比例明显增加了实现权利的难度。但他也承认，为了更广泛的民主，有时要牺牲部分效率。

一些条款可操作性不大，需要细化

     比较粗一些，一些条款可操作性不是很大”，这是北京隆安律师事务所秦兵对新公布的草案的总体印象，“目前草案条文共有72条，比较理想的应该在180条左右”，他认为草案条款从业主委员会产生的法律程序到权利救济手段都需要再进一步具体化。法律一定要具体，程序性权利和实体性权利并重，只规定业主享有哪些权利，未规定相应的救济手段，将流于形式。

物业收费问题亟待明确

    记者调查中发现，直接关系广大业主生活和物业管理企业良性发展的物业收费方面存在的问题比较突出，但草案中对此提及较少。

    现代城一位不愿意透露姓名的业主向记者表达了对其物业公司的强烈不满，他曾多次向物业公司索要物业收费明细单及其依据，但物业公司一直拒不提供。“难道交了钱连收的是什么钱都没有权利知道吗？”他认为《条例》中应明确，物业公司有义务保障业主的知情权，在收取物业管理费的同时公布收费名目、计算方法及相关依据，让业主们也能明明白白消费。

    物业费不好收一直是件让物业公司颇为头痛的事，业主不仅有没钱交费的，有钱不交的，还有长期外出不着家、入住几年不见人影的，所以多数物业公司都希望交钥匙前物业费一次性收得越多越好。据了解，北京亚运村一家房地产项目曾经一次性收取10年的物业费，不仅是业主的经济权益遭到侵害，还剥夺了业主10年内选择其他物业管理公司的权利。身为一家咨询公司总经理的知名业主徐高认为，《条例》应当明确，物业服务费一次性收取不得超过一年，业主主动多缴不在此列。
 
实践中常常出现物业公司理直气壮地向业主额外加收代理费的现象，徐高认为，根据第47条“物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用”，物业公司已从其委托人处获得代理费好处，就不应当再向业主索要，他建议将“物业代收费用不得向业主加价”条款明确写入草案中。对于欠缴或不缴水电费的业主物业公司常常采取断水断电等影响业主正常生的方式以示惩罚。徐高提醒，物业公司应当明确其“管家”身份，不能越俎代庖。他建议草案补充一点，即：未经授权，物业公司无权擅自采取给业主断水、断电、断气的措施，对于欠缴或不缴水电费的业主物业公司应及时向供水、供电、供气部门反映，由有关部门出面解决。

业主大会和业主委员会的法律地位应当明确

    中国社会科学院法学所商法经济法研究员、民商法博士刘俊海对业主委员会这一执行机构的法律性质提出质疑，业主委员会到底是什么？其地位如何？它是不是一个独立的民事主体？有没有民事权利能力和民事行为能力？有没有诉权？能不能当原告？一旦法院受理此类诉讼，业主委员会能否自动成为全体业主的代理人，是否需要业主重新授权？这些问题《物业管理条例》都应当明确，以免实践中双方纠缠不清。

    刘俊海认为，《条例》要保护一般业主的权益，更要保护小业主的权利。业主大会讨论事项，有利害关系的业主表决时应当回避，防止开发公司和物业管理公司成为大业主时，作出的决议损害其他中小业主的权利。

    针对目前物业管理用房面积由业主公摊，而很多物业公司又常常擅自腾出一部分管理用房出租的普遍情况，《条例》草案第41条规定，物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。刘俊海认为，该条款还应当补充一句“经业主大会同意出租的，所得收益应当归全体业主所有”。

    此外，对《合同法》颇有研究的刘俊海认为，虽然《条例》草案第39条详细列举了物业服务合同中双方应当约定的内容，但作为事先制定好的格式合同，应当补充强调“如果合同中有违反《合同法》关于格式条款的规定，该合同应视为无效、可变更或可撤销合同”，以防物业公司单方制定不利于业主的条款。

能否增加民事责任规定

    对于物业公司违法运作造成业主权益受到侵害的，目前《条例》草案中只规定了具体的行政处罚措施，民商法博士刘俊海认为，虽然行政法规不便于干预民事生活，但鉴于法规中不可避免地已提及一些民事责任问题，如果国家不准备再制定一部更详细的《物业管理法》，不妨在《条例》中增加有关民事责任的规定。

    律师秦兵也赞成这种看法，他说《条例》草案只提及了与物业服务合同有关的民事关系，对民事赔偿几乎没有规定，也就是说，对物业管理公司的违规操作行为，《条例》草案虽规定了罚则，但罚款只是上缴给国家，权益受损的业主并没有得到赔偿。

聘请物业公司可否由业主说了算

    业主是否必须要委托物业公司来对自己的小区进行管理，这个“管家”是不是必须得雇，是不是必须接受物业公司提供的服务呢？

    针对《条例》草案第37条规定的“业主大会应当委托一个物业管理企业实施物业管理”，物业专家刘宏诚认为，强制要求业主委托一个物业管理企业实施物业管理，不仅不符合上述法律条文，也不符合我国《消费者权益保护法》关于消费者享有自主选择服务权利。

    目前很多以搬迁户为主要居民的经济适用房项目出现业主交不起物业费、抱怨房子买得起住不起的现象。刘宏诚提出一个新鲜的观点，打破物业公司的垄断地位，把小区公共服务的融资权和服务品种、数量、质量、价格的确定权还给业主，业主本着自主治理的原则组织起来，自主为小区提供绿化、保洁、修理等服务。据介绍，在国外许多低收入居民聚集的小区都是这样做的。

专门法律术语有待进一步规范

    业主、物业买受人、物业管理企业、物业管理区域这些字眼频繁出现于《条例》草案的字里行间，草案第71条已对这些容易混淆和可能产生争议的常用法律术语含义详细加以界定。但对于“物业管理企业”这一用惯了的叫法，由于里面有“管理”二字，与其名为管理实为服务的性质相差较远，专家们提出改换其他叫法。

    刘俊海认为，既然所说的物业管理其实是管管保安、绿地、公共秩序等，国外称作“物业经营企业”，《条例》草案第2条也明确承认物业管理企业具有服务性质，更名为“物业服务企业”更为准确，否则容易和行政机关的管理职能混淆。刘宏诚则建议更名为“物业管理服务企业”，更能体现该企业的工作性质，有利于该行业从业人员转变观念。（谢莉葳）