非典警告解禁之际，新出台并将于９月１日起实施的《物业管理条例》引起了业内和全社会各界的广泛关注。６月２４日由北京现代商报《时代地产周刊》与北京房地产开发促进会联合主办的《物业管理条例》分析会在京举行。

    任志强：

    过去物业管理许多问题出在哪儿，出在少数业主的身上，常常闹事的都是个别的业主为了个别的利益而产生的，少数人对物业管理服务的不满意影响了整个社区，这种现象是非常多的。

    新物业条例将明确规定，所有业主的决议必须统一通过业主委员会提交到业主大会上选举通过，通过业主大会的决议将实行业主的权利，所以这里面有许多地方专门注明了它的约束力，比如议事规则是有约束力的，业主大会的决定是有约束力的，业主公约是有约束力的，这个约束力的表示就是可以上法庭，实际上是把单个业主的权利限制在，只有在行使投票权和建议权的时候，去行使你的权利，其他的时候你就没有任何权利了，你只有服从。

    这一点对物业公司的管理而言是非常有利的，过去所做不到的就是因为少数业主以业主的身份提出一些抗议，认为我是主人，所以我有权提出意见，那么这次条例已经明确的规定，单个业主无权行使个别的权利，只能在大会决议或共同参与选举投票时才能行使权利，因此法律规定业主大会是最高权利机构，业主委员会是执行机构。在我们章程里很遗憾的是没有注明业主大会是一个什么组织，最后就写了一个备案，现在修改完了以后，因为法律的问题，它连自治组织的词儿也取消了，变成它只需要备案，这个备案在什么样的情况下生效，或者它对外承担的民事责任是什么呢﹖不知道，这是我们物业管理条例上面留下了一个缺陷，这个缺陷就是它如何去有权承担民事责任。在我们《民事法》、《行政法》、《工商管理法》，或是《企业法人登记法》里都有规定，必须形成法人或者说是一个正规组织的人才有权承担民事责任。

    贲勇：

    在物业管理条例当中我感到有问题的地方是：第一，业主委员会的法律地位到底是什么样的，就社会上说或者就法律上说它是一种什么样的法律地位。

    第二谈到的验收问题，因为物业是在工程交用的时候验收，那时还没有业主委员会，或者说还没有业主大会，但是按照现在验收的程序说，你要是没有物业公司的验收，你的房屋就不能达到交换的条件了。

    第三应该说物业管理部门同业主的关系是平等的，是合同契约的关系，是甲乙双方的关系。

    第四物业管理公司就是拼设备，拼资金，比如物业公司和业主委员会因为你招标，我投标，我定三年或者五年，我这三年五年当中电梯、水泵、供热、壁挂炉、一体机等等，咱们所有可能想象到的东西，拼命的拼设备，说的很好，但是到了三年五年以后我撤出，我不干了，这是很危险的，所以这条也约束双方，约束双方什么东西呢？你在选物业管理公司的时候这个出发点和立足点，和对这个物业公司的一种评价。再有一个是物业管理公司相应的供应规范或者它的经营规范必须给予明确，所以这方面的事情出过。

    第五是业主概念的问题。业主的概念主要讲一个公共地位，虽然你是业主，但是对公共部位来说它没有某一个特定的，大家都是共有的产权人，所以我觉得业主委员会维护的，实际上在日常工作当中出现的一些问题都是一些比较少数的人，或者说个别人的某些方面的利益和行为受到了约束，那时候好像真正见义勇为地站出来说你这样做不对的也非常少，只有管理公司出面，那就形成矛盾，所以我觉得物业管理条例要维护的是大众的利益，是众多业主的利益，是国有资产的利益，是社会的利益，不能是某一个人的。

    第六是在验收部门当中，图纸、技术资料，还有洽商都属于移交的范围，一开始是一套，后来是两套，后来更多了，方方面面都有备案，都要了，至少要盖公章，我总觉得这个技术资料移交到业主委员会，就目前来说还真不太成熟。

    第七在同一个小区里面应该由一个管理公司来管，但是这件事情很复杂，因为在同一个小区里面不一定是一个开发商。

    第八是收费问题，供暖费等等收费情况不太好执行，我还是赞成应该向产权人收费，因为现在一个人三套房子，五套房子的情况很多。

    第九是维修使用公共道路，需要业主委员会决议，我觉得这条不太现实，因为业主委员会它不是一个专业部门。

    第十个就是装修，装修我认为应该告知的是物业管理公司和居民委员会，特别是这次抗非典，居民委员会有很重要的作用，所以制定条例的时候不能光考虑到某一方面。

    于庆新：

    在条例中用了比较多的篇幅或者反复提到是私权管理规约，这两年维权的呼声很高，应该说私权至上是毫无疑问的，但是私权过于片面强调的话可能会导致公共利益与私权利益发生冲突，私权是不是还是至上的，怎么体现公共权？有管理公约，管理公约在这里反复提到，与其说是法律层面的问题，不如说从某种层面上更表现为道德问题，通过社区公约解决我们更多的问题，来约束社区中的个人行为，调整他的个人利益与公共权利冲突，这点应该来讲是在社区管理中道德层面的提升，规范这两个主体，通过这些条款应该说得到了比较好的解决，比较清晰化。

    条例中反复谈到很多关系，包括与开发商的关系，政府、街道居委会、公安局方方面面的关系给予了清晰的梳理，北京关于物业管理的法规大概有七百多，出自不同的部门，彼此之间的冲突也很大，彼此冲突和错综复杂的关系严重影响到物业管理的发展，这些关系在这里应该得到比较清晰的梳理。

    有人说物业管理条例相当于物业管理的环境宪法，这句话说起来并不夸张，换句话说它的意义不仅是重大的，而且是深远的，从某种程度来讲，《物业管理条例》是推动物业管理这个行业发展的一个里程碑，所以我个人对这个条例给予的评价应该说是相当高的，当然它可能还存在这样或那样的问题，比如能不能把所有的问题都解决或者怎么样，我想是不现实的，一个是法规滞后，二是法规不是独立存在，这份条例出台之后还要出文件，配套使用，每个城市都在出配套法规，配套的结果对物业管理的稳定应该有很大好处，这份条例起到了应该起到的作用。

    程新华：

    业主委员会中很多人不太习惯民主，真正把这个权利交出去的时候，业主在立法过程中理解是很少的，现在以业主团体或者业主本身就可以提意见的比较少。

    这样的话到三两年以后修改的时候可能就不一样了，很多业主真正可以参与意见，到那个时候我们物业管理条例才真正是完善的，代表全体的利益，在目前这种状态下它还是相关建设单位、规范企业的一些东西。很多细则这里还没有，这个法律里面有很多空间，９月１号各地政府必须出台真正的细则，否则可能又会成为一个很难执行或者很难操作的法律。所有应该做出调整好的民事关系都要把它调整好。

    业主委员会起的是监督作用，它要监督物业管理公司为全体业主提供良好的服务，为业主们整个物业增值和保值，以及保持它既有的功能和服务进行监督，这是约束的第二个职能。业务委员会这两件事以后跟现行的业主委员会恐怕有很大的差异，这种规范实际上对我们整个物业管理的健康发展，对我们小区的管理更加顺畅，避免出现个别业主由于个别原因影响到更多业主的利益，这是非常重要的。在整个业主委员会的规范过程中也涉及到了它整个的决策权，重大的事情需要全体业主２／３以上投票表决才能通过，这也是非常好的事情，尽管难度很大，但是它确确实实能够代表全体业主的呼声，因为很多事情就是从某一个人或者某一群人来看是不合理的，但是对大多数业主来说是合理的，这样的话就可以通过这样的方式来决定、解决。 (陈大阳 王维波)