小区内绿地、车位的产权到底归谁？商品房买卖中的无效合同如何认定？开发商有欺诈行为是否要对买房人双倍赔偿？由于目前本市房地产市场很多类似的纠纷层出不穷，而处理起来又往往于法无据，结果使得买卖双方交易成本上升，不利于房地产市场的成熟和规范。为此，中国人民大学法学硕士、中国法学会会员、炜衡律师事务所律师杨明日前给本刊撰文，针对我国有关房地产法律的现状，提出当前房地产立法亟须解决的四大问题。

　　一、提高房地产法立法位阶

　　杨明律师认为，目前我国房地产法的基本法律很少，同时房地产法立法位阶较低，导致其调整范围过于狭窄，调整力度明显不足，因此他建议首先要提高房地产法立法位阶，对于一些基础性的房地产法律关系要通过全国人大常委会制定的基本法律予以规定。建议采取修订《城市房地产管理法》、《土地管理法》和制定《物权法》等形式系统规定如下内容：（1）、房地产产权及权属登记法律制度；（2）、房地产开发建设法律制度；（3）、房地产交易法律制度；（4）、房地产中介服务法律制度；（5）、物业管理法律制度；（6）、其他房地产法律制度等。从而在法律层面上构成我国房地产法的基本法律体系。

　　二、把有关民事责任的部分纳入到基本法律中加以规定

　　杨明律师认为，当前房地产法律中关于行政责任的规定相对完善，而关于民事责任的规定相对薄弱，而且许多民事责任是通过部门和政府规章的形式予以规定。由于对于这些规章人民法院在审判时仅作为参考，因而造成众多个案判决的结果差别甚大。比如在预售商品房买卖中，对于开发商交付的商品房实测面积与约定面积误差比超过3%的，如果买卖双方对此情形如何处理没有约定，则有的法院参照建设部发布的《商品房销售管理办法》的规定，判决购房人有权退房，而有的法院则以买卖双方没有明确约定为由，对购房人的退房请求不予支持。这种状况不仅造成了执法的不统一，而且大大影响了交易的安全。从法理上来说，规章作为行政机关的规范性法律文件，属于公法的范畴，其依法设定行政相对人的行政责任于法有据。但若同时再通过规章来规定纯属私法意义上的民事纠纷的解决方式，则有行政权干预司法权之嫌，于法理不符。因此，建议对于房地产法律关系中亟须解决的民事责任的承担问题，通过民事法律的立法活动加以明确规定。

　　三、系统规定产权登记的原则

　　杨明律师指出，当前许多房地产纠纷是由于权属登记的原则不明、产权不清所造成的。比如小区内会所的归属，绿地、地上车位的产权等常成为争议的焦点。这些问题必须通过对《城市房地产管理法》的修订或物权立法把产权的问题切实加以解决。建议首先按照“土地吸附房屋”的原则，把土地、房屋的权属登记机关合二为一，防止登记机关因各自为政造成产权不统一而产生纠纷。其次，要根据一个小区内，宗地上建筑面积与土地使用面积的比率即容积率来严格界定一定建筑面积所拥有的相应土地使用权面积。不拥有建筑面积当然也就不会享有任何土地使用面积。这样，上述一些争议的焦点问题将迎刃而解。再次，建议引入建筑物区分所有权的概念，对业主享有的建筑物的专用部分所有权（专有权）、共有部分所有权（持分权）和成员权予以明确规定，以有效防止和解决因相邻关系而产生的纠纷。

　　四、通过立法解决一些实践中的热点、难点问题

　　对于实践中层出不穷、争议较大、司法操作又很困难的一些问题，杨明律师建议要及时通过立法或制定司法解释的办法予以解决。比如将商品房明确纳入我国《消费者权益保护法》的适用范围。当然在具体执行过程中，如在适用该法第49条关于欺诈的惩罚性赔偿时，要与一般的商品做出区别，明确适用的条件。如可规定对于开发商因五证不全、一房多卖等构成根本性欺诈时适用全额惩罚性赔偿，对于装修不符合约定等部分欺诈时适用部分惩罚性赔偿，以体现公平原则，平等保护双方的利益。此外，建议通过立法规定业主委员会是物业管理的基本主体，明确业主委员会的诉讼主体地位，解决其起诉的主体资格问题，从而更好地发挥业主委员会在物业管理中的积极作用。