2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），对别墅用地供应叫停。这一消息无论是推出当时，还是直到现在，仍仅是触动了房产业界。业内当然不乏以此为促销说辞者，但要说这一政策对楼市的影响将何时显现，也许只能在几年之后。

圈地过多紧急叫停

    国土资源部在“清理园区用地、加强供应调控”的紧急通知中明确规定，停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方，要认真进行清理。

    为何出台该政策？较为统一的口径是，不符合用地政策是别墅类土地供应的主要原因。国土资源部曾表示，我国是一个地少人多的国家，人地矛盾日益突出，而别墅类居住用地一般容积率较低，占用土地多。而且近几年来，一些地方别墅建设很多，但能满足中低收入者购房的住宅相对于需求来说却很少。

    上面说的是事实，但却不是出台该政策的主要原因。很多业内人士这么认为。

    其深层次的原因是，在一部分地区别墅圈地太多了，别墅这一房产的高端市场聚集了过多的资金，过多的竞争和过多的风险。

    “90年代初，海南地价的狂泄就是从海南别墅而起，进而倾覆了海南楼市，袭击了全国的地产界。这一幕决策层没有忘记。因此，这一次不分区域全部叫停别墅用地。”这一猜测不无道理。

别墅市场确是利好

    国土资源部的封杀令出台，对别墅市场确是利好。新的竞争者被挡在门外，怎么说都是好事。但是对这市场影响有多大？多数房产商认为，对已经获批并上市的别墅市场是一大利好，新政策的实施，将使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格也有望持续上涨。

    但也有人认为，45号文件不会对今后两年的楼市产生较大的影响，因为别墅类用地数量已经多得足够应对需求了。

    观点的不同，源于两方的立场不同。要说明这个问题也很简单，影响有多大只是因地而异。此前批别墅用地较多的区域，影响较小；情况与此相反的区域，影响较大。

杭州楼市前程往事

    杭州别墅市场将如何演变？先要谈一谈杭州楼市的前程往事。2001年杭州实现了萧山、余杭的撤市设区工作，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市。

    大杭州如何持续发展？市委、市政府提出了“构筑大都市，建设新天堂”的战略目标，确立了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的目标构架，编制了杭州市城市总体规划。

    最终确定的规划确定点轴结合拓展方式，形成“一主三副、双心双轴、六组团、六条生态带”的开放式空间布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展思路。

    因为杭州的楼价在打压声中，步步上扬。2000年底杭州市中心的房价还维持在4000元左右，那时消费者、舆论都认为房价已经到头了。但是转到2001年，房价却快速上扬了。两年之后，杭州的楼市均价达到了5200元左右。尤其市中心的新房价格更有达到7000元以上者。

    面对市区高挺的房价，规划力图将楼市的发展推向市郊，郊区楼盘存在着公寓、排屋、别墅的市场细分。其中又有一部分市郊大盘，在这一时期陷入困境。其重要原因之一是受到交通条件的制约。房产商将希望寄托于杭州市发展规划中实施交通优先战略，随着杭州大都市的逐步形成，这个制约市郊楼盘的最大瓶颈有可能被最终打破。

别墅市场现状格局

    房产商们根据自己对市场和规划的理解，做出判断，做出产品，多年演变形成了现有的别墅市场：

    自2000年开始进入别墅开发热以来，杭州的别墅开发已达一定的规模。西湖高尔夫别墅、富春山居、金成江南春城、大华西溪风情、华安西溪山庄等一大批别墅先后亮相。综观2002年新推出的别墅，主要表现出以下四个特点。

    一、总价比较高。从别墅价位上分析大致可分为三档，一是400万元以上，以西湖高尔夫别墅、玫瑰园二期、新西湖花园为代表；二是200－400万元，如富春山居、枫丹白露、秀水山庄、东方苑、景月湾、新西湖花园、桃花源等；三是200万元以下，分布在江南春城、大华西溪风情、七里香溪、富春山居、秀水山庄、枫丹白露等。

    总价高的结论是与上海市场相比得出的，在上海50至120万元人民币的别墅是当前的主要消费产品，占市场容量的71％。

    二、别墅面积大，户型丰富。杭州别墅开发面积一般不小于200平方米，且面积跨度大，户型丰富。如三盛·颐景山庄独立别墅258－600平方米；大华西溪风情，其面积在189－300平方米；金都·富春山居住宅区内各种建筑风格的独立、联排别墅近千幢，面积从200－500平方米不等，面积跨度大，户型丰富；南都·高尔夫别墅78幢别墅，户型多达60种。

    三、别墅品质高。别墅一般位于郊区，亲近自然，拥有优美的生态环境，杭州众多的开发商充分利用了自然景观。爱都·枫丹白露从建筑物的立面风格，外墙颜色、位置错落等方面使建筑物与自然环境融为一体。枫丹白露用淡红、暗红等暖色系装饰外墙，使别墅在青山绿水间更显瑰丽。金成·白云深处则以素雅的色调矗立于青山绿水间。

    四、别墅主题各异，突出个性化特征。别墅物业最完美地体现表达了人类审美情趣的个性化和作为财富的象征性。因此，杭州的别墅开发都突出个性化特征。有高尔夫别墅的“高尚、运动、健康”、有浪漫的法国小镇；有园林别墅建筑；有欧美新古典建筑中糅合日本建筑和中国古典建筑的特征；有“生态、休闲、运动、教育”。

    杭州的别墅市场已形成了一个充满个性化的产品丰富的市场，各种需求都可满足，别墅市场在杭州总体上来说仍算健康。别墅禁令影响公寓

    别墅土地禁令一出，对杭州别墅的影响。各种意见都存在，有人认为别墅价格将在短期内上扬，因为市场存量在不断消化，而市场新进者却不再出现。

    有人认为，别墅市场在较长的一段时期内，仍将保持平稳，因为前期批地较多，现在政策抑制了竞争，但没有突增的需求进入，不会引起供求变化。

    也有人提出了让人耳目一新的看法。别墅市场的禁令，甚至将影响城中公寓的房价，影响普通百姓的利益。因为别墅叫停后，富人在城郊找不到适合自己的别墅产品，就只能转向市中心选择高档楼盘。因为市场需求加大，更多的公寓类产品将转向价格更高的高端市场，这就挤占了中档产品，中档产品需求不变，市场格局将顺延，挤占低端产品。老百姓的房子将更少了，普通百姓将选择市郊。富人有车，又需要环境，却没有此类产品；老百姓没车，市郊实在不便，但是又不能在城中找到合适的房子，此间的矛盾将越来越突出。

    但是对杭州进行分析后，更多的人认为别墅市场将保持稳定，因为杭州盛产别墅的几个地方，竞争仍然激烈。如银湖开发区，上世纪90年代不少别墅群仍然在售；余杭区闲林附近又有很多土地储备在开发商手中（这里多以别墅排屋为主），在这批土地中，项目普遍占地面积很大。位于余杭良渚镇的“良渚文化村”占地6000亩，位于星桥镇的另一项目“天都城”占地也有6000亩。在杭州都属“巨无霸”。“良渚文化村”至今毫无动静。“天都城”虽已动工兴建，但其前景正受到来自媒体等各方面的怀疑。此外，还有很多土地连项目的名字人们都还不清楚。

    余杭是在2001年2月改变行政区划，由杭州市下属的县级市撤市建区划入杭州市区的。据调查，1999年到2001年，杭州老市区共推出商品房用地7859亩。而仅余杭区，从1999年到2002年底，签订出让合同转用、征用的商品房用地就达3l405亩。四年分别为694亩、9774亩、16888亩和4049亩。加上草签的，总计达到3万6千多亩。据统计，这个数字已经超过杭州老市区最近十年的商品房供地量。

    开发商不急着开发，但是存量却很多，造成的局面是竞争是有的，但是平稳的。有些人想像的挤占城中公寓的市场份额情况也就不会出现。

    而且别墅土地可禁也可放，都视当时市场状况而定。因此市场仍将保持平稳。