济南开展住宅性能认定 全面提升住宅品质 
 
  
    一、提高对住宅性能认定工作的认识，明确性能认定工作目标
    改革开放以来，我国住宅建设发展迅速，住宅产业已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。为进一步推动住宅产业健康、有序地发展，向人民群众提供优质的商品住宅，国务院在１９９９年明确提出，要建立健全发展住宅产业现代化的五个体系，即住房保障体系、体系、部品体系、质量控制体系、性能认定体系，其中性能认定体系是五个体系的核心。Ａ级住宅性能认定是推进住宅产业现代化工作的重要内容，也是提高住宅质量的有效手段和途径。目前，济南市有４００多家房地产开发企业、注册资金６０多亿元，年开发竣工能力１０００多万平方米，去年完成投资８９亿元，施工面积８６４万平方米，新开工面积３７９万平方米，竣工面积３００多万平方米，市区人均住房建筑面积达２４平方米，房地产业成为济南市重要的支柱产业。
    随着我市商品房建设规模的不断扩大和居民生活水平的不断提高，我市居民的住房需求已经由单纯的数量需求进入到数量和质量并重阶段，并逐渐呈现质量型的需求特征，对住宅的工程质量、功能质量、环境质量和管理服务质量提出了更高要求。
    一方面，由于住宅开发建设的复杂性和专业性，决定了作为一个普通住房消费者很难评判所购住宅本身质量，以及所购住宅的环境和公共服务设施的综合性能到底如何，再加上"绿色住宅"、"水景住宅"等各种概念炒作层出不穷，广大住房消费者在各种广告面前往往显得无所适从，究竟应该花多少钱买什么档次的房子成为摆在住房消费者面前的主要问题。
    另一方面，一些房地产开发企业开发建设高品质的商品住宅，如果仅靠开发企业自己的广告宣传，而没有权威的、专业的、科学的评价和认定，也很难赢得消费者的信任和市场的认同，做到优质优价。推行Ａ级住宅性能认定制度，通过对商品住宅进行全面、客观、公正的评价和认定，能够在开发商和消费者之间架起一座桥梁，实现房地产开发的良性循环，全面提升住宅品质，加快推进住宅产业化，促进房地产开发的健康持续发展。为此，我们在认真学习领会《商品住宅性能认定管理办法》（试行）和国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的基础上，进一步提高了思想认识，明确了整体工作目标，对我市的住宅产业发展状况进行深入的调查研究，制定了详细的住宅性能认定工作计划，建立了严格的工作制度和工作程序，通过"样板引路、以点带面，整体推进"的工作方法，陆续开展了济南数码港等７个项目的Ａ级住宅性能认定预审工作，取得了良好的社会效益，得到了建设部住宅产业化促进中心和山东省建设厅的充分肯定。
    二、加大宣传工作力度，提高Ａ级住宅认知度
    Ａ级住宅性能认定工作的广泛开展，离不开各开发企业和住房消费者的积极参与和大力支持。为了真正让开发商和消费者认识和参与性能认定工作，我们依托市开发办行业管理和丰富的信息资源优势，充分利用济南住宅与房地产信息网、济南住宅产业网等相关媒体对Ａ级住宅性能认定的有关政策、标准进行广泛宣传，使广大开发企业了解、关注、参与Ａ级住宅性能认定工作，同时以首批五个项目通过建设部Ａ级住宅性能认定预审为契机，在省内外等报刊刊登介绍文章共十余篇，在山东电视台房产家居栏目进行了专题访谈，在报纸上开设了Ａ级住宅专栏，进行大力宣传，通过以上形式多样的宣传工作，为开发商及广大住房消费者搭建沟通平台，引导居民形成良好的居住消费习惯，切实提高了Ａ级住宅性能认定制度在开发企业和住房消费者中的认知度，为Ａ级住宅性能认定工作的开展创造了良好的社会氛围。
    下一步我们计划用一年左右的时间，进一步加大宣传工作力度，逐渐把宣传对象由开发商转向消费者，使广大消费者了解和认同建设部Ａ级住宅。使性能认定由政策引导转向市场引导，由消费者推动开发商建设Ａ级住宅，推动我市Ａ级住宅性能认定工作的全面开展。
    三、加强组织建设，建立性能认定工作机构
    为了切实做好Ａ级住宅性能认定工作，济南市成立了专门的工作机构--济南市住宅产业化发展中心，具体负责这项工作。作为全国Ａ级住宅性能认定１３个试点城市之一，我们按照建设部住宅产业化促进中心提出的工作思路和试点工作大纲的要求，专门组建了中介性质的Ａ级住宅性能认定的评审机构，成立了一支由省市知名专家组成的专业齐全、经验丰富、高素质的专家评审队伍，选派有关人员参加建设部组织的培训活动，与科研、试验、设计、施工、监理等相关单位建立了良好的协作关系，为性能认定工作的开展提供了强有力的组织保证，确保Ａ级住宅性能认定的科学性、权威性、公平性。
    四、解放思想，努力探索住宅性能认定的新模式
    去年上半年我市Ａ级住宅性能认定试点工作正式启动，并成为继沈阳、成都之后第三个正式启动试点的城市。
    为了做好性能认定这项工作，我们遵循市场经济规律，解放思想，积极探索，采取了"政府政策引导，企业自愿申报，专家独立评审，社会参与监督"的Ａ级住宅性能认定的模式，我们在对全市在建、待建住宅项目进行了全面的摸底调查的基础上，积极为企业提供设计方案优化、工程技术咨询等项服务，鼓励和引导开发企业参与性能认定，对申报项目从严把关，合理控制申报项目数量和１Ａ住宅、２Ａ住宅和３Ａ住宅的比例结构，本着宁缺勿滥的原则，选择了几个规划设计质量较高、综合性能较好的住宅项目开展试点工作。
    目前我市已有一个项目通过３Ａ级住宅性能认定预审，四个项目通过２Ａ级住宅性能认定预审，两个项目通过１Ａ级住宅性能认定预审，７个小区的销售势头旺盛，消费者反响强烈。实践证明，性能认定的这一工作模式取得了明显的效果，Ａ级住宅性能认定工作初见成效。今后我们打算适当增加１Ａ级住宅的认定数量，在经济适用住房中推行Ａ级住宅性能认定制度，凡今后开工建设的经济适用住房将按１Ａ级住宅标准规划、设计、施工和验收，让广大中低收入家庭也能真正拥有质优价廉的住房，让性能认定真正贴近百姓。
    五、结合Ａ级住宅性能认定，开展住宅质量保证保险
    作为我国住宅性能认定制度的重要组成部分，中国人民保险公司和建设部住宅产业化促进中心联合设计开发的住宅质量保证保险，率先将保证保险制度引入到我国住宅产业领域。保险公司对通过建设部住宅性能认定的Ａ级住宅提供期限十年的住宅质量保证保险，有利于保证住房消费者权益，化解开发商投资风险，树立开发企业品牌，提高住宅综合质量，推动我国住宅产业健康、稳定地发展。
    目前，我们在研究学习外地经验的基础上，正在积极探索和推行这项工作，现在已经与太平洋保险济南分公司签署了合作意向书，共同为通过Ａ级住宅性能认定的项目参加住宅质量保证保险提供服务。我们相信，随着时代的进步、观念的不断更新，住宅质量保证保险将有广阔的市场前景，也必将为住宅质量的稳步提高做出更大的贡献。
    六、推广应用"四新"成果，不断提升住宅品质
    积极开发和大力推广先进成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键，实现住宅产业现代化必须建立在通用化、系列化和集成化的住宅部品基础之上。因此，淘汰落后产品，推荐认定优良部品是推进住宅产业现代化的基础性工作。我们已与海尔集团就厨房、卫生间的标准化、一体化进行合作，通过综合设计，为实现厨房、卫生间设计标准化、工厂预制化、施工现场装配化创造条件。同时，我们在钢结构结构体系和新型墙体材料研究方面与莱钢集团结成合作关系，并在Ａ级住宅性能认定项目－－艾菲尔花园进行试点，这一项目已被列入山东省钢结构节能示范工程。
    经过一年多的努力，济南市的Ａ级住宅性能认定工作虽然有了一个良好的开端，但也存在着不少困难，一是由于住宅性能认定作为一种自愿行为，大多数开发企业还缺乏自觉性，广大住房消费者对Ａ级住宅性能认定缺乏深入的了解，对Ａ级住宅的优势认识不足；二是由于Ａ级住宅性能认定工作缺乏稳定的经费来源，工作经费严重不足，也对性能认定工作的进一步开展带来一定的困难。我们建议部里能与国家发改委、物价局协调，对原定的０．８～１‰的认定费给以确认，以便该项工作的顺利开展，同时尽快出台《住宅性能评定技术标准》。 

    （济南市住宅产业化发展中心）