修改33号令出台补充规定，北京土地出让政策做重要调整

　　自1月9日北京市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门开始暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目后，有关停止经营性房地产项目土地使用权协议出让的33号令的修改也成了众人关注的焦点。记者昨天从有关部门获悉，经过多次讨论，《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》正式出台，原先规定的5个可以继续“协议出让”的“口子”被彻底堵死，今后，经营性房地产项目除纯粹的危改项目外，一律停止协议出让而进行市场化公开交易；另外对33号令出台前后审批的1亿多建筑平方米的项目，如果已经立项并有了规划意见书的，可以在一定的时间期限内办协议出让手续，除此之外的项目都得进入市场进行公开交易。

　　背景

　　开发商乘机钻空子

　　一年前，国土资源部11号令(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)和北京市政府33号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)出台并于2002年7月1日开始施行。然而，一年多过去了，无论是广渠门外东五厂的招标，还是黄村卫星城北区1号地块的拍卖，与以各种形式进入房地产开发市场的房地产项目相比，从2002年7月至今，公开出让的地块太少，土地出让方式一如往日。造成这种现状的原因就像当年33号令出台时北京开发商所担忧的，33号文件的“5个出口”将让很多经营性开发项目仍旧以原有的方式进行转让。

　　按照33号令第三条，以下五类用地可继续以协议方式出让：绿化隔离带地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。

　　公开交易比重低

　　据统计资料显示，从33号令出台到2002年10月，北京市已经协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建筑面积近1.3亿平方米。而从1992年到2002年，北京市土地出让总面积和规划建筑总面积也不过9811.4万平方米和1.4亿平方米。如果按照2002年的土地供应量2031.1万平方米估算，这些突击批发的土地至少可以保证未来5年左右时间的土地供应。而与突击立项相对的现实是：2002年、2003年，北京通过公开交易上市的土地供应量太少。2002年通过新的交易方式上市的土地共有6宗，成交面积173万平方米，规划建筑面积340万平方米左右，仅占总土地出让面积的8.5%。2003年1月到10月，共有12宗土地在北京市土地交易市场成交，规划建筑面积106万平方米左右。

　　痛下决心封漏洞

　　北京市政府相关的4个部门在修改33号令的同时，在今年1月9日，联合发出通知，“自2004年1月9日起，市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，今后按市政府发布的相关规定执行”。而从2003年12月以来，北京市委、市政府及相关部委连续多次召开会议，专题讨论出台北京市政府33号令补充规定。

　　据透露，修改后的33号令将原本为协议土地出让开的5条口子全部堵上，今后，只有纯粹的危改加房改的项目仍可以走协议出让的路子，其他经营性项目土地使用权必须走招标、拍卖、挂牌的路。而对那些33号令发布前后立项的1亿多平方米，修改后的新规定明确，已经办理完立项手续并且有了项目规划意见书的项目，可以在规定的时间内办理协议出让手续，而对那些不具备这两个条件的项目，一律进入土地交易市场进行公开的招标、拍卖或挂牌。

　　影响

　　买房人可得四大实惠

　　由此看，33号文件的修改给买房人带来的好处也是显而易见的。其一，有利于北京房价的稳定。33号文件的修改意味着北京市开始真正“梳理”土地，对大多数开发商而言，大家公平竞争了，能靠实力说话了，开发的风险也少了，而这种变革对北京的房价稳定是有积极意义的。其二，好房子会多起来。土地市场规范了，土地交易从桌子底下转到桌面上来，房地产市场开发商将重新洗牌，有实力的开发商———包括外地开发商会得到发展，没有实力的开发商将逐渐淡出北京楼市，买房人买到放心房、好房的机会就越来越多。其三，降低买房人的风险。过去开发商以协议方式拿到土地后，一般得花两年甚至三年的时间才能办完所有的开发手续，而招标拍卖明确规定，土地市场将在100多天的时间内办完所有的开发手续，开发运作时间的缩短将给开发商带来效益的同时，也给买房人降低了风险。其四，房子的性价比将会提高。土地市场的规范，意味北京楼市在房价性能比上将有大的提高。房价不再是同等地区项目的主要竞争点。