业主与物业旷日持久的矛盾终于划出了“停火线”。上周，本市出台第一个《物业服务合同》(示范文本)，细分业主权利、使双方都有了维权的法律依据。一时间物业管理再次成为人们关注的焦点。至此，北京物业管理开始正式走上有序、健康发展的轨道。

　　近来，北京市国土房管局出台首个《物业管理合同》示范文本。这个文本的出台标志着，去年新发布的物业管理条例真正落到实处。再加上今年以来，北京市先后出台一些关于业主大会、物业公司的相关规定。至此，北京市物业管理开始走上有序轨道。


　　市国土房管局有关负责人表示，该《物业服务合同》是市国土房管局按照新颁布的《物业管理条例》(国务院379号令)和有关法律法规、政策的规定制定的。这也是北京市首次发布这类《物业服务合同》示范文本。


　　酬金制一跃成主流


　　新发布的《物业服务合同》示范文本对人们最为关注的物业管理费作了明确规定，其中分为物业服务费用执行政府指导价和按市场价两种类型。实行市场调节价的又分包干制、酬金制两种。酬金制物业管理，则从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金。物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。


　　细分业权违者重罚


　　该示范文本对违约责任也有了明确规定，其中比较新的是物业管理公司违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业委会有权要求物业公司清退。业主逾期不交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起按每日应缴费用加收违约金。物业管理公司在合同终止后，不撤出和移交管理用房及有关档案资料等应向业主支付违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。


　　新法出台皆大欢喜


　　其实，这只不过是去年国务院发布第379号令，并于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》的延续，也是为进一步规范物业管理市场采取的重要举措。当时，《物业管理条例》刚刚下发，华远地产老总任志强就撰文指出，这是在城市物业管理硝烟弥漫的战场划了一条停火的“三八”线。待各地方政府和政府主管部门配套政策出台后，就可实现正常的“南北通航”了。


　　兼顾各方力求完美


　　此次，《物业服务合同》示范文本的出台，标志着北京物业管理市场已经开始可以“南北通航”了。


　　还是引用任志强的话：历史的战争在于没有法律的约束，市场中的任何一方都没有找到自己在战争中的位置，所有方都在无限制地为自己争取最大的利益而滥用各自的权力，也有些则为避免战火的伤害而不作为。每一方都将没有法律的规定作为对自己的保护；同时又借用相关有利于自己一方的法律作为攻击对方的武器。于是各种各样的攻防战术能充分地表演，以至于在公正的人民法庭上都难以分出胜负。《条例》为交战的各方划出了各自的势力范围。由政府指导、监督，市场主体则充分利用法律规则、民主自治、协商自律、公平交易的方式，明确各方的权利、义务与责任，在《条例》的框架下各司其职，兼顾各方的利益，力求和平共处。


　　法规自成体系


　　但是，条例要真正起效，物业管理合同就是其最重要的依据。因此，体现了物业管理合同出台的重要性。


　　在《物业管理条例》出台后，北京市按照其相关规定，先后制定了《关于业主大会招标有关问题的意见》、《物业管理企业资质管理办法》等规定。规定明确指出，小区招聘物业管理公司，在评标过程中现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；评标结束后，评标报告要向全体业主公示；5月1日起，北京市场上从事物业管理服务的企业要按照注册资金、人员配备、管理项目规模等条件分为一、二、三等，超越资质等级承接物业管理业务的，要被处以1万元以上、3万元以下的罚款。


　　这样一来，北京市物业管理相关政策法规，已经形成一定的体系。物业管理也从原来的战国时代走向新的开端。